（2011）金牛民初字第4243号
裁判日期: 2011-10-17
公开日期: 2015-12-30
案件名称
成都展华物业管理有限公司与单奇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都展华物业管理有限公司,单奇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2011）金牛民初字第4243号原告成都展华物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人张可佳，职务：总经理。委托代理人丁磐，四川法典律师事务所律师。委托代理人张荣生。被告单奇。委托代理人韩高权，成都市金牛区托正法律服务所法律工作者。原告成都展华物业管理有限公司（以下简称展华物管公司）与被告单奇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展华物管公司的委托代理人丁磐、张荣生，被告单奇的委托代理人韩高权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是成都市金牛区九里堤中路223号欧美苑小区物业管理公司，原告自2008年11月19日进入该小区提供物业服务。而被告在享受了原告提供的物业服务后，一直不缴纳相关物业费、垃圾费等。原告多次通过电话、通知、函件等方式向被告催收物业费、垃圾费，但被告却以种种理由拒绝缴纳。原告请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的物管费、垃圾费等2318.10元、滞纳金6258.87元，共计8576.97元；判令被告承担诉讼费用。被告辩称，原、被告之间不存在物业管理关系，原告从未与被告签订任何物业管理服务合同，原告主张收取的费用无法律依据。被告购买小区房屋时，是与成都市信达房地产有限公司物管部签订的物业服务协议，而原告违法进入被告所居住小区，强迫对被告提供服务，选择物业公司是被告的权利，合格的物业公司应当向物业管理部门备案，故被告质疑原告（收费）的合法性。另原告单方面与成都市信达房地产有限公司签订的《物业管理服务合同》，该合同与被告无关，对被告不具有约束力。原告进入小区以来，提供的服务水平严重低下，账目管理混乱，且非法挪用小区维修基金。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告购买成都信达房地产开发有限责任公司开发的位于成都市金牛区九里堤中路223号欧美苑＊幢＊单元＊楼＊号建筑面积86.59平方米房屋。2004年，被告与成都市信达房地产有限公司物管部签订一份《物业管理服务协议》。协议约定，电梯公寓物业管理费按产权面积计算，每平方米1元，垃圾清运费按城管部门收费标准收取。单奇入住该小区后向成都市信达房地产有限公司物管部交纳物业管理费。2008年11月19日，成都信达房地产开发有限责任公司（甲方）与展华物管公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对“欧美苑”项目提供物业管理服务事宜，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中电梯公寓物业每月每平方米1元。合同第二十五条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，展华物管公司进驻欧美苑小区，被告未将物业管理费和垃圾清运费交给展华物管公司。成都市金牛区欧美苑第一届业主委员会于2011年4月成立。诉讼期间，被告向本院提交一些欧美苑小区内照片和其他业主出具的情况说明，证明原告进驻欧美苑小区对小区造成破坏，存在非法提取和使用房屋维修基金等情况。原告对此不予认可。上述事实有房屋买卖合同的补充协议、房屋信息摘要、2008年11月19日的物业管理服务合同、欧美苑业主委员会的证明、照片、业主的情况说明等证据和原、被告当庭陈述在案予以印证。本院认为，本案被告系欧美苑小区业主，与开发商成都信达房地产开发有限责任公司下属的物管部签订《物业管理服务协议》，双方形成物业管理服务合同关系。欧美苑小区业主委员会系2011年4月才成立，而成都信达房地产开发有限责任公司于2008年11月19日与原告签订《物业管理服务合同》，将欧美苑的物业管理服务工作交与原告，由原告提供物业服务，收取相关物管费，属于前期物业管理，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。原告进驻欧美苑小区后虽然没有与包括被告在内的欧美苑小区各个业主签订书面的物业管理服务协议，但事实上原告实施了物业管理服务工作，从被告提供的照片可以证明小区业主是知道原告在小区进行物业管理服务，被告也实际接受了物业服务，故原、被告之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据权利义务相一致的原则，被告不能以与原告之间无书面合同为由，拒绝支付相关物业管理费。原告主张的物管费与被告之前交纳的物管费标准一致，被告应当按此标准交纳。原告要求被告按其与成都信达房地产开发有限责任公司签订的物业管理服务合同约定的千分之三标准支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。被告提出原告实施的物业管理服务水平严重低下，达不到业主的要求，不能作为其不交纳上述费用的理由，被告可以通过其他救济途径进行解决，而其主张原告非法挪用小区维修基金属另一法律关系，本案不予审理。因欧美苑业主委员会尚未选聘新的物业服务企业，也未正式要求原告退出小区，故被告提出其系按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定拒绝交纳物管费的抗辩理由不能成立。被告应从2008年11月19日开始每月按86.59元向原告交纳物管费。原告作为物业管理公司有权代相关部门收取垃圾清运费，被告作为业主应当负有每月缴纳8元垃圾清运费的义务。原告主张的物管费和垃圾费2318.10元不超出其应收取的标准，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、单奇应于本判决生效之日起10日内支付展华物管公司物业管理费和垃圾费2318.10元。二、驳回展华物管公司其他诉讼请求。如果单奇未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费25元，由展华物管公司负担15元，单奇负担10元（此款已由原告垫付，被告于本判决生效之日起10日内支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 姚凌燕二０一一年十月十七日书 记 员 张娇娇 关注微信公众号“”