（2011）丰民初字第1434号
裁判日期: 2011-10-17
公开日期: 2014-07-09
案件名称
李朝阳与泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李朝阳,泉州市建德房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2011）丰民初字第1434号原告：李朝阳，男，1970年11月9日出生，汉族，住泉州市鲤城区。被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人：郭献德，该公司董事长。委托代理人：庄伟忠，男，1977年12月7日出生，汉族，住泉州市惠安县，系该公司员工。。原告李朝阳与被告泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年7月5日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝阳诉称：原、被告于2008年6月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买诉争商品房一套，建筑面积112.97平方米，总房价款为499327元。合同约定，被告应于2009年9月30日前将“经验收合格的商品房”交付原告使用，逾期交房超过30日，合同继续履行，被告应自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但因被告逾期交房造成原告的损失远远超过双方在合同中约定的违约金，故被告应每日按房价款的中国人民银行同期贷款利息赔偿原告自2009年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房损失。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款，但被告至2010年10月7日才将诉争商品房交付原告使用。另根据合同约定，被告应为原告安装白色塑钢推拉门窗，但被告私自更改为铝合金门窗，经原告多次催促，被告仍拒不更换。请求判决：1、被告赔偿原告自2009年10月1日起至2010年10月7日止的逾期交房损失29619元（该损失每日按已付房价款的中国人民银行同期贷款利息计付）；2、被告在三日内将目前为原告安装的铝合金门窗更换为质量符合国家标准的白色塑钢推拉门窗。被告辩称：一、逾期交房天数应扣除因天气原因造成的可延期交房的天数97天；交房时间按被告通知最迟只能算至2010年8月23日，原告接到通知后不来交房，拖延的天数不能由被告承担。逾期交房违约金应按双方合同约定的标准即已付房价款的日万分之一计付。二、诉争房屋的门窗已安装完毕并可正常使用，铝合金门窗与塑钢推拉门窗在使用时并无差别，如拆除现已安装的铝合金门窗将造成很大损失，请求驳回原告该诉请。经审理查明：被告于2008年3月4日取得诉争商品房所在楼盘的商品房预售许可证。原、被告于2008年5月22日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买诉争商品房一套，建筑面积112.97平方米，每平方米售价4420元，总购房款为499327元。合同附件六《合同补充协议》第八条约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、中、大雨、暴雨及六级以上大风（以泉州气象局提供资料为准）……本约定从工程开工之日起算”；第九条约定，被告如逾期将诉争商品房交付原告使用超过30日后，应当自合同约定的交房期限届满次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第7条约定，“门窗：白色塑钢推拉门窗……”；合同附件六《合同补充协议》第十三条约定，被告向原告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；“达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人在60日内对达不到约定的装饰设备进行施工或更换，直到达到约定的标准；若无法施工或更换，应补偿不足部分的差价”。但据被告提供并经泉州市城乡规划局于2004年6月30日审批通过的《建德花园6-11号楼建筑设计说明》第九条所载，“外门外窗采用白色铝合金框料……铝合金推拉门窗……等性能指标，必须符合国家已发布实施铝合金门窗的有关标准”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款；2010年5月28日，诉争房屋经消防部门抽检合格，同年7月27日，诉争房屋通过规划部门的验收，同年8月2日，诉争房屋通过了建设、设计、施工、监理、勘察等单位的竣工验收，2010年8月8日，被告发出邮政快递给原告通知其在15天内至被告处交接诉争商品房。原告直至2010年10月7日才与被告办理房屋交接手续。另查明，据被告与福建省高德工程建设有限公司于2007年8月31日签订的《建设工程施工合同》第三条的约定，“开工日期：桩基验收合格之日”；而福建省第五地质工程公司出具的《施工质量竣工报告（合格证明书）表》载明诉争商品房所在楼盘“桩基验收合格”的时间为2007年10月30日。另据泉州市气象局提供的气象资料所示，自诉争商品房开工之日（2007年10月30日）起至合同约定的交房之日（2009年9月30日）止，泉州市区出现双方合同约定的可延期交房的风雨天气共计62天。本案原、被告争议的焦点为：1、诉争商品房逾期交房违约金标准如何确定？2、被告应否将诉争商品房已安装好的铝合金门窗更换为白色塑钢推拉门窗？