广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）汕尾中法民一终字第42号上诉人（原审原告）詹在，男，1947年3月12日出生，汉族，汕尾市红海湾区人，住。委托代理人詹德钟，男，1980年4月17日出生，汉族，住红海湾区。
被
上诉人（原审被告）：林怡最，男，1958年10月10日出生，汉族，汕尾市。委托代理人吴智亮，广东海陆律师事务所律师。
上诉人詹在因房屋买卖合同纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院（2010）汕市区法民一初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人詹在的委托代理人詹德钟，被上诉人林怡最及其委托代理人吴智亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，座落于汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋(证号:粤房地证字第××号)的权属人是被告詹在。
原告与被告经协商于2009年7月15日原告立具了《合约》，当日双方签订了《房屋契约》，约定:被告将其自置的座落于汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋(证号:粤房地证字第××号)出卖给原告，价款人民币135000元;签订《房屋契约》时，原告付给被告人民币125000元，余款10000元于农历八月十五日以前待楼房搬空款付清。按照《房屋契约》的约定，原告于当天付给被告人民币125000元，被告将座落于汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋的房地产权证交给原告存执。原告提出被告不协助原告办理该房屋的过户手续，特向法院起诉，请求法院判决被告协助原告办理汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋的过户手续并由被告承担案件诉讼费。庭审时，原告提出该房屋的买卖是原、被告双方真实意思表示，原告交付了房款，并已实际使用该房产，要求被告协助原告办理该房屋过户手续。原告对其主张提供了下列证据:1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格;2、《合约》，证明原告与被告经协商，被告自愿立具《合约》，同意出卖该房屋，并确定该房屋的价款及交款的时间;3、定金的收据，证明被告已收取了定金;4、《房屋契约》，证明原、被告按民间惯例签订了《房屋契约》，原告善意取得该房产;5、《房地产权证》，证明被告收取了原告的购房款之后，被告将其产权证交付给原告，双方买卖成立。被告对原告提供的证据1无异议;证据2、3、4、5的真实性表示无异议，证明目的有异议，该房屋属家庭共同财产。被告提出座落于汕尾市红海湾田乾镇人民东路202号房屋属家庭共同财产，没有经过其他家庭成员同意将该房屋出卖给原告，买卖行为无效，被告愿意承担退还原告购房款的责任，原告应当将房内财产进行清点并归还被告，同时应该赔偿由此造成的损失。被告对其抗辩意见提供了下列证据:1、被告的身份证复印件，证明被告的身份;2、《汕尾市信访局信访事项介绍信》及《汕尾市公安局处理信访事项介绍信》，证明不是被告搬走，而是原告强行要求被告搬走;3、在涉案房屋门口注明有“本楼房暗箱买卖无通过大房同意，民间草约有效吗？”、“内有大房财产清理，理顺清楚才办理手续”的字的复印件，证明该房屋被告儿子也有份。原告对被告提供的证据质证认为:证据1无异议;2的真实性无异议，证明目的有异议，介绍信没有涉及该房屋;3可以反映被告大儿子同意被告卖房，该房屋是1991年建的，被告儿子尚未成年，不存在家庭成员所建。原、被告双方各执己见，案经调解未能达成一致意见。原审认为：座落于汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋(证号:粤房地证字第××号)的权属人是被告詹在。
原告林怡最与被告詹在双方于2009年7月15日签订《房屋契约》，约定被告将其自置的上述房屋出卖给原告，价款人民币135000元，被告将该房屋的房地产权证交给原告存执。双方意思表示真实，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，故原、被告签订的《房屋契约》的效力予以认定。被告作为该房屋的出卖人，有义务提供相关资料协助原告办理房屋的过户手续，现原告请求被告协助原告办理位于汕尾市红海湾田乾镇人民东路202号房屋过户手续，其请求依法予以支持。被告主张座落于汕尾市红海湾田乾镇人民东路202号房屋属家庭共同财产，没有经过其他家庭成员同意将该房屋出卖给原告，买卖行为无效，被告没有提供足以认定该房屋属家庭共同财产的相关依据，而该房屋的权属人是被告詹在，故其主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，
判决如下:被告詹在应于本判决生效之日起1个月内协助原告林怡最到有关部门办理位于汕尾市红海湾田乾镇人民东路202号房屋过户手续。
