（2010）浙温民终字第1981号

裁判日期: 2011-01-30

公开日期: 2014-06-13

案件名称

温州大自然物业管理有限公司与郑新国物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州大自然物业管理有限公司,郑新国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2010）浙温民终字第1981号上诉人（原审原告）：温州大自然物业管理有限公司。法定代表人：柯胜虎。委托代理人：杨康乐。委托代理人：孙海芬。被上诉人（原审被告）：郑新国。委托代理人：张小蓉。上诉人温州大自然物业管理有限公司（以下简称大自然物业公司）与上诉人郑新国物业服务合同纠纷一案，不服鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月25日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2002年7月1日，原告与涉案住宅小区的开发商签订了前期物业管理委托合同，双方约定：开发单位将涉案住宅小区委托给原告实行统一、专业化物业管理；原告提供服务的受益人为开发单位、全体业主和非业主使用人；委托管理事项包括公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；原告具有不得占用共用部位、公用设施或改变其使用功能的义务。此外，双方还就前期物业服务的其他事项作了约定，但未对物业管理综合服务费的收费标准作出约定。此后，原告一直为涉案住宅小区提供物业服务。2003年9月9日，被告经与开发单位办理了坐落于温州市汤家桥南路大自然家园G11-801室房屋（建筑面积为：162.61平方米）的购房交接手续成为涉案住宅小区的业主。当日，原、被告签订物业服务合同1份，对物业服务的相关内容在该份合同作进一步明确。2004年2月10日，价格主管部门发文确定2004年3月1日起涉案住宅小区的高层住宅、小高层住宅的综合服务费收费标准为每月每平方米0.6元。2006年5月30日，原告与涉案住宅小区业主委员会签订了物业管理委托合同，双方约定：原告向涉案住宅小区提供统一、专业化物业管理；委托管理事项包括公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；原告具有不得占用共用部位、公用设施或改变其使用功能的义务；委托管理期限从2006年6月1日起至2008年5月31日止；原告有权按小高层住宅（指19层以下的建筑）每月每平方米建筑面积1.1元的价格收取综合物业服务费，按小高层每月每户35元价格收取电梯运行费，共用部份用水、用电费用按实（含亏空分摊部分）结算。另外，双方还就物业服务的其他事项作了约定。2009年1月1日，涉案住宅小区业主委员会与原告再次签订物业管理委托合同，继续委托原告向涉案住宅小区提供物业服务，并约定委托期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止，原2006年5月30日签署的物业管理委托合同的合同期延续至2008年12月31日止。在原告提供物业服务期间，被告以原告收取相关费用不合理，以及存在违约行为为由拒绝交纳物业管理综合服务费与二次供水水费，原告遂诉于本院。另查明，原告在提供物业服务期间存在未能有效制止个别业主在公共绿地的种菜的行为。再查明，原告每月按供水总表的读数以一次供水每吨2.1元的价格向供水部门支付小区用水总额，再将供水总表与各业主分表之间的水耗费用与二次供水水泵加压电耗费用，结合支付给供水部门的总水费，以及各业主分表定期读数总和，分摊计算二次供水单价，继而依据各业主分表定期的具体读数确定应缴水费。又查明，2003年5月20日，温州市发展计划委员会颁布了《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）》温计价（2003）277号文件规定物业管理综合服务费实行政府定价，在物业管理区业主委员会成立之前，物业管理综合服务费收费标准由价格主管部门核定，执行中经不定期审价被确定为不合格的应被降低收费标准。于2005年4月21日颁布的《浙江省物业管理服务收费管理实施办法（试行）》浙价服（2005）80号文件规定业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。