（2010）杭萧瓜民初字第223号
裁判日期: 2010-09-08
公开日期: 2015-12-27
案件名称
陈某某、陈某某与被告傅某某、高某某房屋买卖合同纠纷一与傅某某、高某某一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,傅某某,高某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭萧瓜民初字第223号原告陈某某。委托代理人斯某某。被告傅某某。被告高某某。原告陈某某与被告傅某某、高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月15日立案受理后，依法由代理审判员郑卜训适用简易程序分别于同年8月17日、8月27日两次公开开庭进行了审理。本案双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某起诉称：2010年2月23日，原告为解决儿子入户就学问题与两被告签订了《房地产买卖合同》，由原告购买两被告所有的坐落于杭州市××区××小区××单××室的房产，转让价格为160000元。双方约定原告在合同生效之后分二次付款，两被告应在2010年3月10日前将该房屋内原有户口全部迁出。合同生效后原告先后于2010年2月23日、同年3月3日分两次向两被告支付了购房款160000元，两被告也协助办理了房产过户手续。但之后两被告迟迟不肯交付房屋钥匙，同时未将房屋内户口迁出，致使原告没法将自己及儿子的户口迁入，原告儿子的就学问题无法解决。双方签订合同时两被告称自己有多处房产，并承诺将户口迁出，但原告履行合同义务后，两被告拒绝继续履行合同义务，其行为有违诚信，并严重影响原告实现合同的目的。为保护公民的合法权益，故起诉请求判令：一、解除双方合同关系，双方返还原物；二、两被告向某告支付赔偿金30000元；三、由被告承担过户费6107.15元、中介费1600元、车费300元（办证签约发生的）、房屋租金1200元（时间4个月，每月300元）、误工费750元（时间10天，每天75元）以及房款利息暂计为18936.98元（时间120天，每天按0.36÷365×160000计算），合计28894.13元；四、由两被告承担本案受理费。同年8月2日，原告变更其诉讼请求为：一、由两被告支某某告违约金30000元；二、两被告支某某告赔偿金22080元（按照合同违约金条款计算，从2010年3月11日至同年7月26日共138天，每天按照房屋总价款的千分之一计算）、误工费750元（时间10天，每天75元）、车费2100元（去福建办理户口迁移手续花费1800元，去房产中介处调解花费300元）、律师代理及其他费用5000元以及房屋租金损失暂计1500元（自2010年3月5日到同年8月5日，房子过户后原告应该收到的租金），以上合计31430元；三、由两被告承担本案受理费。被告傅某某、高某某答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，两被告作为出卖方的主要义务是向某告交付房屋。两被告于2010年3月8日协助原告办理了房产过户手续并在同年3月10日前已向某告交付了房屋，两被告已按约履行了合同主要义务；2、关于被告应某某的迁户口的合同义务。合同签订后，被告于同年2月25日即到杭某市公安局萧某区分局坎山派出所（以下简称坎山派出所）办理户口迁出手续，但由于公安机关办理户口迁移手续的程序和实体需要，直到同年7月才办理完毕，在此过程中，两被告已竭尽全力，但由于公安机关的办理程序和效果不是被告能控制的，故户口迁出迟延，并非被告之责，被告不应对此承担违约责任；3、假如法院认为被告户口迁出迟延构成违约，被告认为因户口迁移非合同之主要义务，且户口迁出迟延对原告来说基本没有什么损失，原告主张违约金显属过高，故根据合同法的有关规定请求法院予以调整。综上，被告认为，两被告已按合同履行了自身义务，户口迁出迟延也并非被告主观原因造成，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。依据原、被告的诉辩陈述并结合被告对原告提供的无异议的部分证据（具体为结婚申请书1份、房地产买卖合同1份、杭某市房产管理局登记的房屋产权证明1份、杭某市萧某区人民政府颁发的契证1份、财产转让所得完税证及浙江省契税专用缴款书各1份、杭某市萧某区房地产交易产权登记管某某心出具的卖方交易费发票1份及土地收益金统一票据1份），双方当事人确认无争议的事实如下：两被告系夫妻关系。