（2010）浙温民终字第1138号
裁判日期: 2010-09-09
公开日期: 2014-06-11
案件名称
刘正春与周丹凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周丹凤,刘正春,温州电力房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1138号上诉人（原审被告）周丹凤。被上诉人（原审原告）刘正春。委托代理人李振耀。原审第三人温州电力房地产开发有限公司。法定代表人林坚。上诉人周丹凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2004年6月1日，被告周丹凤与第三人温州电力房地产开发有限公司签订1份《商品房买卖合同》，约定：被告向第三人购买坐落于温州车站大道站前2#地块人和嘉园2幢603室（建筑面积为147.628平方米）的商品房一套，总房款为639229元；第三人于2006年9月30日前按有关规定将验收合格的商品房交付给被告使用；第三人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由第三人提供的资料报产权登记机关备案；如因第三人的责任（而非政府原因或不可抗力），导致被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方均同意按以下方式处理：…如被告不退房则由第三人按已付房价款的2%向被告支付违约金。涉案房产后经结算，其房屋实际建筑面积为147.39平方米，据此结算实际总房款应为638199元。另查明，2006年9月29日，被告周丹凤将上述商品房以总价1061000元出让给原告刘正春，双方为此签订1份《房屋买卖合同》。同时，双方又签订1份《协议》，约定：被告委托原告之姐刘笑英代为办理并领取诉争房屋的发票、契证、房屋所有权证和土地使用证等相关事项，并在具备法定条件时将上述房产过户至原告名下及办理相关手续；原告暂留购房款200000元作为代被告缴纳按规定应承担的税费，自原告代缴之日起三个工作日内，双方应就上述税费按实结算，多退少退；《协议》还约定了其余房款的支付时间及金额。合同签订当日，第三人向被告交付了诉争房产。同时，原告按约向被告支付了房款，被告则向原告交付了诉争房屋的钥匙、收款收据以及其与第三人签订的《商品房买卖合同》，并就上述协议约定的委托事项依法办理了公证手续。次日，原告就诉争房产与温州市鹿城区物业管理总公司办理了入住手续。后因第三人没有按约在交付使用后90日内向产权登记机关办理报备手续，也未按约办理房屋所有权证，诉争房屋直至2007年6月27日才取得所有权证。2007年7月4日，诉争房屋办理变更登记手续，其所有权人变更登记为原告刘正春。2008年10月，原告刘正春要求第三人支付迟延办证违约金，但却被第三人以“与原告不存在合同关系”为由，遭到拒绝。事后，原告要求被告协助其向第三人领取违约金，被告亦以同样的理由予以拒绝。2008年10月28日，被告周丹凤以自己名义向温州市仲裁委员会提起仲裁申请，要求第三人支付被告延期办证违约金12784元，并承担仲裁费用。同月31日，原告亦以自己名义向温州市仲裁委员会提起仲裁申请，要求第三人支付原告延期办证违约金12764.40元，并承担仲裁费用。2009年8月21日，温州市仲裁委员会分别作出（2009）温仲裁字第191号和192号裁决书各1份。其中第191号裁决书裁决：第三人于裁决书送达之日起十五日内一次性支付被告周丹凤延迟办证违约金12763.98元；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；仲裁费649元由第三人负担（该裁决书现已生效）。第192号裁决书则以原告与第三人之间不存在合同关系为由裁决驳回原告刘正春的仲裁申请，仲裁费649元由原告承担。2010年2月2日，原告向原审法院提起诉讼。另，原、被告及第三人在庭审中对（2009）温仲裁字第191号裁决书所确认的延迟办证违约金12763.98元均表示认可。原判认为，本案存在两份房屋买卖合同，第一份合同是被告周丹凤与第三人温州电力房地产开发有限总公司于2004年6月1日签订的《商品房买卖合同》，该合同条款清楚，内容合法，当事人意思表示真实，属有效的民事合同。第三人未在约定的期限内及时办理房产权证，依法应承担相应的违约责任，即按实际已付房款（638199元）的2%计付违约金12763.98元。第二份合同则是原、被告在2006年9月29日签订的《房屋买卖合同》，根据该合同约定，被告将诉争房产转让给原告，该合同内容真实，条款明晰，虽然原、被告双方在签订合同后未依法办理物权登记手续，但这并不影响该合同的效力，故该份合同合法成立，依法有效。