原审法院审理认为：虽然，前期物业服务合同的缔约主体为商品房开发商与物业公司，但是当购房者作为小区业主入住了买受的商品房后便成为了前期物业服务合同的当事人，有权依据前期物业服务合同所确定的物业服务项目，要求物业服务企业履行相关义务，同时，也应当履行缴纳物业服务费的义务，并且，业主还可以在原合同的基础上与物业公司再行签订合同对双方的权利义务作进一步明确，因此，当被告与开发单位办理购房交付手续之后，便与为涉案住宅小区提供前期物业服务的原告形成了物业服务合同关系。依据双方形成的物业服务合同关系，被告有权要求原告提供物业服务的同时，也具有依据相关规范性文件的规定与物业委托合同的约定向原告支付物业管理综合服务费，以及由原告代付代收的二次供水水费的义务。《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）》温州市发展计划委员会温计价（2003）277号文件第五条规定物业管理服务收费实行政府定价，具体内容包括物业管理综合服务费等费用。第六条规定物业管理区业主委员会成立之前，物业管理综合服务费由价格主管部门核定，物业管理企业应根据委托合同对照本办法，向价格主管部门申报。依据上述规定在温计价（2003）277号文件生效期间，价格部门对物业管理综合服务费仍然实施政府定价的价格管理形式，具体落实方式为由物业管理企业根据委托合同向价格主管部门申报，由价格主管部门核定后发文执行。依据该文件规定的价格主管部门对物业管理综合服务费的管理方式，物业公司只有在取得价格部门核定的批文后，才能依据批文确定的收费标准向业主收取物业管理综合服务费。由于价格主管部门于2004年2月10日发文确定的2004年3月1日起涉案住宅小区的高层住宅、小高层住宅的综合服务费收费标准为每月每平方米0.6元，因此，依据价格部门核定的收费标准，被告应当支付原告2005年1月至2006年5月期间的物业管理综合服务费1659元（162.61×0.6×17≈1659），原告要求被告按每月每平方米1.3元的价格支付上述期间的物业管理综合服务费的诉讼请求缺乏法律依据，故不予支持。《浙江省物业管理服务收费管理实施办法（试行）》浙价服（2005）80号文件第七条规定业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。由于原告与涉案住宅小区业主委员会于2006年5月30日签订的物业管理委托合同第二十条约定小高层住宅（指19层以下的建筑）物业管理综合服务费为每月每平方米1.1元，因此，被告依据物业管理委托合同的约定应当支付2006年6月至2008年12月期间的物业管理综合服务费共计5545元（162.61×1.1×31≈5545）。由于原告在提供服务期间未能有效制止住宅小区个别业主擅自在公共绿地种菜的行为，因此，其提供的物业服务存在瑕疵，不能全额收取物业管理综合服务费。根据原告的违约情节，酌情从原告本可获取的物业综合服务费总额中扣减300元，确定原告应当获得的物业管理综合服务费为6904元（1659＋5545-300=6904）。由于二次供水价格由价格部门以政府定价的方式确定，并且价格部门核定的水价已经包含了加压水耗成本与从供水公司至用户水表间的水耗成本，而原告只能按照核定的价格向被告收取二次供水水费，因此，原告计算的二次供水价格超出政府定价部分无权向被告收取，被告据此发表的答辩意见成立，故被告应当支付的二次供水水费总价为365元［2.45×（42＋55＋52）≈365］。由于原告要求被告交纳的物业管理综合服务费与二次供水水费的结算总额与被告本应交纳的数额不一致，被告拒绝交纳属于合法的抗辩行为，因此，原告要求被告支付未及时交纳上述费用滞纳金的诉讼请求缺乏法律依据，故不予支持。由于被告提供的证据不足以证明原告存在未及时维修排污总管导致其房屋漏水，以及在其车库旁擅自搭建小屋占用公共用地的行为，因此，其据此拒绝交纳相关物业费用的答辩理由缺乏事实依据，故不予支持。若被告认为其合法利益确实因房屋漏水与车库旁搭建小屋受到侵害的，可以同原告、相邻业主和房屋开发商另行通过法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、被告郑新国于判决生效之日支付原告温州大自然物业管理有限公司物业管理综合服务费与二次供水水费共计7269元。二、驳回原告温州大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费315元，由原告温州大自然物业管理有限公司负担200元，由被告郑新国负担115元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。大自然物业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。