2010年2月23日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，双方约定由原告购买两被告所有的位于杭州市××区××小区××单××室房屋一套，转让价格为160000元；原告在合同生效日起15天内分二次付款，两被告应在2010年3月10日前将该房屋及其他附属设施交付给原告使用且将房屋内原有户口全部迁出；如被告未按期交付房屋，每逾期一天按照房价总额的千分之一支付违约金，同时一方若有过失、过错影响合同履行的，违约方应支付对方30000元作为违约赔偿金。两被告于2010年3月8日协助原告办理房产过户手续，原告于同年3月11日拿到房产证。两被告于同年7月25日通知原告已迁出房屋内原有的户口，同年7月27日该房屋内原有的户口全部迁出。根据双方当事人在庭审中的诉辩陈述，本院归纳本案的争议焦点如下：1、原被告是否已履行房屋买卖合同主要义务，两被告交付房屋是否迟延；2、两被告在合同履行过程中是否有过错及户口迁移迟延是否构成违约；3、本案原告的实际损失的确定以及其违约金主张是否过分高于实际损失；4、关于违约金的调整及原告诉请是否成立的问题。围绕争议焦点，原告陈某某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、被告高某某分别于2010年2月23日、同年3月3日出具的收条各1份，房产中介出具的书面邀请材料1份，欲证明原告方已经完全某某了付款义务，购房款中有20000元作为户口押金的事实；2、原告分别于2010年4月23日、4月29日、5月7日及5月11日向杭某萧某某屋房产中介服务部发出的函件4份，欲证明原告多次催办户口且这段时间户口没有迁出的事实；3、浙江大宇律师事务所于2010年5月27日出具的收据2份、同年8月24日出具的律师费发票及法律服务委托合同书各1份，欲证明原告花费的律师代理及其他费用；4、杭某萧某振华精梳羊毛被厂于2010年8月5日出具的误工时间证明1份，欲证明原告的误工时间及损失。被告傅某某、高某某在举证期限内提供了下列证据材料：1、坎山派出所于2010年4月27日户口审批材料受理单（回执）复印件1份（原件已交坎山派出所）；2、坎山派出所于2010年8月16日出具的关于某小明等三人户口迁移过程的情况说明、杭某市萧某区坎山镇振兴社区居民委员会于同日出具的证明、杭某市萧某区坎山镇下街社区居民委员会于同日出具的证明各1份；3、被告傅某某于2009年10月6日签订的租房协议1份。以上证据均欲证明两被告没有违约且无过错的事实。经庭审质证，对原告提供的证据，被告傅某某、高某某认为：对证据1中的书面邀请材料有异议，但收条是真实的，确实是收了160000元，并认同“购房款中有20000元是作为户口押金在房产中介处”的事实；对证据3中的收费收据的真实性有异议，形式上不是正规发票，对律师费发票及委托合同书无异议；对证据2、4两被告均无异议。对两被告提供的证据，原告陈某某认为：对证据1的真实性、合法性无异议，认为被告方在2010年2月底只是去咨询户口迁移问题的，真正办理时间应该是同年4月27日，且材料不齐是被告的责任，属于被告方的过错；对证据2、3原告均无异议。经审查，本院认为：原告提供的证据1能够反映原告已完全某某其付款义务、购房款中的20000元作为户口押金在房产中介处的事实，故对原告证据1证明上述事实的证明效力予以确认；对于原告证据3，其中的证据能相互印证，并反映原告因涉案纠纷而实际支出的代理及其他费用，故对上述证据证明原告关于某某及其他费用的实际损失的证明效力予以确认；因两被告对原告证据2、4均无异议，故对其证明效力予以确认。对两被告提供的证据1，其反映了两被告办理户口迁移手续的真实过程，原告的异议成立，故对其欲证明两被告主张的户口迁移没有违约且无过错的的证明效力不予认可；两被告提供的其他证据原告均无异议，结合原告在庭审中关于“双方口头约定，房产过户以后的租金归原告方”的陈述及双方签订的《房地产买卖合同》，本院对上述证据证明两被告户口迁移及由原告接手涉案房屋自2009年10月6日到2011年10月7日的租赁合同关系的事实的证明效力予以确认。