（2010）惠中法民一终字第1569号
裁判日期: 2011-01-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
杜瑞文、惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌水利管理服务站租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜瑞文,惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌水利管理服务站,惠州大亚湾经济技术开发区霞涌企业管理办公室
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）惠中法民一终字第1569号上诉人（原审被告）：杜瑞文，男，汉族，1967年5月7日出生，住惠州市大亚湾区。委托代理人：黄颖，广东铸铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌水利管理服务站。住所地：惠州市大亚湾区霞涌。负责人：陈伟良。委托代理人：张德惠，广东标远律师事务所律师。原审第三人：惠州大亚湾经济技术开发区霞涌企业管理办公室。上诉人曾环荣因租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2010）惠湾法民一初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明，2010年1月18日，原告霞涌水利站与被告杜瑞文签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，原告霞涌水利站将坐落在霞涌老车站的一幢办公楼（从东至西）一楼的第三间出租给被告杜瑞文使用，租赁期限自2010年1月1日至2012年1月1日，每月租金450元，于当月的二十五日前付清。合同签订后，被告杜瑞文于2010年4月向原告霞涌水利站交纳了四个月的租金共计1800元，原告霞涌水利站收到上述租金后又退还给了被告杜瑞文。原告霞涌水利站出租给被告杜瑞文的房屋的所有权人是第三人霞涌企业办（房产证号为粤房字第××号），该房是原告霞涌水利站向第三人霞涌企业办借用。原告霞涌水利站与被告杜瑞文于2010年1月18日签订租赁合同时未经过霞涌企业办同意，签订合同后也未经霞涌企业办追认。原审判决认为，《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案原告霞涌水利站出租给被告杜瑞文的房屋是原告霞涌水利站向第三人霞涌企业办借用的房屋，该房屋的所有权人是第三人霞涌企业办，原告霞涌水利站对该房屋只有使用权，没有处分权。原、被告双方签订租赁合同时未经房屋所有权人同意，签订租赁合同后也未得到所有权人的追认。依照上述法律规定，原告霞涌水利站与被告杜瑞文于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。原告请求判决确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效理由成立，本院予以支持。房屋租赁合同被确认为无效后，被告应将租赁的房屋交还给该房屋的产权人霞涌企业办。被告杜瑞文实际占用了第三人霞涌企业办的房屋，应当向第三人支付占用费，占用费的标准参照原、被告签订的租赁合同中约定的每月450元计算，自2010年1月1日计算至被告杜瑞文实际将房屋交还给第三人霞涌企业办为止。被告辩称如合同无效原告应赔偿被告损失，但被告未向本院提供证明其损失的相关证据，本院不予支持。依照《合同法》第五十一条、第五十八条、《民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、确认原告霞涌水利站与被告杜瑞文于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告杜瑞文应自本判决生效之日起10日内将其租赁的房屋返还给第三人霞涌企业办；三、被告曾环荣应自本判决生效之日起10日内按照每月450元的标准向第三人霞涌企业办支付自2010年1月1日至被告杜瑞文将房屋实际返还给第三人霞涌企业办为止的房屋占用费。逾期按照《民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行；四、驳回原告霞涌水利站的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由被告杜瑞文承担。上诉人杜瑞文不服原审判决上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》为无效合同是错误的，第三人霞涌企业办将房屋借给被上诉人霞涌水利站使用，并允许被上诉人霞涌水利站长期对外出租，从未提出任何异议，应视为被上诉人霞涌水利站有权对外出租借用房屋，请求二审法院依法判决上述合同有效，以保障上诉人的合法权益不受侵犯。在本案一审中，第三人霞涌企业办向原审法院提交书面意见称：第三人霞涌企业办是本案涉诉房屋的所有权人，被上诉人霞涌水利站成立之时没有办公场地，在当时霞涌镇政府的协调下，第三人霞涌企业办将房屋借给霞涌水利站使用。因此，第三人霞涌企业办与被上诉人霞涌水利站之间成立了房屋借用合同法律关系。借用合同是指出借人将某项物品无偿地交给借用人使用，借用人使用后，将物品返还的合同。它的显著特点是无偿性、互助性、返还性。借用合同的借用人所借取的是借用物本身的使用价值，是转移标的物的占有、使用、收益权，但不改变所有权，借用到期后，借用物要返还原主。借用合同属实践合同，只有实际借用后出借人与借用人间才形成权利义务关系，借用合同自出借人将借用物提供给借用人后生效。本案中，被上诉人霞涌水利站已通过借用法律关系取得了涉案租赁合同标的物的使用价值，包括获得出租该房屋所产生的价值。据此，上诉人与被上诉人于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，二审法院应撤销错误的一审判决，依法改判。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律精神，结合被上诉人霞涌水利站从2002年始将房屋出租给上诉人使用至今，按月收取租金，第三人霞涌企业办在此期间并未提出过任何异议的事实，人民法院亦不应认定涉案的《房屋租赁合同》无效。二、本诉的处理结果同第三人霞涌企业办无法律上的利害关系，其不是本案的适格主体。