大自然物业公司上诉称：1、原审判决将物业管理综合服务费与物业管理服务费相混淆，认定事实错误。发改委2004（45）号文件明确指出，大自然家园物业管理服务收费包括物业管理综合服务费和公共设备设施养护费、公共水电费三项。依据该文件附表一，物业管理综合服务费按0.60元／㎡·月收取，公共设施养护费高层按6元／年·㎡建筑面积收取，公共水电费按600元／户·年收取。被上诉人在原审只提供了发改委2004（45）号文件附表的一部分，上诉人在质证时已明确指出该份证据的不完整性，并提供了完整的发改委2004（45）号文件。原审判决对被上诉人的该份不完整证据予以确认，证据认定错误。在对该份证据认定的基础上，原审判决认定被上诉人应当按0.60元／平方米·月收取2005年1月至2006年5月间的物业管理综合服务费，却遗漏了同为物业管理服务费组成部分的公共设备设施养护费、公共水电费，未将应由被上诉人承担的公共设备设施养护费、公共水电费一并作出认定，认定事实错误。2、原审判决认定上诉人应当按2.45元／吨计收二次供水水费，缺乏法律与合同依据。依据原审查明的事实，供水部门是按一次供水价格即2.1元／吨、按供水总表读数计收涉案小区水费。由于涉案小区的供水是按二次供水设计，因此存在供水总表与各业主分表之间的水耗以及二次供水水泵加压电耗，根据双方签订的物业管理合同以上水耗、电耗应当由被上诉人按照实际使用量分摊。上诉人仅是受供水部门委托代收代缴水费。原审判决判令上诉人按2.45元／吨收取水费，实际上等同于要求上诉人承担总表与分表之间的水耗以及二次供水水泵加压电耗，其判决缺乏法律依据，同时也违背了合同约定。同时，暂且不论水耗、电耗部分应当由谁承担，原审判决认定上诉人按2.45元／吨收取二次供水水费，同样违反了温计价（2003）480号文件要求。依据该份文件，从2003年10月1日起，二次供水到户价格分三档，多层（8层以下含8层）为2.45元／吨，小高层（9层至20层含20层）为2.5元／吨，高层（21层及以上）为2.55元／吨。被上诉人所在楼房总高为19层，属于小高层，依据上述规定，二次供水价格应为2.5元／吨，而非原审判决认定的2.45元／吨。3、原审判决认定，上诉人在提供物业服务期间未能有效制止个别业主在公共绿地的种菜行为，证据不足。4、原审判决以上诉人要求被上诉人缴纳的物业服务费及二次供水水费的金额与被上诉人应当缴纳的金额不符为由，对上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求不予支持，理由不成立。首先，依据上述三点上诉理由，原审判决判令上诉人按0.60元／㎡·月收取2005年1月至2006年5月间的物业服务费、按2.45元／吨计收水费，缺乏合同与法律依据，其关于金额不符的理由不成立。因此，上诉人仍有权依据合同约定要求被上诉人支付滞纳金。其次，依照合同第二十条第（八）点的约定，被上诉人应当按季缴纳物业服务费及相关费用。即便上诉人2006年6月前的物业服务费收费不合理、即便被上诉人无需公摊水耗、电耗，由于上诉人从2006年6月1日起要求被上诉人缴纳的物业服务费是符合合同约定的，因此对于被上诉人拒不缴纳该部分物业服务费的行为，上诉人仍有权收取该时间段的滞纳金。综上，原审判决在事实认定、证据采信方面都存在错误，恳请二审法院依法撤销原判，判决支持上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郑新国答辩称：一审判决适用法律正确，论证证据确凿，恳请中院维持原判；本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。每吨2.45元计收二次供水水费的依据为温州市发改委《关于调整温州市区城市供水价格与污水处理费的通知》（温计价（2003）480号）。上诉人在提供物业服务期间未能有效制止个别业主在公共绿地种菜行为，并且擅自在被告车位后空间搭建小层，并朝被告的车位墙开设门、排风扇等行为，均有照片为证.为减少第二次诉讼的精力与费用，恳请中院：1、判令上诉人退还二次供水水费192.65元、公共水电摊派费170.6元、电梯费990元，合计人民币1353.25元及其利息（按同期银行活期利率执行），且以欺诈收取的以上三项费用应加倍返还即2706.5元。2、上诉人应尽快对公共设备设施养护费进行清算。3、上诉人所要求收取滞纳金一项不成立。并因物业未履行义务，赔偿被告因房屋漏水所造成的损失。共计6000多元。4、判令上诉人赔偿因排污总管漏水迟迟得不到解决，持续一年多导致的损失费6000元。