根据以上所确认的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，除已确定前述双方无争议的事实外，本院另认定以下事实：房屋购房款中有20000元作为户口押金在房产中介处。该房屋已由被告方出租，租期自2009年10月6日至2011年10月7日，原、被告口头约定房产过户以后的租金归原告方、且房屋现有租赁合同关系中出租人的义务由原告方继续履行。经审核，原告实际物质损失为：误工费580元（时间10天，每天按21184元／365天计算）、车费500元（酌情）、律师代理及其他费用5000元及房屋租金损失1500元（时间5个月，参照涉案房屋租金每月300元），合计7580元。本院认为：1、原被告是否已履行房屋买卖合同主要义务，两被告交付房屋是否迟延。双方当事人之间房屋买卖合同关系真实有效，在本案中两被告协助原告办理了房产过户手续，并就房屋交付、房屋已有的租赁合同关系及过户后的租金等事项与原告达成一致，两被告已按期交付了房屋且按约履行了合同主要义务。本案双方诉争的户口迁出义务应属合同附随义务，而附随义务的违反并不影响房屋的交付使用，故对两被告关于已履行合同主要义务的辩称本院予以采信；2、两被告在合同履行过程中是否有过错及户口迁移迟延是否构成违约。两被告在合同中对于户口迁出时限作出承诺，就应当对合同之后的履行有明确的认识及准备，两被告承诺2010年3月10日迁出房屋内原有户口，却迟至同年7月27日才将户口全部迁出，两被告对合同中户口迁出义务的履行具有过错。两被告提出逾期迁出户口事出有因，即“实为公安机关办理户口迁移手续程序和实体需要且两被告已竭尽全力”，但之后的户口的迁出也说明该义务两被告并非因为不可抗力而不可完成，同时在未取得合同相对方谅解及原告自身权益放弃的前提下，不能以此作为免责理由，两被告应承担相应的违约责任。故对于两被告关于“户口迁移并非其之责、其不应对此承担违约责任”的抗辩意见，本院不予采信；3、本案原告的实际损失的确定以及其违约金主张是否过分高于实际损失。两被告基于“户口迁移非合同之主要义务，且户口迁出迟延对原告来说基本没有损失”的理由认为原告违约金的诉请显属过高，请求根据合同法的有关规定对原告主张的违约金数额予以调整。经本院释明，原告确认其诉请中违约金主张的数额合计为52080元，本案中本院认定原告实际物质损失为7580元，而依据合同法规定的违约金制度，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以补偿性为主，且以填补违约对守约方造成的实际损失为标准，本案中原告诉请主张其实际损失明显低于其主张的违约金数额，两被告关于违约金数额应予调整的辩称本院予以采信；4、关于违约金的调整及原告诉请是否成立的问题。本院以认定的原告实际物质损失7580元为基础，考虑到两被告未按合同约定及时迁出户口构成违约且具有过错，理应承担相应的违约责任，同时考虑诉讼中两被告已将户口迁出、且户口迁出义务为合同附随义务且两被告并非恶意违约的客观实际，结合考虑违约金具有惩戒的特征，而第一个争议焦点中已确认原告关于应由两被告支付因未按期交付房屋而产生的违约金22080元的诉讼请求依据不足，故本院对原告可以主张的违约金请求酌情予以支持：现以房价总额为基数、时间自2010年3月11日到同年7月26日共计138天、每日按万分之五确定调整后的违约金数额为11040元。两被告承担的违约金已能够填补原告的损失，故原告关于两被告应支付其误工费等损失的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、傅某某、高某某在本判决生效后十日内支付陈某某违约金人民币11040元。二、驳回陈某某的其余诉讼请求。如果傅某某、高某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取668元，由陈某某负担548元，由傅某某、高某某负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭某市中级人民法院，并向杭某市中级人民法院预交上诉案件受理费1336元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭某市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人民法院，帐号12×××68）。代理审判员 郑卜训二〇一〇年九月八日书 记 员 王海燕 更多数据：