（2011）碑民二初字第00610号
裁判日期: 2011-10-17
公开日期: 2014-12-13
案件名称
原告白风与被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司 房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白风,陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2011）碑民二初字第00610号原告（反诉被告）：白风委托代理人：李亚兵，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区高新区科技二路65号。法定代表人：王浩，董事长。委托代理人：蔺飞，陕西知本律师事务所律师。原告白风与被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司（以下简称自在国际）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白风之委托代理人李亚兵和被告自在国际之委托代理人蔺飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白风诉称，2004年10月10日，其与被告签订了《商品房买卖合同（编号陕自在第0780号）》，购买了被告开发的位于西安市碑林区友谊西路商铺。合同签订后其向被告支付了全部购房款125800元。根据合同约定被告应在2009年10月11日为原告办理房屋产权证书。但经其多次催告，被告至今拒绝办理。被告未按约定办理房屋产权证书应按银行同期贷款利率支付违约金。现请求判令被告为其办理西安市碑林区商铺房屋产权证书；被告承担自2009年10月11日起至2011年4月10日期间迟延办理产权证违约金1447元；诉讼费由被告承担。被告自在国际辩称，双方签订购房合同属实。但该房屋始终未交付，也未进行合同备案登记，因此办理产权证的期限未能开始计算；原告现要求办理产权式商铺产权证，在事实上履行不能，假如强行履行，履行费用过高，违反公平原则；原告所购买的虚拟式产权商铺，实际为一种投资的财产权益，不同于商品房实物的买卖，根据相关法律法规，作为可以登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。本案所涉房屋不具备上述要件，只是图纸上的分割，无法办理物权登记；原告主张违约金是解除合同的法律后果，与要求履行合同不能同时进行；双方合同继续履行已没有客观条件，且履行会造成社会公共利益的损失，故不同意原告的诉讼请求。被告自在国际反诉称，其与原告签订的购房合同未能备案登记。合同签订后双方未进行实际交付。2004年该商铺房屋出租给人人乐超市公司进行经营，租赁期限二十年。后人人乐超市公司将该商铺另行规划装修后于2005年开业。2009年该“自在广场”房屋所有权登记至其名下，其多次与管理部门及测量单位进行协调，要求对商铺面积进行区域实测，并对分割销售的每一商铺进行产权登记，房屋主管部门提出必须拆除现有装修包括空调及设施、设备，将房屋恢复原状，在商铺界址打入铜钉后才能测量，办理产权登记。这样将对人人乐超市及其造成不可估量的损失，在事实上无法进行分割并办理产权登记，其已将该情况告知原告，通知原告解除双方合同。因争议房屋缺乏独立围墙的基本特征，空间独立性难以确认，现办证客观上不能实现，故请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，反诉费由被反诉人承担。针对被告反诉原告白风辩称，被告无权以事实上无法履行合同为由，要求解除合同。被告作为专业房地产开发企业，应当明知销售的商品房必须有明确的界址和独立的使用价值，被告销售时有明确的商铺号，并且合同附件明确的标明了商铺的位置以及商铺的通道，因此，该争议商铺在法律上可以办理产权登记。其委托被告经营后，被告将商铺出租给人人乐超市后未按有关规定对商铺的界址进行确定，导致事实上原告购买的商铺无法确定，被告应协调人人乐超市配合房屋管理部门对商铺界址明确，并为其办理产权证书，无权要求解除合同。被告以人人乐超市经营期间无法分割商铺为由，拒绝为其办理房产证，并要求解除合同，无法律依据。综上，被告的反诉理由不成立，应依法予以驳回。经审理查明：2004年10月6日原告白风在被告自在国际购买了商铺，一次性支付房款125800元。2004年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：商品房单价为每平方米8500元，总金额壹拾贰万伍千捌百元。关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后5年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按经营权托管《协议书》为准处理。当天，原被告双方又签订了具有经营托管内容的《协议书》。协议约定：原告以有偿方式获得本协议规定项目中商铺2001年6月13日至2051年6月13日产权，商铺总价为125800元。2004年10月12日至2024年8月1日期间原告全权委托由被告自在国际独家经营管理，原告每年享有固定的经营托管收益。原告采取一次性付款，每年收益为商铺总价的10%。5年收益期满，被告为原告办理产权证。被告在原告签订本协议并支付商铺全款当日起，开始计算原告经营托管收益，并支付原告2004年10月12日至2005年10月11日计壹年的收益，之后每满半年结算一次。被告应于2004年10月12日至2009年10月11日原告5年经营托管期满后，为原告办理商铺产权证，原告继续享受每年10%的经营托管收益至本协议期满，2009年10月11日后被告未给原告办理房屋产权证。托管经营协议签订后被告支付原告托管经营收益至2010年10月。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、协议书及庭审笔录在卷佐证。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。原、被告双方应依照合同约定履行各自的义务。根据双方约定被告应在托管协议期满5年后，协助原告办理房屋产权证书，现经营托管协议已满5年，原告请求被告办理房屋产权证书，符合双方约定，本院应予支持。被告辩称该争议房屋未交付，根据原被告双方的托管经营协议及其履行情况，该辩论意见本院不予采信；被告辩称该房屋办理产权证现无法实际履行，因无充分证据证明，本院不予采信。因被告未在规定期限为原告办理房屋产权证，逾期应该承担违约责任，因双方对违约责任未明确约定，被告应依照相关法律规定承担责任。被告反诉要求解除双方商品房买卖合同，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起90日内被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司协助原告白风办理位于西安市碑林区友谊西路商铺的房屋产权证书。二、本判决生效之日起90日内被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告白风2009年10月至2011年4月10日期间的违约金。三、驳回被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司的反诉请求。诉讼费2866元，由被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司负担（此款原告已经预付，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。反诉费1408元由被告陕西自在国际俱乐部房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘炜曦审 判 员 杨晓齐代理审判员 焦颖茹二〇一一年十月十七日书 记 员 李 睿 关注公众号“”