（2010）温鹿民初字第773号
裁判日期: 2011-01-24
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某某、陈某某与被告温州市××开发有限公司商品房预售与温州市××开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,陈某某与被告温州市××开发有限公司商品房预售,温州市××开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第二百二十九条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2010）温鹿民初字第773号原告：陈某某。委托代理人：吴某某。被告：温州市××开发有限公司，住所地：温州市鹿城区××路××号。法定代表人：冯某某。委托代理人：柯某某。原告陈某某与被告温州市××开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2010年3月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员罗奇豪独任审判，并于2010年5月4日公开开庭进行了审理。2010年6月9日，本案转为普通程序，依法组成了合议庭。因本案须以另一案件审理结果为依据，本院于2010年7月13日裁定中止诉讼。2010年11月22日，案件恢复审理并变更合议庭组成人员，于12月10日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人吴某某，被告委托代理人柯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称：原、被告于2000年6月26日签订商品房预售合同。双方约定，原告向被告购买温州市鹿城区江某某荣某大厦5层b室，建筑面积143.14平方米，总房价592313元，被告于2002年12月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，双方均履行了付款和交房义务。但因被告一直未取得荣某大厦的土地使用权证和建设工程规划许可证，无法办理产权初始登记手续，造成原告未能领取房屋所有权证。2005年4月29日，原告曾向本院起诉要求被告赔偿前期760天（2003年3月1日至2005年4月29日，减去法定90日办证期）逾期办证的违约金。案件经温州市中级人民法院终审，认为逾期办证的原因系被告与温州市国土资源局（下称国土局）之间因地价款金额无法确定引起，责任不再被告，判决驳回了原告的诉讼请求。原告对判决结果不服，向温州市人民检察院提起民事抗诉申请，浙江省人民检察院已向浙江省高级人民法院提起检察建议。2006年4月5日，浙江省高级人民法院已对被告与国土局、温州市江某某鹿城段工程建设指挥部（下称指挥部）之间的纠纷作出终审判决，但直至2007年7月17日（原告向温州市人民检察院提起民事抗诉申请之日），被告仍未向国土局支付已确认的地价款。2009年11月26日，被告才进行了房产初始登记，故请求法院判令被告支付原告迟延办理房屋产权证的违约金161328元（自2006年5月6日起至2009年11月25日，以已付房款金额592313元的日万分之二点一计算）。为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1.《商品房预售合同书）》一份，证明原、被告签订购房合同的事实；2.浙江省统一收款收据五份，证明原告已依约向被告支付了全部购房款；3.《温州市国土资源局缴款通知单》一份，证明被告拒交土地款的事实；4.（2007）温某四终第552号《民事判决书》一份，证明终审判决原告前期760天诉讼败诉；5.（2009）浙检民行建字第56号《检察建议书》一份，证明原告不服判决获浙江省人民检察院支持；6.（2004）温某一初294号《民事判决书》一份，证明温州市中级人民法院判决被告应缴土地款22126200元；7.（2006）浙民一终第4号《民事判决书》一份，证明浙江省高级人民法院终审判决被告应缴土地款22126200元；8.房屋所有权证，证明原告取得房产权证的事实；9.案例一则，证明房开公司赔偿33万元损失的先例。被告辩称：1.被告开发的江某某8号地块是安置房与商品房混同的地块，在开发过程中，根据市政府与指挥部的要求，被告在没有取得规划许可证的情况下，先予进场施工；2.在开发过程中，因涉及开发成本，经指挥部同意，原先开发面积与设计面积有所变化；3.在开发过程中，因涉及安置房的外调问题，被告与指挥部有过诉讼纠纷。综上，逾期办证的责任不在于被告，被告在与国土局、指挥部纠纷了解后，已尽到了协助办证的义务，请求驳回原告的诉讼请求。为证明辩称事实，被告向本院提交了如下证据：1.《温州市国有土地使用权出让合同》一份，证明被告与国土局、指挥部纠纷终结后，国土局根据温某某（2006）430号请示和市政府2006年2094号公某处理单批示，在2007年5月10日与被告签订《温州市国有土地使用权出让合同》的事实；2.承诺通知书，证明被告与国土局签订出让合同后即在2007年5月30日向国土局申请土地使用权甲登记的事实；3.温州市规划局（2007）217号文件、4.温州市政府公某处理单、5.规划许可证，证据3-5共同证明被告开发的江某某8号地块由于某及安置房某设，当时经指挥部和温州市规划局同意，在未办规划许可证的情况下先行进场施工。2007年11月23日，温州市规划局请示温州市政府免除对被告的处罚。