上述两份合同虽为不同的合同关系，但两者却相互关联，前一份合同是后一份合同的基础。在原、被告签订合同的当天，第三人按约向被告交付了诉争房产，因前一份合同约定的办证期限尚未届满，因此对于第三人在以后的履行过程中是否会出现违约以及会出现何种违约行为均无法预知，也就是说诉争债权在原、被告签约时并未实际发生和存在。被告辩称事先已明知第三人将违约并承担违约责任，明显缺乏事实依据，不予采信。合同签订后，被告于当天即将诉争房产交付原告使用，根据我国合同法有关规定，标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有。本案第三人延迟办证行为发生在被告向原告交付诉争房产之后，故因第三人后来的违约行为所产生的违约金应归原告所有。被告辩称其并未将原合同权益全部转让、转让时已声明保留部分诉权以及暂扣房款20万元中已包括逾期办证的违约责任，但却未能提供相应的证据予以证实，依法应承担“举证不能”的法律后果，即对被告的上述抗辩主张均不予采纳。现原告诉请要求确认第三人支付的违约金归其所有，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十三条的规定，判决如下：确认第三人温州电力房地产开发有限总公司因延期办证承担的违约金12763.98元归原告刘正春所有。本案案件受理费人民币120元，减半收取60元，由原、被告各半负担。宣判后，周丹凤不服，提起上诉称，一、两份已生效的仲裁裁决均确认上诉人并未将原合同权益全部进行转让，涉诉逾期办证违约金应归上诉人所有，而原判在没有出现新证据的情况下，作出与仲裁裁决相违背的判决错误。二、从两份合同的主体及内容分析，上诉人并未将逾期办证违约金在内的合同权利转让。被上诉人并非上诉人与原审第三人之间的合同主体，根据合同的相对性原理，涉诉违约金应归上诉人所有。上诉人与被上诉人之间的合同约定暂扣20万元购房款，在具备办理房产过户手续时作为代上诉人交纳税费之用。如果办证不及时，上诉人损失该20万元的利息收益，被上诉人获得该20万元的利息收益。因此，暂扣20万元购房款的约定也是违约责任条款。如果涉诉违约金归被上诉人所有，被上诉人将获得双重收益，有违公平原则。三、孳息是指因物或权益而产生的收益，可见违约金不属于孳息，原判认定违约金属于孳息错误。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人刘正春答辩称，一、原审第三人迟延办证的行为发生在上诉人向被上诉人交付房屋之后，根据合同法第一百六十三条关于“标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有”的规定，涉诉违约金应归被上诉人所有。二、原审第三人迟延办证导致真正受损的人是被上诉人，根据违约金具有弥补性的特点，涉诉违约金应支付给被上诉人。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人温州电力房地产开发有限公司未作答辩。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，从上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》内容分析，转让的是房屋，并非上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》的合同权益。被上诉人又无证据证明上诉人已将包括涉诉违约金之内的全部合同权益一并转让，故根据合同的相对性原理，被上诉人无权取得上诉人基于其与原审第三人签订的《商品房买卖合同》而取得的涉诉违约金。孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜等。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。违约金是基于违反合同约定而发生，而非收益，与原物也不对称，故不属天然孳息或法定孳息。原判根据孳息的所有权规定，将涉诉违约金确认归被上诉人所有，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第456号民事判决；二、驳回刘正春的原审诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费120元，均由刘正春负担。本判决为终审判决。审判长 马永利审判员 刘宏杰审判员 杨宗波二〇一〇年九月九日书记员 詹旭初