（2011）穗中法民五终字第2426号
裁判日期: 2011-10-01
公开日期: 2014-06-09
案件名称
广州市越秀区第一土地和房屋管理所与广州市越秀区蓉记美食店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第一土地和房屋管理所,蒋伟光,罗永权,广州市越秀区蓉记美食店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2426号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地和房屋管理所。法定代表人：曾健庆。委托代理人：徐虹，女，该单位员工。委托代理人：王璇，女，该单位员工。被上诉人（原审被告）：蒋伟光，男，汉族，1955年10月12日出生。委托代理人：蒋飘容，女，汉族，1962年3月14日出生。被上诉人（原审被告）：罗永权，男，汉族，1972年10月6日出生。原审第三人：广州市越秀区蓉记美食店。执行合伙企业事务的合伙人：蒋伟光。委托代理人：蒋飘容，基本情况同上。上诉人广州市越秀区第一土地和房屋管理所因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市越秀区第一土地和房屋管理所一审诉称：原告于2006年11月21日与��告蒋伟光签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将广州市越秀区禺山路5号之一地下后部23.77平方米出租给被告蒋伟光作住宅之用，租赁期限从2006年8月1日起至2008年7月31日止，每月租金112元。现租赁期限已经届满多年，且被告蒋伟光未经原告同意将讼争房屋变为经营使用，故请求判令：1、解除原告与被告蒋伟光之间关于广州市越秀区禺山路5号之一地下后部23.77平方米房屋的不定期租赁关系；2、被告蒋伟光、罗永权及第三人共同将广州市越秀区禺山路5号之一地下后部23.77平方米房屋腾空交回给原告。蒋伟光一审辩称：被告蒋伟光将讼争房屋变为经营使用是由于被告蒋伟光另外向原告承租禺山路5号之一地下前部作经营使用，该部分因面积不够大，在城管部门的要求下才迫不得已变为经营使用，故虽然租期届满，但被告蒋伟光一家需要以讼争房屋来维持生活，故不同意交回房屋给原告，要求继续租用讼争房屋。罗永权一审没有作答辩。广州市越秀区蓉记美食店一审述称：要求继续使用讼争房屋。原审法院经审理查明：座落广州市越秀区禺山路5号之一地下房屋是由原告管理的公房。2006年11月21日，原告（甲方）与被告蒋伟光（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条，甲方同意将坐落在越秀区禺山路5号之一地下的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积23.77平方米。第三条，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2006年8月1日至2008年7月31日，月租金额112元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第六条，甲方的权利和义务：4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要��赔偿损失。”租期届满后，原告没有与被告蒋伟光续签合同，但继续收取租金。另查明，2006年6月7日，原告（甲方）与被告蒋伟光（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条，甲方同意将坐落在越秀区禺山路5号之一地下的房地产出租给乙方作饮食用途使用，建筑面积25.09平方米。第三条，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2006年6月1日至2008年6月30日，月租金额1083.20元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第六条，甲方的权利和义务：4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”工商行政管理部门的企业注册基本资料显示：第三人于2004年4月22日成立，地址为广州市越秀区禺山路5号之一地下，为��伙企业（普通合伙），股东分别为被告蒋伟光、罗永权，主营范围为粥、粉、面食制售。约于2006年，因第三人的经营面积不够大，不符合消防安全，广州市越秀区北京街城市管理领导小组要求第三人进行整改，被告蒋伟光便将禺山路5号之一地下后部用于居住的部分改作经营使用。被告蒋伟光表示：整改当时是得到原告的同意，原告并派工作人员当场监督。原告对此予以否认。被告蒋伟光为证明其一家需依靠讼争房屋维生，其提供了其患有继发型肺结核病的病历；兄长蒋伟禄为肢体三级残疾的残疾人证；妹妹蒋飘容的失业证及患有高血压的诊断证明书；妹妹蒋飘红的失业证。