2007年12月5日，经温州市政府决定，同意温州市规划局免予处罚的意见。2008年7月22日，被告获得规划许可证；6.土地登记证明，证明被告开发的江某某8号地块于2009年4月30日获得土地登记；7.收件收据，证明2009年7月17日被告即向房产管理部门申请办理房产登记事项；8.（2005）温鹿民一初字第663号《民事判决书》；9.（2007）温某四终字第566号《民事判决书》、10.（2008）浙民申字第673号《民事裁定书》，证据8-10共同证明与原告同一批起诉的购房户黄某某诉被告逾期办证案件，经法院一、二审驳回诉讼请求后向浙江省高级人民法院申诉，浙江省高级人民法院裁定驳回再审申请的事实；11.浙江省高级人民法院（2010）浙民再字第69号《民事判决书》，证明（2007）温某四终字第565号民事判决，通过检查机关向省高院抗诉。省高院维持了该判决；12.规划局处罚决定书及代收罚没款专用票据。证明规划局对被告扩建部份进行罚款及被告已缴纳罚款的事实。对原、被告提供的证据，经双方当事人质证，本院认证如下：1．对原告提供的第1-8项证据，被告对证据三性均无异议，但认为：证据3、4、6、7，恰恰证明了逾期办证的原因；证据5不能表明启动了诉讼程序，原告未出示相关法院再审的证据，不能作为支持其诉讼请求的依据。本院认为上述证据能够证明案件事实，且与本案具有关联性，依法予以确认；2.对原告提供的第9项证据，被告对证据三性提出异议，本院认为，该证据为新闻报导的一则案例，与本案并无关联，依法不予确认；3.对被告提供的第1-7项证据，原告对真实性、合法性无异议，但认为上述证据恰恰证明了被告违约的事实。本院认为，上述证据能够证明案件事实，且与本案具有关联性，依法予以确认；4.对被告提供的第8-10项证据，原告对其真实性无异议，但认为案外人的判决书与本案无关。本院认为，原告的异议成立，对该证据不予确认；5.对被告提供的第11项证据，被告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，本案的审理须以该案件的审理为依据，依法予以确认。6.对被告提供的第12项证据，被告对真实性无异议，但认为恰恰证明了因被告非法扩建，导致无法办理规划许可证的事实。本院认为上述证据能够证明案件事实，且与本案具有关联性，依法予以确认。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明案件事实如下：1997年12月25日，被告经公证与国土局就温州市鹿城区江某某鹿城段8号地块签订《温州市国有土地使用权乙出让协议书》，约定：国土局提供温州市鹿城区江某某鹿城段8号地块给被告用于房地产开发。此后，被告分三次缴纳了14500000元的地价款。1999年，经指挥部同意及温州市规划局、温州市建设局和国土局等有关部门批准，被告开发的温州市鹿城区江某某鹿城段8号商住项目可以增加建筑面积，但须按市有关规定补交新增面积的地价款。1999年8月31日，指挥部召集各房开公司举行会议，会议决定被告所开发的8号地块外调住宅安置房，由指挥部补偿商品住宅价与1200元／平方米调拨价的差额。2002年9月22日，国土局向被告发出缴款通知单，要求其再缴纳江某某鹿城段8号地块地价款1589.25万元。2004年7月20日，国土局与指挥部诉至温州市中级人民法院，指挥部要求被告赔偿因其无法收购被告新增住宅房而造成的经济损失，国土局则要求被告赔偿因需要另外划拨土地造成的地价款损失；后在诉讼过程中，经温州市中级人民法院的告知，国土局变更诉讼请求为要求被告支付新增面积的地价款；被告则提起反诉，要求国土局与指挥部连带支付多外调房屋的差价款。2005年10月24日，温州市中级人民法院判决：被告支付国土局新增面积的地价款22126200元；指挥部支付被告外调房屋差价款24506357元。被告、国土局、指挥部均不服判决，上诉至浙江省高级人民法院，省高院于2006年4月5日终审判决：驳回上诉，维持原判。其间，2000年6月26日，原、被告签订商品房预售合同。双方约定：原告向被告购买坐落于温州市鹿城区××地××室房屋，建筑面积143.14平方米，总房价592313元（分五期付清），被告于2002年12月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2003年2月28日将房屋交付给原告。2005年4月29日，原告以被告逾期办理产权证为由，诉至本院要求被告支付2003年3月30日起至2005年4月30日止的违约金94533元。本院于2007年3月22日判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。温州市中级人民法院经审理认为，由于被告与国土局之间的纠纷，致使被告应缴纳的地价款金额无法确定，办理产权证的客观条件尚不具备，原告未取得产权证的事实并非被告自身原因造成，故于2007年6月21日判决：驳回上诉，维持原判。原告及其他共同起诉的业主对判决结果不服，向温州市人民检察院提起民事抗诉申请。浙江省人民检察院向浙江省高级人民法院提起检察建议，并对其中诸葛某某一案提起抗诉。省高院于2010年3月9日维持了温州市中级人民法院判决。另外，省高院对被告与国土局、指挥部之间的纠纷作出终审判决后，被告于国土局于2007年5月10日签订了《温州市国有土地使用权出让合同》，约定：温州市鹿城区江某某鹿城段8号地块由被告受让；地价款为36626200元（包括市政配套费和超面积地价款）；根据温某某（2006）430号请示和市政府2006年2094号公某处理单批示，上述地价款中超面积地价22126200元直接冲抵政府回购安置房差价款。