（2011）穗中法民五终字第2623号

裁判日期: 2011-10-10

公开日期: 2014-06-09

案件名称

郑国基与广州瑞谷生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市瑞谷生物技术有限公司,郑国基

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第2623号上诉人（原审被告）广州市瑞谷生物技术有限公司。法定代表人张长青。委托代理人陈曦，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑国基，男，1960年11月27日出生。委托代理人杨宝廷，广东信德盛律师所律师。上诉人广州瑞谷生物技术有限公司（以下简称瑞谷公司）因与被上诉人郑国基房屋租赁合��纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年7月28日，李桂荣（甲方），张长青（乙方）签署《房地产租赁合同》（备案号：穗租备204801148号），约定甲方同意将坐落在越秀区东风东路836号东峻广场1座1905的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积119.19平方米（房产证号：穗房地址字第××号），租赁期限为2008年8月1日至2009年8月10日，月租金为伍仟元（含税价）；租金按每两个月结算，由乙方在每两个月的第10日前按现金／转账方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳10000元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方、抵偿租金；租赁期间，甲方如需提前解除合同，��事前征得乙方同意；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋。2009年2月12日，李桂荣（甲方），张长青（乙方）及瑞谷公司（丙方）签署《承租人主体变更协议》约定：承租主体从2008年10月1日起，由瑞谷公司代替，同时，张长青所欠费用由瑞谷公司承担。2010年6月28日，李桂荣与瑞谷公司签署《补充协议》，约定：现双方同意将此物业租赁期延长至2011年8月9日，每月租金5000元不变。2010年12月18日，李桂荣（甲方）、瑞谷公司（乙方）、郑国基（丙方）签订《出租人主体变更协议》，约定经乙方同意，甲方将东风东路836号东峻广场1座1905单元转让给丙方，经三方协商同意对甲乙双方于2010年6月28日签订的关于穗租备204801148号《租赁合同》的补充协议出租人从2010年12月17日起主体变更，由丙��代替，即由丙房履行穗租备204801148号《租赁合同》一切条款。变更协议自签订之日生效。2011年1月21日，瑞谷公司通过工商银行向户名为郑国基，卡号为×××7793的帐户汇入500元。2011年4月20日，郑国基向原审法院提起本案诉讼，故请求法院：1、解除《租赁合同》（编号穗租备字第20481148号）及《承租人主体变更协议》、《出租人主体变更协议》、《补充协议》；2、瑞谷公司立即支付租金12333元及违约金，（利息从2011年1月11日起以每月5000元为准计算至2011年3月35日止；违约金从起诉之日起以拖欠租金的1%每日计算至实际付清之日止）。3、瑞谷公司立即支付管理费6293元，（从2011年2月1日起以每月3432.67元为准计算至2011年3月25日）。原审诉讼中，瑞谷公司提供了2011年1月11日“致李桂荣先生和麦超文小姐”的信和2010年1月10日、2011年1月13日、1月14日致郑国基先生的“函”，��容均为向郑国基表示不再续租。郑国基否认收到上述函件。庭审中，郑国基撤销诉讼请求中的利息请求。双方确认租金缴纳至2011年1月10日和缴纳管理费至2011年1月31日，并确认郑国基于2011年3月25日收到涉讼房屋的钥匙。郑国基表示自收回钥匙之日为同意解除合同。原审法院认为，郑国基、瑞谷公司、李桂荣签订的《出租人主体变更协议》是三方当事人的真实意思表达，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，因此，郑国基与瑞谷公司都有义务履行《广州市房地产租赁合同》（穗租备案号为204801148）的约定。在合同履行期限内，瑞谷公司有交付租金等应交付费用的义务。合同的解除必须循法律的相关规定，瑞谷公司虽有向郑国基表示要求提前解除合同，但郑国基直至收回钥匙之日才表示同意解除合同。郑国基收回钥匙即视为收回涉讼房屋。故此前的相关费用瑞谷公司仍应向郑国基支付。郑国基要求瑞谷公司缴付所欠租金，原审法院予以支持，但因郑国基已经于2011年3月25日收回涉讼房屋钥匙，故计租时段应为2011年1月11至3月24日，共计72天，并应减除瑞谷公司已支付的500元，即12000－500元=11500元；郑国基要求瑞谷公司支付物业管理费的请求，原审法院予以支持，但计费时段应为2011年2月1日至3月24日，共计51天、5835元。现郑国基与瑞谷公司双方均表示同意解除《租赁合同》、《承租人主体变更协议》、《出租人主体变更协议》，原审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审法院作出如下判决：一、郑国基与广州市瑞谷生物技术有限公司签订的《房地产租赁合同》（备案号：穗租备204801148号）、《承租人主体变更协议》、《出租人��体变更协议》、《补充协议》解除；二、广州市瑞谷生物技术有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向郑国基支付欠租11500元；三、广州市瑞谷生物技术有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向郑国基支付违约金（从2011年4月20日起至实际付清之日止，以应付而未付的租金额为基数，每日按1%计付，以不超过所欠本金为限）；四、广州市瑞谷生物技术有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向郑国基支付管理费5835元。一审案件受理费133元，由郑国基负担33元，广州市瑞谷生物技术有限公司承担100元。上诉人广州市瑞谷生物技术有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决第二、三、四项，驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由：一、我方于2011年1月11日向被上诉人提出提前解除合同，并清洁了房租和水电费、管理费。我方多次要求被上诉人拿回房屋钥匙，同意向被上诉人支付2000元和由被上诉人留存保证金1万元，但被上诉人故意不予理睬，在我方搬走后也不寻找其他租客，并要求物业管理处不准我方搬走物品，损害了我方的合法权益。二、被上诉人享有根据租赁合同第六条要求赔偿损失，收取违约金的权利，但其对我方提出解除合同的要求不予采取任何措施和协商的态度，不合乎《合同法》第九十四条的规定，也严重违背了诚实信用和公平原则。三、我方没有支付租金和管理费的义务，原审判决我方支付逾期交租的违约金有误。原审认定被上诉人收回房屋钥匙之日为合同解除之日，但又判决我方承担合同解除后逾期交租的违约金，相互矛盾。被上诉人郑国基辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律，依法应当予以维持，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。具体理由如下：1、违约之后如何处罚是由守约方依据合同的约定来主张的。本案中，上诉人提出解除合同，被上诉人明确表示是不同意的。双方在一审中提供的证据可以证实上诉人不断发函给我方表示要解除合同，而我方也回复明确表示不同意解除合同。2、合同约定合同解除应当由双方同意，本案中，被上诉人是明确不同意解除合同。涉案合同的解除时间是2011年3月25日，即上诉人交付钥匙给被上诉人的时间。2、租赁合同的解除要一并交付租赁物，上诉人发函要求解除合同后自行迁出是不成立的。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，上诉人要求以其提出解除合同的时间终止租金和管理费的交纳义务，是不符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当��人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。该条款规定的当事人合同解除权是守约方的权利，并非守约方的义务。因此，被上诉人对于上诉人违约退出场地的行为不予确认，符合法律规定。至被上诉人收回租赁场地时，产生双方当事人确认合同解除的法律效果。上诉人未按时支付租金及管理费，应当承担违约责任，违约金本应从支付期限届满之次日起算，基于被上诉人诉讼主张从起诉之日起算，原审判决违约金自2011年4月20日起算，并无不当。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费200元，由上诉人广州市瑞谷生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　　　涛审　判　员　��郭东升代理审判员　柳　玮　玮二〇一一年十月十日书　记　员　阮　志　雄关注公众号“”