（2010）浙甬民二终字第728号

裁判日期: 2011-01-18

公开日期: 2016-07-01

案件名称

孙某某因与被上诉人蒋某某房屋买卖合同纠纷一、蒋某某与孙某某二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙某某,蒋某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第728号上诉人（原审被告）：孙某某。委托代理人：王甲。委托代理人：吕某某。被上诉人（原审原告）：蒋某某。上诉人孙某某因与被上诉人蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2010年10月20日作出的（2010）甬海民初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理认定：原审被告与王乙系夫妻关系，1999年6月，原审被告、王乙以房改房形式取得坐落于宁波市××××室房屋产权，该房屋登记在王乙名下。2001年7月29日，王乙与原审原告签订房屋转让协议一份，约定原审原告向王乙购买宁波市××××室房屋，房屋价款10万元，原审原告支付定金4万元，该房屋在2002年1月10日交付，交付房屋同时原审原告再付房款1万元，王乙将房屋三证移交给原审原告保管等。协议签订后，原审原告支付给王乙定金4万元。2002年1月16日，王乙将房屋交付给原审原告，原审原告支付房款1万元。此后，原审原告陆某某王乙支付购房款。2003年12月16日，王乙出具收条一份，载明：“今收到蒋某某先生人民币二千元正，房款全部已结清，国家税收部分全部由王丙担，月底前办手续。”该房屋一直由原审原告蒋某某居住至今，但因故双方一直未办理房屋过户手续。2010年1月13日，王乙去世。2010年3月1日，王乙的第一顺序法定继承人即原审被告孙某某、儿子王丁、父亲王戊至宁波市天一公证处办理继承权公证，确认宁波市××××室房屋王乙的份额由原审被告继承。2010年4月，原审被告取得上述房屋所有权证。后原审被告向原审法院起诉，要求原审原告腾退出上述房屋。原审原告认为上述房屋应属其所有，遂诉至本院，请求依法解决。审理中，因双方各执己见，致调解不成。原审原告蒋某某于2010年8月23日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告继续履行王乙与原审原告蒋某某于2001年7月29日签订的房屋转让协议，协助原审原告办理房屋过户手续；2.原审被告承担过户所需税收费用。原审审理中，原审原告增加诉讼请求，要求确认王乙与原审原告蒋某某于2001年7月29日签订的房屋转让协议依法有效。原审法院审理认为：原审原告与王乙之间签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原审原告按约履行了支付全额购房款义务，王乙未按约定协助原审原告办理过户手续的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因王乙现已去世，其权利义务应由其法定继承人承受，现王乙的儿子王丁、父亲王戊对坐落于宁波市××××室房屋放弃继承，该房屋的权利义务应由原审被告承受。原审原告要求原审被告继续履行合同，协助原审原告办理房屋过户手续并承担过户费用的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。原审被告抗辩王乙擅自处分夫妻共同财产、合同应属无效，原审法院认为，原审原告向王乙给付了房款对价，王乙将房屋及该房屋的所有权属证书交付给原审原告，原审原告实际居住该房屋长达8年，且该房屋产权登记在王乙名下，故原审原告有理由相信王乙出卖房屋的行为是原房屋所有权人共同的真实意思表示，原审原告购买该房屋应属于甲取得，故原审被告的该项抗辩理由不成立，不予采信。原审被告又辩称，原审原告起诉已过二年的诉讼时效；原审法院认为，办理过户登记属于乙登记行为，不适用二年的诉讼时效，原审被告的该项抗辩理由不成立，亦不予采信。据此，原审法院依照《中华某某共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王乙与原审原告蒋某某于2001年7月29日签订的房屋转让协议依法有效；二、原审被告孙某某在判决生效之日起七日内协助原审原告蒋某某办理坐落于宁波市××××室房屋产权过户登记手续；过户产生的税费由原审被告孙某某负担。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原审被告孙某某负担。宣判后，原审被告孙某某不服，上诉至本院称：一、一审法院适用法律错误。1.按照《物权法》规定，不动产物权必须经登记才对外发生法律效力，未经登记的不得对抗已登记的。涉案房屋的物权登记在上诉人的名下，被上诉人缺失善意取得的构成要件。一审法院认为被上诉人属于甲取得而予以保护，是错误的。2.被上诉人与王乙签有《房屋转让协议》，但双方尚未办理产权过户登记，因此被上诉人只是享有该合同的债权。上诉人合法继承该房产，办理了产权变更登记，对涉案房产拥有合法的所有权。物权效力优于债权效力，法院应当保护上诉人的所有权。3.关于诉讼时效。被上诉人的诉讼请求是要求上诉人协助办理过户手续，被上诉人行使的是请求权。诉讼时效的规定是对请求权的行使而作出的，一审法院认为办理过户登记属于乙登记行为，不适用二年的诉讼时效，显然是曲解法律。二、被上诉人与王乙签订的《房屋转让协议》应属无效。涉案房产是上诉人与王乙的婚后共同财产，属于夫妻共同财产。假设被上诉人提供的王乙与其签订的《房屋转让协议》是真实的，那么王乙也只是作为共有人之一，其处分共同财产必须经全体共有人同意，未经全体共有人同意擅自处分共同财产的行为应属无效。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。被上诉人蒋某某答辩称：上诉人一审提供的公某某是不真实的，王乙在生前与被上诉人签订过房屋转让协议。一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提供证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人与王乙于2001年7月29日签订涉案房屋的转让协议，并于2002年1月10日交付房屋，至今已逾八年，上诉人未能举证证明其向被上诉人主张对涉案房屋权利的事实，且上诉人与王乙系夫妻关系，理应对涉案房屋的处分进行协商，故原审法院认定被上诉人有理由相信王乙出卖房屋的行为是房屋所有权人的共同意思表示，并无不当。上诉人认为王乙未经其他共有人同意擅自处分共有财产，被上诉人与王乙签订的房屋转让协议应属无效的主张，缺乏事实依据，本院难以支持。被上诉人与王乙签订的涉案房屋转让协议，系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被上诉人已经向王乙付清了房款，王乙于2010年1月13日去世，上诉人通过继承手续取得了涉案房屋的所有权证，故上诉人应当协助被上诉人办理涉案房屋过户到被上诉人名下的登记手续。因被上诉人与王乙对涉案房屋的转让关系发生在上诉人继承之前，且被上诉人支付了对价，故上诉人认为其通过合法继承取得涉案房屋所有权，其物权效力应优先于被上诉人的债权效力得到保护的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。被上诉人请求上诉人协助办理房屋过户登记手续，应当属于乙行为，不受诉讼时效的限制，上诉人认为被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，缺乏法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人孙某某负担。本判决为终审判决。审 判 长　　李　炜审 判 员　　黄永森审 判 员　　张宏亮二〇一一年一月十八日代书记员　　陆　琼 微信公众号“”