5、要求上诉人恢复大自然2号车库252号车位后墙原状，消除安全隐患。二审中，上诉人大自然物业公司提供了以下证据：温州市房产管理局温房字（2010）134号文件复印件、温州市发展和改革委员会温发改价（2010）268号文件复印件，证明温州市区居民用水“二次供水”到户价格收费标准已被取消，物业公司对二次供水费用不予垫付；温州市发展计划委员会温计价（2004）45号文件复印件，证明物业服务收费包括物业管理综合服务费、公共设备设施养护费、公共水电费三项内容。被上诉人郑新国质证认为：上述134、268号文件自2010年9月1日起执行，与本案无关；45号文件规定公共设备设施养护费、公共水电费按实际发生额分摊结算，并且要出示合理依据，但是物业公司没有这样做。二审中，被上诉人郑新国未提供新的证据。本院依职权调取了温州市发展计划委员会温计价（2004）45号文件原件，并向温州市发展和改革委员会工作人员就温计价（2003）480号文件中居民用水“二次供水”到户价格表格中的“类别”的理解问题作了调查笔录，以上证据经质证，大自然物业公司、郑新国均表示无异议。本院认为，郑新国对134、268号文件的质证意见成立，本院对该两份文件不予采纳；鉴于双方当事人对本院调取的温计价（2004）45号文件及调查笔录均无异议，本院予以采信。本院另查明，温州市发展计划委员会温计价（2004）45号文件规定物业服务收费包括物业管理综合服务费、公共设备设施养护费、公共水电费三项内容，其中大自然家园的高层住宅、小高层住宅的综合服务费收费标准为0.6元／㎡·月，公共设备设施养护费、公共水电费年终按实际发生额分摊结算，分摊方式应在征得业主同意后，可按面积或按户进行分摊，以上规定自2004年3月1日起执行。温州市发展计划委员会温计价（2003）480号文件对二次供水到户价格作了三档规定，多层（8层以下含8层）为2.45元／吨，小高层（9层至20层含20层）为2.5元／吨，高层（21层及以上）为2.55元／吨，该价格于2003年10月1日起执行。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。本院认为：关于物业管理服务费问题。二审中，双方当事人均确认物业服务收费包括物业管理综合服务费、公共设备设施养护费、公共水电费三项内容，故本院对此予以确认。根据温计价（2004）45号文件规定，公共设备设施养护费、公共水电费是预收项目，实际费用年终按实际发生额分摊结算，分摊方式应征得业主同意。大自然物业公司在一审中既未能提供证据证明郑新国应实际分摊的公共设备设施养护费、公共水电费费用，又未提供证据证明其诉请系按文件规定标准预收，且大自然物业公司在起诉时是将公摊水电费作为一项独立于物业服务费的诉讼请求提出的，后申请撤诉并得到一审法院准许，故大自然物业公司主张物业服务费单价为1.3元的依据不足，一审法院判准其中已查明的物业管理综合服务费并无不当。至于郑新国现应支付的物业管理综合服务费的具体金额，由于郑新国未对一审判决提起上诉，故本案中不予调整。关于大自然物业公司的违约情节及扣减物业管理综合服务费问题。郑新国提供了相关证据，一审法院对此作了详细认证，并在此基础上作出物业服务存在部分违约的结论并无不当，根据大自然物业公司的违约情节，一审法院对物业管理综合服务费作出扣减的处理亦合情合理。关于二次供水水费问题。由于二次供水价格由价格部门以政府定价的方式确定，并且价格部门核定的水价已经包含了加压水耗成本与从供水公司至用户水表间的水耗成本，而大自然物业公司只能按照核定的价格向业主收取二次供水水费，因此，大自然物业公司计算的二次供水价格超出政府定价部分无权向郑新国收取，一审法院对此认定正确。但郑新国房屋所在楼房为小高层，二次供水价格应为2.5元／吨。根据二审中双方当事人均认可的计算方法，郑新国应交纳的二次供水水费低于一审法院认定的应交纳金额，由于郑新国未对一审判决提起上诉，故本案中不予调整。关于物业服务费与二次供水水费的滞纳金问题。由于大自然物业公司要求郑新国交纳的物业管理综合服务费、二次供水水费的结算总额与其本应交纳的数额不一致，其拒绝交纳属于合法的抗辩行为，因此，一审法院对大自然物业公司的上述滞纳金的诉讼请求不予支持正确。郑新国在答辩中提出的其他主张，不属本案二审审理范围，故不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人温州大自然物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　戴　真审　判　员　　李晓光代理审判员　　苏子文二〇一一年一月三十日书　记　员　　曾　慧关注微信公众号“”