（2011）成民终字第3902号
裁判日期: 2011-10-19
公开日期: 2014-09-24
案件名称
王皓与甯望林、饶在君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王皓,甯望林,饶在君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第3902号上诉人（原审原告）王皓。被上诉人（原审被告）甯望林。被上诉人（原审第三人）饶在君。上诉人王皓因与被上诉人甯望林、饶在君房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第1514号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：饶在君系成都市武侯区致民路31号1层10号房屋所有权人。2009年3月14日，饶在君与王皓签订《租房合同》，由王皓租赁饶在君的上述房屋。2010年3月7日，王皓与甯望林签订《租房合同》，将上述房屋转租给甯望林。同月15日，饶在君与甯望林就上述房屋另行签订1份《店铺出租合同》，后甯望林向饶在君支付了3个月的房租12000元。原审法院认定上述事实主要采信以下证据材料：王皓、甯望林、饶在君的陈述、《房屋产权证》、《租房合同》、《店铺出租合同》等。原审法院认为，王皓非租赁房屋的所有权人，在租赁房屋的屋主饶在君与甯望林签订了租赁该房屋的协议后，王皓与饶在君之间的《租房合同》是否还在履行王皓未举出相应证据予以证明，且该合同是否继续履行亦不是本案审理的范围。故本案中王皓是否享有房屋的转租权，是否具有签订租房合同的主体资格因王皓未举证进行证明，致王皓与甯望林签订的《租房合同》的效力不确定。由此王皓要求甯望林按合同约定给付房租的诉讼请求原审法院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王皓的诉讼请求。案件受理费85元，减半收取为42.5元，由王皓负担。宣判后，王皓不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求为：1、依法撤销原审判决；2、请求依法改判甯望林继续履行2010年3月7日所签租房合同，并按照租房合同的约定向王皓支付2011年3月23日至2011年6月22日合计三个月的房租11400元；3、本案所产生的诉讼费由甯望林、饶在君承担。事实和理由：王皓与饶在君签订的租房合同一直合法有效，应受法律保护，同时，王皓按照合同约定通过转账方式向饶在君支付了2011年3月15日至2011年6月14日的房租，因此，王皓享有合同约定转租的权利，王皓与甯望林签订的《租房合同》应属合法有效，甯望林应向王皓支付房租11400元。甯望林辩称，其与饶在君签订的租房合同有效。饶在君述称，1、饶在君与王皓签订《租房合同》上约定王皓将租赁房屋转租给他人经营必须经饶在君与新的承租人重新签订新的房屋租赁合同，因此，王皓在饶在君不知情的情况下，擅自与甯望林签订租房合同属违反合同约定的行为，饶在君向王皓发出通知终止租赁合同合法，应受法律保护；2、2010年3月7日，王皓将租赁房屋转租给甯望林，双方签订《房租合同》后饶在君与王皓之间签订的合同应当视为终止；3、王皓通过转账方式向饶在君支付的10119元系其应当承担的房屋租金税而非租金。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题在于：王皓是否享有合同约定的转租权，围绕该焦点问题首先要确认王皓与饶在君签订的《房租合同》是否真实有效？其一，从《房租合同》的履行情况来看，王皓是按合同约定的金额在向饶在君支付相应租金，虽饶在君认为其收到不是房租而是王皓交纳的税款，但饶在君并未提交相应的证据予以证实；其二，饶在君认为其向王皓发出解除《房租合同》的通知，则《房租合同》解除，饶在君有权将房屋直接出租给甯望林。对此，王皓仅认同知晓该解除事宜但认为饶在君不享有合同解除权，故未在该解除通知上签字确认。本院认为，饶在君与王皓之间签订的《房租合同》尚在履行期限且饶在君亦收取相应的租金，故饶在君不享有法定解除权。综上，饶在君与王皓签订的《房租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依据该合同约定，在租期内，若王皓有特殊原因不再继续经营，在保障饶在君房租不减少的情况下，王皓享有转租或转让他人经营的权利，转让时饶在君须与新的承租者按上述条件重新签订新的房屋租赁合同。该约定明确王皓享有转租权的前提条件为王皓有特殊原因不再经营，且保障饶在君房租不减少，而从本案实际情况来看，现王皓未在租赁房屋内经营，且饶在君的房租亦未减少，说明王皓转租房屋符合合同约定的转租条件，其与甯望林签订的转租合同成立并合法有效。至于饶在君认为，王皓将租赁房屋转租给他人经营必须经饶在君与新的承租人重新签订新的房屋租赁合同的主张，因房屋的转租和房屋租赁合同的转让有本质区别，租赁合同的转让发生承租人的变更，由受让的第三人作为新的承租人对出租人负责；租赁物的转租产不改变或取代既存的租赁合同及其主体及权利义务内容，承租人仍对出租人负全部合同责任，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任，因此，对于饶在君的该项主张本院不予支持。就本案而言，王皓在享有房屋转租权的情形下，其于2010年3月7日与甯望林签订的《房租合同》仍处于履行期间，且也无任何证据证实该合同解除或被撤销，故该合同应予保护，王皓依该合同主张甯望林支付房租费11400元有事实和法律依据应予支持。在王皓与甯望林签订的《租房合同》之后，且《租房合同》成立并有效的前提下，饶在君与甯望林签订的《店铺出租合同》不受法律保护。至于甯望林向饶在君支付租金问题不属本案审理的范畴，若甯望林有异议，应另行向饶在君主张。综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第1514号民事判决。二、甯望林于本判决生效后十日内向王皓支付房屋租金11400元。二审案件受理费85元，由饶在君承担。一审案件受理费42.5元，由饶在君承担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 余 杨代理审判员 傅 敏二〇一一年十月十九日书 记 员 张 磊 关注公众号“”