（2010）浙甬民二终字第536号
裁判日期: 2010-09-28
公开日期: 2015-12-28
案件名称
林某、曹某某与宁波××置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波××置业发展有限公司,林某,曹某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第536号上诉人（原审被告）：宁波××置业发展有限公司。住所地：宁波市××××号。法定代表人：赵某某。委托代理人：张某。被上诉人（原审原告）：林某。被上诉人（原审原告）：曹某某。两被上诉人委托代理人：林某某。上诉人宁波××置业发展有限公司（以下简称远望××公司）为与被上诉人林某、曹某某商品房预售合同纠纷一案，不服宁某市北仑区人民法院2010年7月13日作出的（2010）甬仑民初字第484号民事判决，于同年8月11日向本院提起上诉。2010年9月7日本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查某事实，两原审原告系夫妻。2007年9月28日，两原审原告向原审被告购买了里仁花园38幢206室，并与原审被告签订《商品房买卖合同》，同时对保修范围、保修期限、保修责任作了约定。2009年7月15日，两原审原告与宁某三菱化学有限公司签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为2009年7月15日至2012年7月14日；月租金为8000元人民币，房屋租金每6个月付一次，6个月租金共计48000元，第一次租金于合同期限开始后3日内支付，第二次租金于2010年1月14日前支付，原审原告在收到租金后3日内将发票给宁某三菱化学有限公司；押金为8000元，与支付第一次租金时一同支付。2009年7月16日，原审原告曹某某在收到宁某三菱化学有限公司2009年7月15日至2010年1月14日的租金48000元后，依约开具发票给宁某三菱化学有限公司并纳税2880元，平均每月纳税480元。在此期间，涉案房屋物业公司多次接到涉案房屋漏水、渗水的报修。2009年11月15日，查某涉案房屋漏水、渗水的原因是厨房排水管三通断裂所致。2009年12月4日，宁某三菱化学有限公司发出解除与原审原告之间房屋租赁合同的通知，其中载明“租赁期间，该房屋出现多处漏水、渗水情况，经多次修理后，仍然不能修复，继续漏水、渗水，该房屋无法居住”、“该通知自签收人签字之日起生效”。2009年12月13日，两原审原告签收了该通知。2009年12月23日，原审被告开始对原审原告房屋进行正式的大面积修理，并于2010年1月中旬修理完毕。2010年2月1日，两原审原告与三星重工业（宁某）有限公司签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2010年2月1日至2011年1月31日；每月租金6930元；2010年2月11日前，三星重工业（宁某）有限公司须付两原审原告首期租金，即租赁期限由2010年2月1日至2010年8月1日的租金，共人民币41580元；2010年2月11日前，三星重工业（宁某）有限公司须支付两原审原告6500元作为押金。2010年2月9日，原审原告收到三星重工业（宁某）有限公司某某的2010年2月1日至2010年8月1日的租金及押金共计48080元。原审原告林某、曹某某于2010年3月8日诉至法院，请求判令：1.原审被告赔偿给原审原告因房屋漏水维修造成的一个半月租金损失总计人民币12000元整（因房屋漏水于2009年12月14日被提前解除到2010年2月1日房屋再次出租的空挡期）；2.原审被告补偿因房屋漏水给原审原告造成的租金损失总计1.8万元（按照因房屋漏水而被解除的租赁合同与现有租赁合同的差价计算，租赁期限按一年计算）；3.原审被告承担本案的诉讼费用。原审法院认为，原审原、被告签订的商品房买卖合同及合同附件《宁某市住宅质量保证书》合法有效。涉案房屋厨房排水管三通因质量问题断裂导致房屋漏水、渗水，是宁某三菱化学有限公司与原审原告解除租赁合同、原审原告因而不能按约收取租金的直接原因。原审被告认为在原审原告房屋漏水发生后，原审被告已经尽了应尽的维修义务，对原审原告主张的租金损失，在签订商品房买卖合同时原审被告根本无从预见原审原告的该部分损失，因此不应由原审被告赔偿。原审法院认为，涉案房屋是住宅，住宅的价值是居住，买房人自住或出租体现的都是其居住的价值，住宅发生质量问题严重影响到居住由此造成损失，属于原审被告在订立商品房买卖合同之初应预见到的损失，原审被告对此应予赔偿。原审被告认为两份合同租金差距过大，但并未举证证明后一份租赁合同租金是原审原告恶意磋商的结果。且在第一份房屋租赁合同解除后，原审原告积极联系出租事宜，已尽到积极减损的义务。因此，对于原审原告主张的2009年12月14日至2010年1月31日之间的租金损失及原审原告积极采取补救措施后新租赁合同与原租赁合同一年的租金差额，原审被告应予赔偿。关于2009年12月14日至2010年1月31日之间的租金损失应为11280元［（8000元／月-480元／月）×1.5个月］。关于原审原告主张的两份租赁合同租金差。