（2011）西民二终字第00069号
裁判日期: 2011-01-21
公开日期: 2014-12-18
案件名称
李斌与陕西唐标置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陕西唐标置业有限公司；李斌
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）西民二终字第00069号上诉人（原审被告）陕西唐标置业有限公司。住所地：西安市翠华北路**。法定代表人胡宇均，该公司董事长。委托代理人李大骞，男，1983年1月18日出生，汉族。被上诉人（原审原告）李斌，中国航空燃油公司西安公司员工。委托代理人巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。上诉人陕西唐标置业有限公司（以下简称唐标公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2010）雁民初字第3021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐标公司的委托代理人李大骞，被上诉人李斌的委托代理人巨黎江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2004年7月14日，李斌与唐标公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定李斌购买唐标公司开发的位于西安市高新区科技路20号的“萨菲尔·名邸”商品房一套（B单元14层B14-1号，建筑面积104.99平方米）。改商品房单价为每平方米3404.70元，房屋总价款357459元，付款方式为2004年7月14日支付定金5000元整，2004年7月20日前支付总房款的27%计人民币97450元整（含定金），剩余260000元房款做公积金贷款。合同第八条约定：出卖人应在2005年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经检验合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内即2007年2月28日前取得房地产权属证书的，则买受人不退房，出卖人自2007年3月1日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，李斌按约交纳了购房款，并于2005年7月7日交纳了房屋产权证办证费用以及公共维修基金。唐标公司于2005年7月向李斌交付了房屋，但至今未按合同第十五条的约定履行房屋权属登记所需资料备案的合同义务。李斌诉至原审法院称，2004年7月14日，李斌与唐标公司签订《商品房买卖合同》，李斌购买唐标公司开发的位于科技路20号的萨菲尔·名邸B14-1号商品房一套，面积104.99平方米，总价357459元。合同约定唐标公司应在2005年2月28日前交房。同时约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在2007年2月28日前取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自2007年3月1日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。”2005年7月，唐标公司将合同约定的商品房交付李斌。但因唐标公司原因，李斌至今仍未取得该商品房的房地产权属证书，李斌为此在长达三年多的时间内多次催促无果，诉至法院，请求依法判令唐标公司立即为李斌办理并交付房地产权属证书，支付自2008年5月15日到2010年5月15日的违约金130472.53元，并承担本案的全部诉讼费用。唐标公司辩称，1、其公司逾期办理房产证并非恶意不履行提交房屋权属登记资料的义务，而是由于消防设备安装公司与其公司在履行消防设备安装合同过程中产生纠纷，导致争诉房屋消防系统迟迟不能交付验收，使其公司客观上无法按时提交资料。经多方协调，消防验收合格证预计在2011年2月28日前能够取得。2、其公司认为李斌主张的违约金过分高于其实际损失，应当依法予以减少。李斌购买该房屋的总价款为357459元，而违约金却高达130472.53元（占总房款的36.5%），故李斌主张的违约金数额远远超过其实际损失。唐标公司请求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定予以减少。3、其公司却因经营困难频临破产，故请求与李斌就房产证办理问题进行调解，原意以物业费折抵部分违约金的形式来承担违约责任。同时将积极配合李斌房产证办理事宜，争取在2011年2月28日前将房产证办理下来。原审法院认为，李斌与唐标公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方当事人均应依约予以履行。根据合同第十五条的约定，唐标公司作为商品房的开发商和出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋初始登记的义务。因唐标公司至今未履行办理初始登记的合同义务，已构成违约，应当继续履行相应的合同义务并按照合同的约定承担迟延办理的违约金。因李斌要求唐标公司立即办理房屋产权证书的诉讼请求表述不够准确，故李斌该部分诉讼请求以法院裁决为准，考虑到唐标公司的实际情况，法院限定唐标公司应当于2011年2月28日之前履行完毕办理初始登记的合同义务，如逾期仍未履行义务，根据民诉法第二百二十九条及最高人民法院关于适用民诉法若干问题的意见第295条的规定，酌情按日向李斌支付已付房款万分之二的迟延履行金。关于唐标公司认为李斌主张的违约金过高，要求降低的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于双方合同中约定的违约金的计算标准，法院认为，双方约定的违约金的计算标准的确过高，应当适当予以降低，同时结合本案实际情况，兼顾违约金的性质，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，法院将违约金降低至71238元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西唐标置业有限公司应当于2011年2月28日前，将办理西安市高新区科技路20号“萨菲尔·名邸”B单元14层B14-1号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果被告未按照本判决指定的期间履行房屋权属登记的资料备案义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，以购房款357459元为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付迟延履行金。二、被告陕西唐标置业有限公司应当于本判决生效后十日内向原告李斌支付违约金71238元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3009元，由原告承担1321元，由被告承担1688元。因原告已预交，故被告应当在支付上述款项时一并给付原告。宣判后，唐标公司不服。唐标公司向本院提起上诉认为：一审判决第二项认定唐标公司向李斌支付违约金71238元数额过高，请求依法改判。李斌答辩认为：原审法院已将其主张的违约金减到一半之多，上诉人的上诉请求不能成立，要求维持原判。经审理查明，原审判决认定的事实与本院查明的事实基本一致。本院认为，李斌与唐标公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原审法院对双方合同约定的迟延办证违约金过高的情况，判决时根据实际情况已经对其降低处理，故唐标公司上诉仍认为违约金过高的理由不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元（唐标公司已预交），由唐标公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢锐飞审判员 肖 勇审判员 路小红二〇一一年一月二十一日书记员 窦 敏 百度搜索“”