（2011）穗中法民五终字第2816号

裁判日期: 2011-10-01

公开日期: 2014-06-09

案件名称

梁田与刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘爱卿,刘爱丽,陈永雄,陈思琦,梁田

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2011）穗中法民五终字第2816号上诉人（原审第一被告）：刘爱卿，女，1958年3月15日出生，汉族。上诉人（原审第二被告）：刘爱丽，女，1965年2月18日出生，汉族。上诉人（原审第三被告）：陈永雄（兼刘爱卿、刘爱丽、陈思琦的委托代理人），男，1964年10月26日出生，汉族。上诉人（原审第四被告）：陈思琦，女，1995年4月25日出生，汉族。法定代理人：刘爱丽（本案被告之一）。被上诉人（原审原告）：梁田，女，1929年12月12日出生，汉族。委托代理人：蔡铄璇，广东同福律师事务所律师。委托代理人：杨清辉，广东同福律师事务所实习律师。上诉人刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁田一审诉称，其是广州市海珠区光德路29号202、203房房屋的产权人。2004年6月14日，其与第一被告签订了《广州市房地产租赁合同》，约定原告将上址房屋出租给第一被告使用，并约定租赁期限至2008年5月30日，租金为每个月200元。2008年5月19日，其与第一被告在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局申请了双方所签订的《广州市房地产租赁合同》自2008年5月31日到期终止的注销登记备案。之后，第一被告以正在找其他房屋搬迁为由一直未将诉争房屋交还其。自2009年11月开始也未向其交纳租金。后据了解，第一被告根本就不在上址房屋居住，并己将承租的房屋私自转租给第二被告、第三被告、第四被告使用，双方并未到相关部门办理有关手续。被告在未经房管部门同意的情况下，私自将承租的房屋转租给第三人，违反了双方的约定，故其起诉要求判令：1、四被告立即搬迁出广州市海珠区光德路29号202、203房，并将房屋完整交回原告；2、四被告向原告交纳自2010年4月22日起暂计至起诉之日的房屋使用费5400元（每月450元计）；3、本案诉讼费用由被告承担。刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦一审共同辩称，1、涉案房屋是市政道路扩建需征用地块，已由广州市国土资源和房屋管理局贴出拆迁公告（穗房拆字（2011）7号文），根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十一条，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议，作为事实承租人即刘爱卿有权提出拆迁补偿安置，故原告应与其就拆迁补偿安置达成合法、合理的协议。补偿协议达成及实施后，其会立即迁出，并将房屋完整交回原告。2、其一直是租赁原告在光德路29号202、203的房屋，并不是在使用该房屋，故不存在交纳房屋使用费的问题，其愿意按每月450元标准向原告支付租金。3、被告之间是至亲关系，并经得原告同意共同居住在涉案房屋，在租赁合同的家属名单中并登记在案。4、本案的过错不在其，原告负有主要责任，应承担诉讼费用。原审法院经审理查明，原告是位于海珠区光德路29号房屋的业权人。2004年6月15日原告（甲方）与第一被告（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将位于海珠区光德路29号二楼尾房202、203房部位的房地产出租给第一被告作住宅使用，建筑面积32.35平方米；租赁期限从2004年6月1日至2008年5月30日，月租金200元；等。另原告持有的该合同附件二乙方家属名单一栏为空白，而第一、第二、第三及第四被告持有的上述合同附件二乙方家属名单一栏记明“刘爱卿、刘爱丽、陈永雄”，并有甲方签名为“梁田”。2008年5月19日原告与第一被告签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》，记明合同自2008年5月31日到期终止，并经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局作注销登记备案。