原审原告主张月租金差为18000元（1500元／月×12个月）。原审被告认为两份租赁合同租赁条件不一样，租金标准自然不一样，两份租赁合同月租金基本无差异。双方对自己的租金差主张均未提供相应的证据。原审法院认为，两份租赁合同的月租金差应为：第一份租赁合同正常履行的情况下原审原告每月可收取租金-第二份租赁合同下原审原告每月实际收取的租金，即590元／月［（8000元／月-480元／月）-6930元／月］。因此，原审被告应赔偿原审原告2010年2月1日至2011年1月31日的租金差额7080元（590元／月×12个月）。原审被告应赔偿原审原告租金损失共计18360元（11280元＋7080元）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条的规定，判决如下：原审被告宁波××置业发展有限公司应赔偿原审原告林某、曹某某租金损失18360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，减半收取275元，由原审原告负担107元，原审被告负担168元。宣判后，原审被告远望××公司不服，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院混淆了本案几个合同之间的法律适用，属于适用法律错误。本案主要涉及三个合同，第一是上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同，第二是被上诉人与宁某三菱化学有限公司房屋租赁合同，第三是被上诉人与三星重工业（宁某）有限公司之间的房屋租赁合同。暂且不论第二与第三合同真实性及是否实际履行，即使属实，被上诉人的损失系第二个合同无法履行而造成的被上诉人预期利益受损，并不是第一个合同履行不当或不能履行而产生的直接损失，并非是上诉人能够在订立合同时预见到的损失。二、一审认为房屋厨房排水管断裂导致房屋漏水、渗水，是宁某三菱化学有限公司与被上诉人解除租赁合同的直接原因，系认定事实错误。租赁合同是否真实及实际履行上诉人持有疑义，且租赁合同并未约定因房屋漏水承租人可以解除合同，事实上房屋漏水情况并未严重到使人无法居住的地步。宁某三菱化学有限公司解除租赁合同并未经过法院审理。双方关于协商过程上诉人并不清楚。三、上诉人为被上诉人维修房屋的时间仅为23天，一审判令上诉人承担一个半月的租金损失，没有法律依据。四、一审法院简单以前后两份租赁合同的差价计算损失没有依据，租赁条件不同，租金标准不一样。请求二审法院查某事实，依法改判。被上诉人林某、曹某某答辩称，被上诉人与宁某三菱化学有限公司之间的房屋租赁合同被提前解除，系与上诉人的行为存在直接的因果关系，涉讼房屋漏水严重影响到租赁合同的履行，被上诉人的租金损失是上诉人可以预见到的合理范围。被上诉人因上诉人的行为所造成的损失是直接的实际损失，原审判决上诉人赔偿符合法某某。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交以下证据：1.房屋租赁协议复印件两份，拟证明房屋租金并不是确定的。2.说明一份，拟证明被上诉人要求先予赔偿再修理。经质证，被上诉人对房屋租赁协议真实性有异议，对说明真实性无异议，但认为不能证明上诉人主张的目的。本院认为被上诉人提出的异议成立，对上诉人提交的证据不予认定。被上诉人提交房屋押金确认函复印件，拟证明与三星重工业（宁某）有限公司租赁的真实性。上诉人经质证，对真实性提出异议。本院认为上诉人异议成立，对被上诉人提交的该份证据不予认定。经本院审理查某的事实与原审法院认定的事实一致，予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人远望××公司与被上诉人林某、曹某某之间系商品房买卖合同关系，上诉人作为房产开发公司应对其出售的商品房质量提供保证义务。被上诉人接收房屋后，将该房出租给宁某三菱化学有限公司，因厨房排水管三通断裂致房屋漏水、渗水，致宁某三菱化学有限公司与被上诉人解除租赁合同，上诉人对此应承担赔偿责任。上诉人认为两次租赁是否属实不能确定，但又没有提交反驳证据，本院不予采信。上诉人认为租赁合同解除与房屋渗漏水没有关系，本院认为，房屋因为质量问题造成渗水、漏水系事实，宁某三菱化学有限公司提出解除合同的理由也在于漏水问题没有解决致房屋无法居住，因此两者具有直接的因果关系。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人由于房屋质量问题造成的租金损失，系上诉人在签订商品房买卖合同时应预见到的损失。原审法院根据本案实际情况，认定2009年12月14日至2010年1月31日之间的租金损失，及2010年2月1日至2011年1月31日的租金差额损失，并无不妥。上诉人认为原审判决损失赔偿没有依据，要求驳回被上诉人的诉讼请求等理由不足，本院不予支持。综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259元，由上诉人宁波××置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 炜审 判 员 张宏亮代理审判员 莫爱萍二〇一〇年九月二十八日代书 记员 陆 琼 关注微信公众号“”