浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第958号
原告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司（组织机构代码：14412652-6），住所地：宁波开发区联合区域联合办公大楼一楼。
法定代表人：郭志安，该公司总经理。
委托代理人：厉洁飞、史柳彬，浙江铭生律师事务所律师。
被告：朱丽波（公民身份号码：3325011978********），男，1978年8月12日出生，汉族，住宁波市北仑区。
原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业公司）诉被告朱丽波物业服务合同纠纷一案，本院于2011年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员方指挥独任审判，于同年7月14日公开开庭进行了审理。原告联合物业公司的委托代理人厉洁飞、被告朱丽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联合物业公司起诉称，原告接受宁波市北仑宁盛房地产开发有限公司的委托，对被告所在的银星苑小区提供物业管理。后小区成立业主委员会，业主委员会继续委托原告为该小区提供物业管理服务，委托管理期限为2009年3月16日至2012年3月15日。原告根据合同约定为该小区提供了物业管理服务，但被告拒绝支付2008年8月至2011年7月的物业管理综合服务费、日常维修费。现原告诉至法院，要求：判令被告朱丽波立即支付2008年8月至2011年7月的物业管理综合服务费4037元、日常维修费448元；判令两被告支付违约金1435元（计算至2011年5月，此后按日千分之一计算）。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付违约金的诉请。原告联合物业公司为证明其主张属实，提供的证据有：1.前期物业管理服务协议二份、物业管理委托合同一份，用以证明原告为该小区提供物业管理服务、物业管理服务费用的收费标准及双方权利义务约定的事实；2.交房联系单一份，用以证明被告系该小区4幢501室房屋业主及住宅的建筑面积。
被告朱丽波答辩称，首先，物业公司未经小区业主大会选聘，合同内容也未经业主大会审议，故合同应为无效。其次，物业公司未完全按合同约定提供相应的物业服务，如：小区大门地面瓷砖破裂、保安未按规定对进出小区的大件物品进行登记导致电瓶车被盗、小区绿化不到位、对业主关于室内装修问题的报修未予理睬、未按规定打扫公共环境卫生、车辆乱停放、灭火器材缺失及废纸箱的乱堆放存在消防安全隐患、房产开发商和物业公司对其501室门一直未进行维修等，所以要求物业公司降低收费。最后，原告的部分诉讼请求超过诉讼时效。为此被告朱丽波提供照片14张，用以证明小区存在消防安全隐患、小区乱停车、乱晒衣物及小区卫生清洁不到位的事实。经开庭审理，本院结合原、被告双方之举证、质证意见，对证据审核、认定如下：被告对原告提供的前期物业管理服务协议、交房联系单无异议，故本院予以认定；被告主张原告提供的物业委托合同因未履行法定程序，故对其合法性不予认可。
本院认为，在该证据来源真实且被告方未提供证据证明业主委员会违反相关规定的情况下，应予认定；原告对被告提供的证据的真实性无异议，但主张：某张照片不能反映其未按合同约定履行义务的事实。
本院认为，被告提供的部分照片所反映的的小区公共部位一时的状况，其非减少物业收费的理由，故不予认定。据此，本院认定案件事实如下：2006年3月16日、同年12月15日原告联合物业公司分别与宁波市北仑区宁盛房地产开发有限公司、被告朱丽波签订物业前期管理服务合同一份，约定：由原告为宁波市北仑区银星苑小区提供物业前期管理，合同期限至小区业主委员会与物业公司签订的物业管理合同生效时止，合同并就收费标准、双方的权利义务作了约定。在原告联合物业公司与被告朱丽波签订的合同中还约定：物业管理费用每年交纳一次，第一次交纳费用的时间为钥匙移交时。小区业主委员会成立后，2009年7月25日原告联合物业公司又与业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定：物业管理期限自2009年3月16日至2012年3月15日，合同并就双方权利义务作了约定。被告系该小区4幢501室业主，于2007年7月22日结清房款并领取钥匙，该房屋建筑面积为74.76平方米。根据合同约定，该小区2008年至2011年综合服务费的收费标准为1.50元/平方米/月，日常维修费为2.00元/平方米/年。因被告未支付2008年8月1日至2011年7月31日的物业管理服务费用，故原告诉至法院。
本院认为，原告联合物业公司与宁波市北仑区宁盛房地产开发有限公司、被告朱丽波及宁波市北仑区银星苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同对该小区全体业主均发生法律效力，双方自应按照合同约定履行各自义务，故在原告提供物业管理服务后，被告理应按照合同约定支付相应费用，本院对原告要求被告支付物业管理服务费用的诉请予以支持，在原告为该小区提供了物业服务而被告未提供相应证据的情况下，本院对被告关于合同无效的辩称不予采信。根据原告联合物业公司与被告签订的前期物业管理服务合同关于第一次物业费用交纳时间的约定，在双方未就之后的物业费交纳时间作出明确约定的情况下，根据合同双方权利义务的内容及权利义务对等的原则，业主交纳物业费的期限应为物业公司履行管理义务之后，同时该物业合同约定的期限为业主委员会与物业公司签订物业管理服务合同时止，故原告主张未超过诉讼时效的规定。
被告辩称原告在日常管理服务过程中对涉及小区公共区域部分未能尽到相关职责，对此被告应通过向行政机关反映或依约另行主张权利解决问题。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条之规定，
判决如下：被告朱丽波应于本判决发生法律效力后七日内支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司2008年8月1日至2011年7月31日的物业管理综合服务费4037元、日常维修费448元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱丽波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 方指挥
二〇一一年七月二十日代
书记员 宋 菡 搜索“”