2008年6月以前第一被告每月按200元标准支付租金给原告，从2008年7月起至2009年10月止第一被告每月按450元标准支付租金给原告。四被告至今没有将涉案房屋交还给原告。原告因搬迁问题与被告协商不成，遂于2011年4月22日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明第一被告没有在涉案房屋实际居住的事实，提交证人黎某的证言证明，第一、第二、第三及第四被告对该证人证言有异议。第一、第二、第三及第四被告对其抗辩意见还提交了《治安责任书》证据，证明原告及第一被告均是涉案房屋的治安责任人，原告认为该证据与本案无关。原审法院认为，原告是位于海珠区光德路29号房屋的业权人，依法对该房屋享有使用、占有、处分和收益的权利。虽然原告与第一被告的租赁合同关系因合同期间届满于2008年5月终止，并对租赁合同以注销登记备案，但之后第一、第二、第三及第四被告一直居住在上址房屋至今，并按每月450元租金标准交纳租金给原告至2009年10月，故原、被告之间存在不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。因此，原告要求四被告搬出并交回上址房屋的请求，合理合法，原审法院予以支持，但应当给予合理期限。对第一、第二、第三及第四被告以原告未与其就拆迁补偿安置问题达成协议为由，抗辩不同意搬迁意见，原审法院不予采纳。第一、第二、第三及第四被告均为涉案房屋同住使用人，原告认为是被告之间是转租关系，证据不足，原审法院不予采纳。第一、第二、第三及第四被告实际使用原告的房屋，理应向原告支付租金，故原告要求第一、第二、第三及第四被告按每月450元标准支付从2010年4月22日起暂计至2011年4月22日期间的租金，有理，原审法院予以支持，但以原告主张的5400元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条的规定，原审法院作出判决：一、被告刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦在本判决生效之日起60日内搬迁出海珠区光德路29号202、203房房屋，并将该房屋交还给原告梁田。二、被告刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦在本判决生效之日起10日内清付自2010年4月22日至2011年4月22日期间的租金给原告梁田（每月按450元标准计，总额以原告主张的5400元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元由四被告共同负担。判后，上诉人刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦不服，向本院提起上诉称，上诉人现在所居住的广州市海珠区光德路29号202、203房在2004年5月前是公产房，上诉人是拥有该房户籍的广州市原住居民，该房一直由广州市海珠区国土资源和房屋管理局出租给上诉人，当时属于公产住宅租赁，月租99．60元。开具的发票的产别项都注明是公产，因历史原因上述房屋于2004年3月带户发还给了被上诉人梁田。上诉人原来承租的是公房，导致公房承租人变成了私房承租人，当时上诉人虽然想不通，但亦理解政府落实政策，将公房退还给私人这一行为，根据原城乡建设环境保护部颁布的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（（85）城住字87号）第八点第二条规定：“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家”。被上诉人当时愿意承担了出租上述房屋给上诉人的责任。于是上诉人和被上诉人在2004年6月14日到广州市海珠区房屋租赁管理所共同和谐签定了《广州市房地产租赁合同》，租赁期限为2004年6月1日到2008年5月30日，每月租金为人民币200元。出租方（甲方）梁田，承租方（乙方）刘爱卿。到了2008年5月份将近租赁期限，被上诉人梁田与上诉人刘爱卿又和谐商定续签新租赁合同，并于2008年5月19日的出租双方共同到广州市海珠区房屋租赁管理所续签新的租赁合同，但因之前的租赁合同（以下简称原合同）要到2008年5月30日才到期，所以租赁管理所就要求出租双方先签定《解除终止房屋合同申请》才能续签新合同。