我国民事诉讼中，将诉讼第三人分为两种：有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指在他人的诉讼开始后，对他人之间的诉讼标的提出独立请求权的诉讼参加人。对他人之间的诉讼标的有独立请求权，这是有独立请求权的第三人参加诉讼的根据。无独立请求权的第三人是指对他人正在进行的诉讼的诉讼标的不能主张独立的请求权，但其与案件的处理结果有法律上的利害关系，为了维护自己的利益而参加到诉讼中去的诉讼参加人。所谓与案件的处理结果有法律上的利害关系，是指第三人与诉讼当事人中的某一方之间存在着一个实体上的法律关系，该法律关系与本诉讼的诉讼标的有牵连关系，法院对本诉讼的诉讼标的的处理有可能涉及到该法律关系。一审中，被上诉人请求人民法院依法判决：“一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；……”，该案系确认之诉，当事人提出确认之诉的目的，不是要求法院判令对方当事人履行一定的给付义务，而是要求法院明确某一争议的民事法律关系是否存在或者存在的具体状态。不管人民法院判决涉案租赁合同是否有效，均与原审第三人霞涌企业办无法律上的利益关系，一审人民法院将霞涌企业办列为第三人，并判令上诉人应按每月450元的标准向第三人霞涌企业办支付自2010年1月1日至上诉人将房屋实际返还给第三人霞涌企业办为止的房屋占用费是错误的，希二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、本案上诉费用由被上诉人承担。被上诉人惠州市大亚湾经济技术开发区霞涌水利管理服务站答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。一审查明事实后认定第三人为涉案房屋的所有权人，第三人将房屋借给答辩人作为办公场所，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》未经第三人同意，事后也没有获得第三人的追认，该认定事实清楚。一审根据《合同法》第五十一条关于无权处分的规定，认为答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》为无效合同是正确的。二、被答辩人上诉称《房屋租赁合同》有效没有事实和法律根据。1、答辩人成立时没有办公场所，在霞涌政府的安排下借用第三人的房屋办公，答辩人对涉案房屋的借用仅限于自己办公使用，而没有出租收益的权利，答辩人与第三人对该事实都是确认的。被答辩人在上诉状中将“借做办公场所”偷换成“借用合同”，自己扩大答辩人的权利，称答辩人对涉案房屋有出租权是没有事实根据的。2、被答辩人适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条于本案是适用法律错误。该法条规定的是转租的问题，前提是有出租人和承租人形成的租赁关系，但本案中第三人与答辩人根本不是租赁关系，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》也不是转租行为，因此被答辩人套用该法条是错误的。三、被答辩人上诉称第三人与本案无法律上的利害关系是错误的。第三人为涉案房屋所有权人，答辩人与被答辩人之间的《房屋租赁合同》是否有效直接关系到第三人能否收回自己的房屋以及取得房屋占用费，与本案有直接的利害关系，且要求被答辩人退还房屋并支付占用费也是第三人的诉求。第三人当然是本案有独立请求杈的第三人，一审程序没有任何错误，判决是正确的。综上，被答辩人的上诉理由不能成立，望维持一审判决。原审第三人惠州××经济技术开发区霞涌企业管理办公室述称，一、被答辩人上诉称水利站有权出租房屋是错误的。水利站成立时没有自己的办公场所，在当时霞涌镇政府的安排下，答辩人将自己的房屋借给水利站办公，水利站便一直使用答辩人的房屋办公，至今没有自己的办公场所。后来答辩人要将房屋重建另作它用，要求水利站归还，水利站才道出已擅自将房屋出租给了被答辩人，答辩人随即要求水利站与被答辩人退出房屋并支付占用费。因此，答辩人并未允许水利站出租房屋，水利站擅自出租被答辩人发现后，答辩人马上提出异议，被答辩人称答辩人允许水利站长期出租不是事实。答辩人将房屋无偿借给水利站办公而不是出租给其办公，答辩人与水利站是借用关系而不是租赁关系，水利站将房屋出租给被答辩人是无权处分行为，被答辩人套用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是完全错误的。二、答辩人对涉案房屋享有独立请求权，是本案的适格主体。答辩人是涉案房屋的所有权人，对水利站和被答辩人享有请求返还房屋和支付占用费的权利，答辩人参加诉讼符合法律规定，被答辩人上诉称答辩人没有参加本案诉讼的资格是错误的。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，被上诉人霞涌水利站出租给上诉人杜瑞文的、位于惠州××经济技术开发区霞涌老车站的一幢办公楼一楼（从东至西）第三间（房产证号为：粤房字第××号）房屋，是被上诉人向原审第三人借用的房屋，该房屋的所有权人是惠州××经济技术开发区霞涌企业管理办公室（下称霞涌企业办），而本案的处理结果与霞涌企业办有直接利害关系，据此，原审判决将霞涌企业办列为本案第三人，并认定被上诉人对该房屋只有使用权，没有处分权正确。上诉人认为霞涌企业办不具有本案诉讼主体资格的理由不充分，本院不予采信。关于《房屋租赁合同》的效力。本案中，因上诉人无权处分涉案房屋，即被上诉人无权对该房屋作出出租、出售等的处分，且没有证据证明上诉人与被上诉人签订涉案房屋租赁合同时，曾征得原审第三人的同意，租赁合同签订后亦未取得房屋所有权人原审第三人的追认，故原审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定上诉人与被上诉人2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院依法支持。上诉人认为《房屋租赁合同》有效的理由不成立，本院不予采纳。上诉人应将房屋交还给该房屋的产权人原审第三人，并向原审第三人支付占用费，占用费的标准参照上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定的每月450元计算，自2010年1月1日计算至上诉人将房屋交还给原审第三人止。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 陈向科审判员 刘伟新审判员 邓耀辉二〇一一年一月三日书记员 孟晓玉李志亮