（2009）甬东民再字第2号
裁判日期: 2010-09-03
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某、陈某与原审被告宁波××有限公司与宁波××有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈某,陈某与原审被告宁波××有限公司,宁波××有限公司,竺某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬东民再字第2号原审原告：陈某。原审被告：宁波××有限公司，住所地：宁波市××村南××北。法定代表人：李某某。委托代理人：周某。委托代理人：陆某某。原审第三人：竺某某。原审原告陈某与原审被告宁波××有限公司（以下简称华远××）、原审第三人竺某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2002年9月25日作出了（2002）甬东民初字第790号民事判决，已经发生法律效力。2009年6月18日本院以（2009）甬东民监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2010年6月25日公开开庭审理了此案。原审原告陈某，原审被告华远××委托代理人周某、陆某某，原审第三人竺某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈某原审起诉称：2001年4月，其向华远××购买华光城四期6#602室及3#-3汽车某，并支付了70000元定金或预付款。2001年9月25日，其被公安机关拘留审查。同年10月3日，华远××的催款通知书寄至其家，要求其于10月10日前签订正式合同并付款。其母亲不得不私自写了委托书等，办理了退房手续。请求法院确认华远××办理退房行为无效，双方商品房买卖合同继续有效。华远××原审辩称：因陈某母亲带有自己和陈某的身份证，并且户籍证明她是陈某母亲，并带有购买房屋的预付款的收据原件及委托书等，华远××有理由相信她有代理权。请求驳回陈某的诉请。原审第三人竺某某原审辩称：我是向华远××购买房子，与陈某没关系。请求驳回陈某的诉请。原审经审理查明：2001年4月6日，陈某向华远××支付购房款20000元。同年4月30日，双方签订商品房买卖合同，约定华远××将华光城四期6#602室房屋出售给陈某，价格为392395元。同年5月8日，陈某又向华远××支付房款20000元。同年7月2日，陈某支付华远××3#-3汽车某款30000元。同年9月25日，公安机关对涉嫌贷款诈骗的陈某实施刑事拘留。同年10月3日，华远××向陈某发出催款通知书，要求陈某在当年10月10日前办理付款手续，逾期视为陈某违约，华远××可将房屋另行发售。陈某母亲姚某某收到该催款通知书后，于2001年10月10日，以陈某的名义写了退房申请书，委托书和遗失声明，并盖上陈某的私章，携带陈某与其的身份证及户籍证明到华远××办理了退房和汽车某手续。同月19日，陈某与华远××的商品房买卖合同在宁波市房产交易中心取消了备案。手续费329元由姚某某支付。同月22日，华远××开出收款人为陈某，金额为70000元，用途为退房款的现金���票一张，交给姚某某。姚某某凭陈某的身份证、私章领取了70000元。同年11月8日，原审第三人竺某某与华远××签订商品房买卖合同一份，约定华远××将华光城四期6#602室出售给竺某某。同年11月13日，公安机关将陈某由刑事拘留改为取保候审。同年11月29日，竺某某、华远××与中国农业银行宁波市江北支行就个人住房按揭（抵押）合同办理了公证。2002年1月17日，公安机关解除对陈某的取保候审。原审认为，姚某某为陈某办理退房手续时，相关材料上陈某签名非其本人所写，陈某的私章系姚某某所盖，华远××无证据证明陈某授权姚某某办理退房。陈某刑事拘留期间，不可能授权姚某某办理退房。姚某某无代理权，事后也未取得追认，以陈某名义实施的退房行为，���陈某不发生效力。陈某对姚某某的代理行为不承担民事责任。因华远××已将该房屋出售给竺某某，双方商品房买卖合同标的物已不属于华远××，合同不能继续履行，应予以解除。判决：驳回陈某诉请，案件受理费9410元，由陈某负担。经再审查明的事实与原审基本一致。再审期间，陈某向本院提出对所讼争的房屋进行鉴定的申请，本院予以准许。宁波市豪斯房地产估价有限公司对华光城四期6#602室（宁波市江东区华绣巷104号6幢602室）房屋估价结果为：宁波市江东区华绣巷104号6幢602室，阁楼房地产建筑面积为229.90平方米，另有自行车车某一间8.26平方米。经计算，估价对象于2010年5月24日的公开市场参考价值为人民币3018400元。至于讼争的华光���3#-3汽车某，由于陈某在鉴定过程中未配合评估机构进行现场勘验，致使鉴定工作无法正常进行，而终止对该车某的鉴定。再审中，本庭依法出示了由宁波市豪斯房地产估价有限公司作出的上述房地产估价报告。经双方当事人质证，陈某对该报告有异议，华远××与竺某某对真实性无异议。本院对报告的真实性予以认定。本案中双方的争议焦点是原审原告的母亲的退房行为是否有效问题。原审原告认为，其母亲的行为根本不构成表见代理。原审被告明知其被扣留，其母亲是无权代理，故原审被告是恶意的。原审被告认为，原审原告母亲具备表见代理的特征，委托书上盖有原审原告的私章，姚某某的身份是原审原告的母亲，且姚某某预付款的收款收据原��都带来了，故原审被告是有理由相信姚某某是有代理权的。本院认为，姚某某的退房行为符合表见代理特征，该行为合法有效。理由为：表见代理是指行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后仍以代理人名义实施行为，而善意相对人客观上有充分的理由相某某为人具有代理权的，该代理行为有效。从主观上说，姚某某身为当时与原审原告陈某同住的母亲，其身份特殊，容易使人相信。客观上说，当时原审原告陈某已经被拘留，客观情况已经无法前去订立正式的合同并支付房款，存在该相对人无法继续履行合同的可能。另外，去办理退房手续时，姚某某是持有原审原告的有效身份证、私章及收款收据与华远××办理退房手续，同样容易使人相信其是得到原审原告陈某的授权。基于以上理由，作为本案的原审被告，其有足够的理由相信姚某某有代理权，且在正常情况下，任何一个出卖人发出履行义务通知后，在合理期限内，买受人由于某种特殊的情况无法也根本不可能履行合同义务时，其所能救济的唯一手段就是终止双方的合同关系，鉴于这些情况，应认定姚某某的退房行为有效。综上，本院认为，陈某与华远××签订的购买讼争商品房和汽车某买卖合同，平等自愿。双方签订合同后，理应依约履行。陈某在履约期间，因涉嫌犯罪被公安机关限制人身自由，与其同住的母亲姚某某持陈某身份证、具有陈某姓名和盖有陈某印章的退房申请书以及预付款收据和合同等证明材料，以陈某之名与华远××���除了讼争商品房等买卖合同，华远××有理由相信姚某某对解除讼争房屋买卖合同具有代理权。原审认定事实清楚，但以陈某在刑事拘留期间，不可能授权姚某某办理退房，姚某某没有代理权，事后也没有取得追认，以陈某名义实施的退房行为，对陈某不发生效力，陈某对姚某某的代理行为不承担民事责任之理由错误。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，但理由有误，依法应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：一、撤销本院（2002）甬东民初字第790号民事判决书；二、驳回原审原告陈某的诉讼请求。本案评估鉴定费7000元，由陈某承担。如不服本判决��可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后的七日内，凭本判决书到宁波市中级人民法院立案庭预交上诉费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 陈 平审 判 员 黄震宇审 判 员 黎慧敏二〇一〇年九月三日代书记员 阮 雅 来自