关于焦点，原告认为：1、被告逾期交房给原告造成的损失远远超过合同约定的违约金，被告应按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告逾期交房期间的经济损失；2、被告未按合同约定安装白色塑钢推拉门窗，应予更换。原告为支持其主张，主要向本院提供了商品房买卖合同、购房发票、房产验收确认单等证据。关于焦点，被告认为：1、逾期交房违约金应按合同约定的标准确定；被告发出交房通知时，房屋已通过规划等相关部门的验收，具备交房条件，违约金只能计至通知期满时；2、诉争商品房的门窗已安装完毕并可正常使用，如拆除将造成很大损失。被告为支持其主张，主要向本院提供了建筑施工合同、施工质量竣工报告、竣工验收报告及泉州市气象台的天气证明等证据。结合查明的事实和双方提供的证据，本院对原、被告的争议焦点分析认证如下：关于焦点一，本院认为，根据合同的约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2010年8月8日才通知原告交房，已构成逾期交房，依约应支付给原告相应的逾期交房违约金。被告发出通知时，房屋已通过设计、建设、施工、监理、勘察、规划、消防部门的验收，可以认定房屋已经验收合格，符合交房条件，原告未在通知期限内办理房屋交接手续，其要求被告继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予采纳。由于诉争商品房自开工之日即2007年10月30日起至合同约定的交房之日2009年9月30日止这一期间，泉州市区共出现合同约定的可延期交房的风雨天气62天，属双方约定可延期交房的免责事由，应从被告逾期交房的天数中予以扣除，故被告支付逾期交房违约金的时间应顺延自2009年12月2日起算，至2010年8月23日交房时止共逾期265天。因双方在合同中就逾期交房违约金标准为已付房价款的日万分之一的约定系原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，被告应按该约定承担违约责任。原告认为该违约金标准过低并要求调整，但原、被告签订的《商品房买卖合同》中将逾期交房违约金的计付标准约定为原告已付购房款的日万分之一，并将逾期付款违约金的计付标准约定为原告应付而未付购房款的日万分之一，即双方合同关于被告逾期交房和原告逾期付款的违约责任的约定是对等的；另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额”的规定，将约定的违约金予以适当增加的前提条件是约定的标准低于被告逾期交房给原告造成的损失，该“损失”是指合同当事人违约行为给对方造成财产上的减少或者权益上的丧失，但原告未能举证证明被告逾期交房给其造成的财产上的减少或权益上的丧失，也无从比较约定的违约金是否低于该“损失”。原告认为被告应按银行同期贷款利息计算违约金，但未能举证证明按该标准计算的违约金与被告逾期交房行为给其造成的损失相当，原告虽系向银行按揭贷款支付购房余款，因此而应自行承担的银行利息与被告的逾期交房行为亦不具有因果关系，对原告要求将合同约定按“已交付房价款的万分之一”计付违约金的标准调整为按“已付房价款的银行同期贷款利息”的主张，不予采纳。故被告应依合同约定按原告已付购房款499327元，以日万分之一的标准向原告计付自2009年12月2日起至2010年8月23日实际交房之日止共计265天的违约金499327元×0.01%×265=13232.17元。关于焦点二，本院认为，据被告于2004年6月30日报经规划部门审批的“建施图”建筑设计说明所载，诉争商品房的门窗材质为“铝合金”；而原、被告签订《商品房买卖合同》并约定安装塑钢推拉门窗的时间为2008年4月16日，故违反经规划部门审批而另行约定门窗材质的过错在于被告，被告据此要求免责的辩解，不予支持。但据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，鉴于客观上被告已按规划部门审批要求为诉争商品房安装了铝合金门窗，现如要求其按合同的约定更换为塑钢推拉门窗，显然履行费用过高，且必将造成社会资源的浪费；另，双方合同中明确约定了如安装的门窗“达不到约定标准”的情况下，原告可要求被告补偿其不足部分的差价，故被告为原告实际安装的铝合金门窗如与合同约定的塑钢推拉门窗存在差价，原告可主张要求补偿。而原告经本院依法释明后仍表示不变更诉讼请求，故对其要求被告为其更换门窗的诉请，不予支持。综上所述，本院认为：被告具有商品房预售资质，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能在合同约定的期限内将诉争商品房交付给原告，亦未能按照合同约定对诉争商品房的门窗按白色塑钢材质进行制作，均已构成违约，依法应承担相应的民事责任。根据以上争议焦点的认定，被告应按合同约定的违约金标准支付给原告逾期交房违约金13232.17元。原告要求被告按银行同期同类贷款利息支付违约金，缺乏事实与法律依据，不予采信。因被告已为诉争商品房安装了铝合金门窗，如更换将因履行费用过高造成社会资源的浪费，属合同法规定的不适于履行的情形之一，对原告要求更换门窗材质的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付给原告李朝阳逾期交房违约金13232.17元；二、驳回原告李朝阳的其他诉讼请求。本案受理费540元，由原告负担299元，被告负担241元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 杨 伟代理审判员 王伟坤人民陪审员 陈芸生二〇一一年十月十七日书 记 员 郭锡锋附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。