所以双方签订了《解除终止房屋合同》，上诉人当时将旧合同交回给被上诉人，与此同时也签定了一式三份的从2008年6月1日至2012年5月30日为期四年的同原合同同一样式的由广州市国土资源和房屋管理局编印的《广州市房地产租赁合同》。合同内容除租金由原来的每月200元提升到每月450元及租赁期限从2008年6月1日到2012年6月1日有变动外，其他内容与原合同一致，合同签订后在现场马上递交广州市海珠区房屋租赁管理所进行备案（这些事情法院可以到广州市海珠区房屋租赁管理所进行调查）。过了二个星期后，在上诉人的一再追问下，被上诉人梁田才告知上诉人刘爱卿及陈永雄，说由于光德路29号等地段是属拆迁地块，广州市海珠区房屋租赁管理所已不给予办理租赁合同备案。老实的上诉人当时也相信被上诉人所言，被上诉人梁田于是以口头合同的形式将光德路29号202、203房按以上所签合同的内容继续事实续租给上诉人刘爱卿，从2008年6月-2009年10月开始被上诉人一直收取该房每月租金人民币450元，并开具出租金收据给上诉人。2009年10月下旬被上诉人梁田来到本案所涉房屋当面对上诉人刘爱卿及家属即陈永雄作出口头承诺，从2009年11月开始她就不再收取光德路29号202、203房每月的租金，因为光德路29号已开始拆迁，到时都要付给承租人拆迁补偿费，租金与补偿费到时一起计算。从2004年6月至2009年10月上诉人与被上诉人一直是和谐相处，按时交纳租金，从不拖欠。2009年10月后被上诉作出口头承诺后到现在就一直不出现，上诉人苦于想交纳租金都找不到人。在2009年10月后到现在这段期间涉案房屋出现安全问题如电箱脱落，打电话告知被上诉人，都被上诉人粗暴地回复让上诉人自行解决，所以这段期问房屋所有渗漏，烟窗损毁这些事情都是上诉人自己解决的。在一审法庭上上诉人已向法官表明很希望能有机会将所有租金交纳给被上诉人。而一审法院没有详细了解本案所争议房屋的租赁关系是因为国家有关私房改造政策形成公房变私房的租赁关系来的，也不详细了解实情就草率作出判决，实属不公。二、以上第一点已说得很明白，由于续租的合同被上诉人说不能备案，所以被上诉人从2008年6月份开始用口头形式按原合同内的所有条文内容将光德路29号202、203房出租给上诉人。中华人民共和国合同法第十条也说明当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。所以各种原因在实际生活中形成了一些口头形式的房屋租赁合同也是合同。如果将此类租赁关系的承租人排除在外显然侵犯了承租人的合法权益。一审法院也认定上诉人与被上诉人的租赁关系到2011年4月上诉期时，这说明上诉人与被上诉人至此为止的租赁关系已经有三年了，这不可能是不定期的，如若不然，在2009年发布拆迁公告时，上诉人为什么不解除这所谓的不定期租赁关系，而是继续收取租金，这是因为真正的合同未到期，上诉人必须继续履行合约。上诉人与被上诉人之间存在四年期的租赁关系，现在还没有到期，上诉人亦一直按照口头形式的合同履行，若不然又怎来每月从200元升至450元的租金因为双方都知道要履行这个合同。所以一审法院认为被上诉人和上诉人之间存在不定期租赁关系是不合理的。三、广州市国土资源管理局在2009年3月23日己发布了穗房拆字（2009）5号的拆迁公告及2011年3月16日的穗房延拆字（2011）7号延拆公告，光德路29号是拆迁的地点范围内。因为上诉人与被上诉人存在事实的、有期限的租赁关系，就应继续履行合同规定的条款，因为口头形式的合同的是按照原合同的样式所定，所以亦应从属这个合同规定的条款。原合同条款的第十条说明租赁期内征地拆迁的，双方应共同遵守《广州市房屋拆迁管理条例》，否则，由此而造成的损失由责任方承担。被上诉人从2008年6月至2009年10月一直收取上诉人的租金，这也足以证明征地拆迁时上诉人是在租赁期内的，上诉人与被上诉人的租凭关系在房屋拆迁许可证核发之前已经形成，至房屋拆迁许可证核发时还未终结，所以上诉人也是拆迁当事人。根据《城市房屋拆迁条例》第十三条规定拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议及《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十一条拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议。