2007年5月30日，被告向国土局申请土地使用权甲登记，国土局出具了承诺通知书，承诺在15个工作日内办结。2007年11月23日，温州市规划局以温市规（2007）217号文件形式向市政府请示，该请示内容为：温州市鹿城区江某某鹿城段8号地块由被告开发，为了加快拆迁安置工程进度，并考虑当时被告与指挥部就地价款问题正在清算之中，一时无法办理建设规划许可证，经指挥部和规划局同意，于2000年3月份先行进场施工；根据市政府公某批复处理单及指挥部、国土局文件，2005年12月29日规划局对安置房148套先予以颁发规划许可证，剩余部分21079.41平方米，由于双方对地价款存在争议，待相关部门协调后再予以办理；2007年5月10日土地部门地价款已结清，本应对未取得规划许可证的行为进行罚款，但考虑到该项目已经政府部门及指挥部同意先行进场施工，并存在特殊原因，故建议对先行进场施工的15421.78平方米免予罚款，其余超总平面图5657.63平方米按正常程序收取规费及罚款补办。2007年12月5日，市政府同意了该请示。2007年12月19日，规划局对被告擅自扩建的，计2256.71平方米建筑物作出罚款决定。2008年1月4日，被告缴纳了罚款。2008年7月22日，规划局为江某某鹿城段8号地块商住楼（荣某大厦）剩余的21079.41平方米部份颁发了规划许可证。2009年4月30日，国土局为荣某大厦办理了土地登记证明。2009年7月17日，被告向房管部门申请办理房产登记，房管部门于同日出具了温州市房屋使用权登记收件收据。2009年11月26日，原告获得了房屋所有权证。本案争议的焦点为，在2006年4月5日省高院对被告及国土局、指挥部之间纠纷作出终审判决，确定被告应缴土地款金额后，至2009年7月17日被告申请房产登记之间，逾期办证的原因是否在被告。原告认为，在被告应缴土地款金额明确后，其应依法予以缴纳，补办相关手续，办理房产登记，扣除90日法定办证期后，应支付原告共计1300日的逾期办证违约金；而被告认为，虽然应缴土地款金额已确定，但被告与政府之间存在互相给付义务，且由于历史原因，该工程存在先行进场施工行为，导致规划许可证无法办理，故逾期办证的责任不在被告。本院认为，政府部门颁发土地使用权证和规划许可证是办理产权登记的前提条件。虽然被告应缴土地款金额已确定，但由于政府尚欠被告外调房屋差价款，而该款金额超过被告所欠土地款，在政府未履行的情况下，直接导致了被告的迟延履行，而无法办理土地使用权证。后经被告与政府部门的协调，被告与国土局才于2007年5月10日签订了《温州市国有土地使用权出让合同》。其中约定“根据温某某（2006）430号请示和市政府2006年2094号公某处理单批示，上述地价款中超面积地价22126200元直接冲抵政府回购安置房差价”，故该段时间的逾期办证原因不能归责于被告。《温州市国有土地使用权出让合同》签订后，被告办理土地登记的障碍已消除，故应该从2007年5月11日起开始计算办证时间。被告2007年5月30日向土地部门申请土地登记，土地部门同日出具承诺书，承诺15个工作日内，即2007年6月20日前办结，但直至2009年4月30日被告才获得土地登记。因原告未能举证该段时间未能办理土地登记的原因在被告，故从2007年6月21日至2009年4月30日的逾期办证时间应予以扣减。另外，由于该工程存在先行进场施工行为，无法办理规划许可证，但该行为是为了加快拆迁安置工程进度，且经指挥部和规划局同意，故市政府于2007年12月5日同意规划局请示，对先行进场施工的15421.78平方米免予罚款，其余超总平面图5657.63平方米按正常程序收取规费及罚款补办。被告后按规划局的罚款决定书于2008年1月4日缴纳了罚款。由于这段时间包含在办理土地登记时间内，本院不予以计算。综上，原告逾期办证的时间为29日（2007年5月11日至6月20日加上2009年5月1日至7月17日，然后减去90日法定办证期）。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。由于被告原因未及时完成房屋所有权初始登记致使原告未能自商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任，但非属被告原因造成的，不应由其承担违约责任。故被告应承担29日逾期办证的违约责任。鉴于原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，原告的损失可按照其已付购房款总额592313元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即日利率万分之二点一计算，共计3607.19元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告温州市××开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某某逾期办理房屋所有权证书的损失3607.19元；二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3527元，由原告陈某某负担3447元，被告温州市××开发有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院审 判 长 陈 凌人民陪审员 王小芳人民陪审员 陈丽微二〇一一年一月二十四日代书 记员 叶苗苗