上诉人詹在不服原审判决，上诉称，原审仅对被上诉人主张有利的事实查明认定，而对相关事实只字未提。被上诉人在诉状及庭审中清楚表明，原告同意归还房屋，并同意被告在半年内退还购房款。经上诉人提出被上诉人同意，双方已解除买卖关系，上诉人在半年内退还房款。依照双方签订的《合约》、《房屋契约》约定，余款10000元于农历八月十五以前还清，但是至今被上诉人没有付清余款。房款付出未付清，房屋至今被林怡最私自封锁，没有清理房屋内财产及办理移交手续，被上诉人无权要求办理过户手续。原审对签订协议之前，上诉人的家庭成员反对及被上诉人强占房屋的事实只字未提。2009年6月13日前，上诉人的儿子等多次向中介提出不同意卖房。2009年12月24日，被上诉人带人强占房屋，将上诉人等家人赶出家门，毁坏上诉人房屋内财物，至今上诉人的财物还被锁在该屋内，无法使用。该房屋虽登记在上诉人名下，但房屋经过多次加建以及装修，加建及装修费用都是长子詹德钟支付，因此该房屋属家庭共同财产，并非上诉人个人所有。原审没有查明事实真相，片面认定事实，明显偏袒被上诉人。二，房屋属于上诉人家庭共同财产，上诉人与被上诉人所签订的《合约》、《房屋契约》无效，即使认定为有效，被上诉人未依约定付清房款，房内财产至今未移交清楚，被上诉人无权要求办理过户手续。上诉人在签订房屋买卖契约后曾提出归还房屋，被上诉人已表示同意归还并同意在半年内退还购房款，因此双方的买卖合同已经解除，被上诉人应该将房屋及屋内财产一并归还上诉人。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称：原审查明事实清楚，证据确实充分，上诉人曲解被上诉人的意思，合同并没有解除。因上诉人尚未完全履行合同义务，故被上诉人才未支付余款1万元，而且该房屋是上诉人自愿交付的，不存在被上诉人私自封锁该房屋的事实。对于上诉人提出被上诉人殴打上诉人儿子的事情，不是真实的。请求二审法院维持原审判决。
经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与理由，本案双方的争议焦点是该房屋买卖合同效力以及该合同是否已解除的问题。
一、关于房屋买卖合同效力的问题。上诉人詹在认为本案争议房屋坐落于汕尾市红海湾经济开发试验区田乾镇人民东路202号房屋系家庭共同财产，其与被上诉人签订房屋买卖合同时并未征得家庭成员同意，且至今被上诉人尚未缴清购房款，也未办理房屋过户手续，房屋买卖手续未履行完毕，故主张该房屋买卖合同无效。本案上诉人詹在与被上诉人林怡最签订房屋买卖《合约》、《房屋契约》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的相关规定，该房屋买卖合同合法有效。本案争议房屋产权证上注明产权人系詹在，未注明共有人，且该房屋1991年建成，当时其子女尚未成年，且其也未能提供证据证明其子女有提供资金参与该房屋建设，故其子女不是该房屋的产权共有人，詹在对该房屋具有完全的处分权。故其认为该房屋系家庭共同财产，子女不同意出卖，买卖合同无效的主张不成立，本院不予采信。至于尚余1万元购房款未交付及房屋过户手续问题。上诉人与被上诉人签订的《合约》中“……其余壹万元于农历八月十五日以前待楼房搬空款付清”的约定，即上诉人于农历八月十五日前搬空房屋交付被上诉人时，被上诉人当即付清余下的1万元购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，上诉人与被上诉人应当依照《合约》的约定交付房屋和购房款。但上诉人并未依照合同约定腾空房屋交付被上诉人，故上诉人未支付余下的1万元购房款并无违约，上诉人以此要求认定房屋买卖合同无效或是解除房屋买卖合同均理据不足，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上诉人认为未办理过户，房屋买卖无效的主张不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被上诉人在上诉人不履行合同义务的情形下，请求上诉人继续履行合同义务，协助办理房屋过户手续的诉讼主张符合法律规定，原审法院的判决正确，应予维持。
二、关于房屋买卖合同是否已解除的问题。上诉人主张在签订房屋买卖合同后曾向被上诉人提出解除房屋买卖合同，半年内返还被上诉人已交付的购房款，被上诉人表示同意，该房屋买卖合同已经解除。被上诉人对此予以否认。上诉人对争议房屋买卖合同已解除的主张未提供证据予以证明，且在庭审过程中，上诉人的委托代理人詹德钟也承认双方就解除房屋买卖合同进行过协商，但未能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案双方当事人就解除房屋买卖合同未能协商一致，也不存在法定解除事由，故上诉人的该主张证据不足，不予支持。至于上诉人詹在提出被上诉人林怡最强占房屋，指使他人殴打其儿子詹德钟的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，而上诉人提出的该问题系属另一法律关系，不属于本案审理范畴，本院不予处理。上诉人如要主张权利可另行诉讼。综上所述，上诉人詹在的上诉请求理据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理方面，唯对被上诉人尚未支付的1万元购房款部分遗漏处理，本院根据实际情况予以增判外，其他处理并无不妥，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：
一、维持汕尾市城区人民法院（2010）汕市区法民一初字第375号民事判决主文及案件受理费负担决定。
二、被上诉人林怡最应于上诉人詹在履行完房屋过户手续协助义务时当即支付1万元购房款给詹在。
三、驳回上诉人詹在的其他上诉请求。二审案件受理费人民币3000元，由上诉人詹在负担2700元，由被上诉人林怡最负担300元。本判决为终审判决。
审 判 长 王春变
代理
审判员 施伟强
代理
审判员 彭晓春
二〇一一年七月二十日
书 记 员 黄彬斌 更多数据：