而现在被上诉人要求上诉人搬出本案所涉房屋，是剥夺上诉的上诉人合法权益，是强行的逼迁，拆迁补偿是拆迁人补偿给被拆迁人、房屋承租人，并不是被上诉人所赠，为了维护承租人自身的合法权益。作为承租人的上诉人提出搬迁或拆迁补偿安置是合法、合理的。四、一审法院依照《合同法》第二百一十二条、第二百三十二条的规定判决是不当的，被上诉人提出诉讼的请求及所列的事实和理由并没有提出与上诉人解除租赁合同。被上诉人在上诉状事实和理由里原文写到“原告认为，被告在未经房管部门同意的情况下，私自将承租的房屋转租给第三人，违反了原、被告双方所签订的租赁合同中关于承租房屋不得转租的约定，被告已经没有资格继续承租原告的房屋”，这里所说转租问题一审法院已不予采纳，而“违反了原、被告双方所答订的租赁合同”这句话就直接承认了被上诉人与上诉人签订过续租合同，即是以上所说的不能备案的的四年期租赁合同是事实存在的。被上诉人从没有书面口头通知上诉人要解除租赁合同，而一审法院依照《合同法》第二百一十二条、第二百三十二条的规定来认为被上诉人单方面可以随时解除合同，这是行使了本应属于当事人双方的合同解除权。判令上诉人搬出所租房屋，等于协助被上诉人逼迁原住居民。五、上诉人认为2008年5月19日在海珠区房屋管理所签订的租赁合同有可能是被上诉人自己独自去房屋租赁管理所要回合同，但却对上诉人谎说不能合同备案，其实应该可以备案，因为当时还没有发布拆迁公告，只是有所传闻。那么可以推断这是一起有预谋、有目的的逼迁阴谋，被上诉人就首先违反了《广州市房屋租赁管理规定》的规定，严重侵害了承租人的合法权利，因此所造成的损失理应由被上诉人承担，但一审法院却不调查了解，就罔下判断，有欠公道。上诉人由原来租住的公房变私房已经是实属无奈，奈何一审法院不了解事实真相，不了解历史原因，不解民情，帮助出租人对原住居民的承租人进行逼迁。这样严重损害我们这些弱势群体的合法权益，是不利于社会稳定和和谐发展。如果不是政府拆迁的需要，上诉人是会继续租住在那里的，向出租人按时交纳租金，因为屋内的一砖一瓦都倾注了上诉人及家属深厚感情，当还是公房时，上诉人经得房管局的同意，将破旧的房屋修缮一新，对房屋爱护有加。上诉人是非常愿意租住在这熟识的房屋，直到房屋需要拆迁时才搬迁，请求上一级人民法院体察民情，对一审判决予以撤销，依法改判。故上诉请求：1、撤销原判，依法改判，我方不同意搬迁；2、全部诉讼费由被上诉人负担。被上诉人梁田答辩称，我方同意一审判决。理由：双方签订的《租赁合同》期限从2004年6月1日起到2008年5月30日止，合同到期后，双方终止了租赁合同的履行，且双方也共同到房管局海珠分局办理了终止的注销登记备案手续。当时上诉人称需要一段时间搬迁，我方表示同意，也给了一段合理时间给其搬迁。后到2009年，上诉人发现涉案房屋准备拆迁，就不肯搬了。我方认为双方的租赁合同已经到期，双方已经终止了租赁合同。上诉人应该搬迁，并将房屋交还给我方。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人是涉案房屋海珠区光德路29号房屋的业权人，依法对该房屋享有使用、占有、处分和收益的权利。被上诉人与上诉人刘爱卿签订的租赁合同于2008年5月届满后，双方没有续签租赁合同，但之后四上诉人一直居住在上址房屋至今，并按每月450元租金标准交纳租金给被上诉人至2009年10月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被上诉人与上诉人之间形成了不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除合同，但应当给予合理期限。因此，现被上诉人要求四上诉人搬出并交回上址房屋的请求，原审法院判决四被上诉人60日内搬迁，并无不当，本院予以维持。四上诉人称双方在2008年5月租赁期限届满时未能续签租赁合同的原因并不影响双方的不定期租赁关系的存在，但如上所述，被上诉人有权随时要求四上诉人搬迁。此外，四上诉人称涉案房屋即将拆迁并不影响被上诉人要求四上诉人搬迁。综上所述，四上诉人称不同意搬迁的理由不能成立，其上诉请求予以驳回。经审查，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费150元，由上诉人刘爱卿、刘爱丽、陈永雄、陈思琦负担。本判决为终审判决。审判长　　吴国庆审判员　　陈珊彬审判员　　岳为群二〇一一年十月××日书记员　　李　焕来源：百度搜索“”