（2010）浙甬民二终字第725号
裁判日期: 2011-01-04
公开日期: 2015-12-28
案件名称
毛某某与江某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江某,毛某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第725号上诉人（原审被告）：江某。委托代理人：洪甲。被上诉人（原审原告）：毛某某。上诉人江某为与被上诉人毛某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院2010年10月29日作出的（2010）甬北庄民初字第160号民事判决，于同年11月15日向本院提起上诉。2010年11月30日本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查某事实，原审原告系宁波市江北区洪某街道裘市村村民，原审被告系安徽省宿松县佐坝乡汪某咀村汪湾组农民。原审原、被告双方于2005年11月22日签订房屋买卖协议书一份，约定由原审原告将集体土地建设使用权证为洪乙（98）字第149号土地上的洪某镇裘市村砖混结构二层楼屋二全间，使用权面积126.20平方米（地号：1616008-1，图号：112.50-597.00）的房屋出卖给原审被告江某，房屋作价136000元。协议签署后，原审被告将购房款136000元交给原审原告，原审原告出具收条给原审被告。房屋买卖以后，未办理土地使用权转移手续。现该讼争房屋由原审被告居住使用，该房屋的《集体土地使用权证》一本在原审被告处。原审原告于2010年9月25日诉至法院，要求判令双方签订的房屋买卖协议无效，原审被告返还该讼争房屋及《集体土地使用权证》一本。原审法院认为，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，而农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利。目前，按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当认定无效。因此，原审原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还，故对原审原告的诉讼请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原审原告毛某某与原审被告江某于2005年11月22日签订的房屋买卖协议书无效。二、原审被告江某于判决生效后十五日内将因协议取得的洪某镇裘市村砖混结构二层楼屋二全间，使用权面积126.20平方米（地号：1616008-1，图号：112.50-597.00）的房屋返还给原审原告毛某某，并归还该房屋的《集体土地使用权证》一本。本案受理费750元减半收取375元，由原审被告江某负担。宣判后，原审被告江某不服，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在法律、法规和政策对农村房屋没有禁止性买卖的情况下，经村集体组织同意备案、交付房款并实际履行的房屋买卖契约应认定有效。上诉人在宁波打工，目前老家房屋已毁，若房屋返还，家人无处安身。二、根据《合同法》第44条规定“依法成立的合同，自成某某生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续后生效的，依据其规定”，所以需办理批准、登记等手续后生效的合同必须有法律或行政法规的依据，地方法规和规章不能作为认定合同需依法登记后生效的依据，没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。三、《物权法》、《土地管理法》等并未禁止农村房屋的买卖和出租，目前被上诉人除卖与上诉人的房屋外，还有一处近两百多平方米的宅基地，并且出卖的房产属于自建多余房。根据《民法通则》第七十一条、第七十五条第一款规定，农某某民有权利出卖自己在农村的房产。四、农某某民房屋所在的宅基地，只要没有其他的违法条件，本身就是建设用地，该房屋的买卖仅是主体的变更，并不影响集体土地的利用和整体规划。《土地管理法》规定农村房屋不能出卖给城镇居民，并没有规定不能向其他地方农民流转；规定农村宅基地不能买卖，并没有规定房产不能买卖。可以实行房地分离，宅基地以租赁方式给予原使用者补偿。请求二审法院查某事实，依法改判。被上诉人毛某某答辩称：农村村某某所有权属于集体，农某某民只有使用权，上诉人不是本村村民，因此双方签订的房屋买卖协议无效。上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均无新的证据提交。经本院审理查某的事实与原审法院认定的事实一致，予以认定。本院认为，农村宅基地属村集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利。基于宅基地使用权的有限性和福利性，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即只能是农村集体经济组织的成员享有。农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖，因违反了集体成员权属性应认定无效。上诉人江某与被上诉人毛某某并非同村村民，因此双方签订的房屋买卖协议因违反法律行政法规的强制性规定，应认定无效，且事实上亦无法办理土地使用权的过户手续。上诉人认为房屋买卖协议有效理由不足，本院不予支持。对因房屋买卖无效造成的上诉人损失，上诉人可另行主张解决。综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人江某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 炜审 判 员 张宏亮审 判 员 黄永森二〇一一年一月四日代书记员 陆 琼 百度搜索“”