被告蒋伟光陈述：我们一家人都没有工作，都在讼争房屋工作，依靠讼争房屋的经营维持生计。原告对此并没有提出异议。被告蒋伟光将讼争房屋变为经营后，其向林仪珊承租了广州市德政���高华里39号305C房居住。被告蒋伟光为此提供了其于2008年9月3日与林仪珊签订的《租赁合同》。原告对此也没有提出异议。另原告经调查后并没有发现被告蒋伟光户另外有其他房屋居住。被告蒋伟光表示可以按经营用房的租金标准向原告交纳租金。原审法院认为，原告与被告蒋伟光自愿签订的《广州市房屋租赁合同》没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。上述租赁合同约定的租期已经届满，被告蒋伟光擅自将讼争房屋改变为经营使用，原告要求收回房屋本应予以支持，但鉴于被告一家需要依靠讼争房屋的经营维持生计，如果现时收回房屋，势必对被告蒋伟光一家的生计造成影响，对营造和谐社会产生不稳定的因素，被告蒋伟光也是迫不得以才将讼争房屋改变为经营使用，且讼争房屋属公房性质，主要用于出租给有困难的人使用，被告蒋伟光现也没有其他房屋可供搬迁，原告理应将讼争房屋继续出租给被告蒋伟光使用，所以原告现时要求解除租赁关系、收回房屋理由不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，原审法院作出判决：驳回原告广州市越秀区第一土地房屋管理所的诉讼请求。本案受理费150元由原告承担。判后，上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所不服，向本院提起上诉称，一审判决认为，双方当事人签订的租赁合同约定的租期已届满，被告擅自将讼争房改变为经营使用，原告要求收回房屋本应予以支持，但鉴于被上诉人需要依靠讼争房屋维持生计，对被告一家的生计造成影响，原告理应将讼争房屋出租给被上诉人使用。我方认为一审判决“原告现时要求解除租赁关系、收回房屋理由不允分，本院不予支持。”是没有法律依据的，同时亦是违反法律规定的。被告在未经原告同意的情况下，擅自改变讼争房屋的用途作商业使用，针对被告的违约行为原告有权收回房屋。被告不应以维持生计为籍口，在未经产权人同意的情况下，做出擅自改变讼争房使用性质的这种严重而恶劣的违法行为，且违反了租赁合同的约定（如确实有生活困难应当向民政部门申请救济解决，不应做出违法的行为）。而一审法院在明知被上诉人的行为存在违法违约的情况仍给予支持，将会对社会造成极严重的不良影响，不但扰乱社会秩序，而且会租赁房屋的管理工作失去公信力、诚信力及法律约束力。其他的承租人办会相继效仿任意做出违法违约行为。因此，一审法院认为收回房屋后对营造和谐社会产生不稳定的因素是没有法律依据支持的，只会更加扰乱社会秩序，更加助长这股不良风气，从而造成更多不和谐的因素，原告今后又应以何法律���约束及管理房屋，签订租赁合同意义又何在为此，我方认为一审法院中对驳回被上诉人腾退房屋的诉求认定有所欠缺而且有违法理。特向贵院上诉，请求依法撤销原判决。上诉请求一致：1、撤销一审判决，支持我方一审的诉讼请求即解除租赁关系，收回房屋；2、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人蒋伟光答辩称，蒋伟光没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋是其唯一居住的房屋；另外，我大哥蒋伟禄残疾，没结婚，只有一人，我们一家吃住都靠这间房，无路可走。原审第三人广州市越秀区蓉记美食店表示同意被上诉人蒋伟光的答辩意见。罗永权经本院公告送达开庭传票，没有到庭应诉，也无作答辩。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租期虽然已经届满，被上诉人擅自将讼争��屋改变为经营使用，上诉人要求收回房屋本应予以支持，但鉴于被上诉人一家目前确实需要依靠讼争房屋的经营维持生计，如果现时收回房屋，势必对被告蒋伟光一家的生计造成影响，对营造和谐社会产生不稳定的因素，被上诉人蒋伟光也是为了生计才将讼争房屋改变为经营使用，且讼争房屋属公房性质，其主要用途之一是出租给有困难的人使用，被上诉人蒋伟光目前也没有其他房屋可供搬迁，上诉人理应将讼争房屋继续出租给被上诉人蒋伟光使用，故上诉人现时要求解除租赁关系、收回房屋理由不充分，本院不予支持。经审查，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人上诉理由不充分，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审��理费150元，由上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 陈珊彬审判员 岳为群二〇一一年十月××日书记员 李 焕 关注公众号“”