（2010）深宝法民三初字第1011号
裁判日期: 2010-09-28
公开日期: 2014-12-02
案件名称
徐某杰与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第1011号原告（反诉被告）：徐某杰。委托代理人：朱某波，广东瑞X律师事务所律师。委托代理人：朱某权。被告（反诉原告）：刘某。委托代理人：苏某，湖南森X律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某杰与被告（反诉原告）刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘光耀独任审理，于2010年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱某波、朱某权，被告的委托代理人苏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月30日，原告徐某杰与被告刘某签订《房屋买卖合同》，该合同第四条约定以人民币163万元作为对深圳市宝安区民治社区世纪春城四期X楼X单元X房屋买卖的转让价格。同日，原告徐某杰与被告刘某签订《房屋买卖合同》补充协议，其中第2条约定双方在签订国土局规定的《深圳市二手房房产买卖合同》时，将该房产转让总价按卖方原房产登记价格填写，价格的差额作为对该房产的家私家电、装修装饰、有线电视、煤气设备设施等的补偿。签订合同的当天，原告向被告支付了定金人民币2万元。在签订合同的第二天（即2010年3月31日），被告刘某的夫人致电经纪方说不想出售该物业并要终止合同，但只愿意退回定金人民币2万元。经纪方明确回复被告刘某的夫人及被告刘某本人，其单方终止合同须按合同约定承担双倍返还定金的违约责任。2010年4月1日，经纪方将被告刘某的状况与立场告知原告，其后经纪方又与被告刘某本人多次电话沟通，但均无任何进展，被告刘某在电话的通话中均以各式借口拖延，将经纪方一次次善意的沟通打发。在多次沟通无效下一拖至今，房屋买卖合同已无法继续履行。根椐《房屋买卖合同》第二条约定，被告应在签订《房屋买卖合同》7个工作日内委托第三方办理赎楼、过户等手续；同时，根椐买卖双方及经纪方于2010年3月30日签订的《委托协议》第1条，被告应在《房屋买卖合同》约定的期限内（即7个工作日内）委托第三方办理房产转让过户的各项手续。被告没有在约定期限内履行合同义务，明显违反上述合同约定，原告根椐《房屋买卖合同》第十二条约定的权利，以电话方式明确表示要求与被告解除合同并要求双倍返还定金。2010年6月7日，原告委托广东瑞X律师事务所以律师函的书面方式通知被告要求解除合同并要求双倍返还定金，但原被告双方对赔偿数额不能达成一致意见，只能寻求司法途径解决此纠纷。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还定金人民币4万元；3、被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，原告与被告于2010年3月30日签订《房屋买卖合同》，约定宝安区民治社区世纪春城X楼X房屋的转让价款为人民币163万元。因被深圳市中X房地产企业发展有限公司（中介方）工作人员闫X军及原告的共同欺骗，同时签订了一份旨在为原告逃避国家税收管理的《房屋买卖合同补充协议》。当晚，被告与妻子商议此事妻子当即反对，妻子认为这种阴阳合同是故意逃避国家税收管理的行为，如果被税务机关发现将会受到税务机关的严厉处罚。为此，在签订合同的次日，本人及妻子专门通知中介机构，明确要求中介机构通知对方，要求废除《房屋买卖合同补充协议》，按双方签订的《房屋买卖合同》执行。事后，被告多次与中介机构工作人员及原告本人联系，反复、明确表示：愿意按双方签订的《房屋买卖合同》执行。根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条第一款第一项的规定，买方应在2010年4月20日前到买方贷款银行进行资金监管。至今买方即原告未作任何形式的资金监管，违反《房产买卖合同》约定的是原告。为维护被告合法之权益，被告特向法院提起反诉，请求判令：1、原告违反《房屋买卖合同》，定金人民币2万元归被告所有；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，被告有义务在7个工作日内办理委托手续，被告没有办理就是违约。原告有证人可以证明被告的违约事实。卖方的先履行义务是在4月8日即签订合同后7个工作日内，从这项可以明显看出是被告违约。经审理查明，2010年3月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于深圳市宝安区民治社区世纪春城四期X楼X单元X号房产转让给原告，转让成交价为人民币163万元，买方在签订合同当日向卖方支付定金人民币2万元；买方于2010年4月20日前支付首期款并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后7个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。2010年3月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定双方确认转让价格为人民币163万元，双方在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，将该房产转让总价按卖方原房产登记价格填写，价格的差额作为对该房产的家私家电、装修装饰、有线电视、煤气设备设施等的补偿。2010年3月30日，原告向被告支付了定金人民币2万元。2010年6月7日，原告委托广东瑞X律师事务律师向被告发出了《律师函》，称原、被告签订合同后被告要求以人民币163万元作为过户价格，原告表示拒绝并要求按合同履行，被告拒绝按合同履行。由于被告未按合同约定履行义务，已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，原告要求解除合同并要求被告双倍返还定金人民币4万元。另查，涉案房产登记权利人为被告，房地产证上的登记价为人民币1056075元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《证明》、《房产买卖合同》、《补充协议》、《委托协议》、《买方通知方式确认书》、《卖方通知方式确认书》、房产证、佣金及必要费用支付承诺书、《房贷通按揭、权证代办服务合同（综合类）》、收款收据、身份证、律师函、深圳同城快递业务详情单；被告提供的录音及文字整理资料在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而原告与被告签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定的条款因涉嫌逃避税收，损害国家利益，因此该补充协议为无效合同。原、被告双方签订合同后，被告要求按真实成交价即163万元办理产权过户手续，而原告要求按原房地产登记价格办理产权过户手续，原、被告双方对该问题未能达成一致意见，视为原、被告双方就买卖合同的主要条款未达成合意，因此原、被告签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，故本院对该合同予以解除。合同解除后被告应将2万元定金返还给原告。由于原、被告双方对合同主要条款不能达成一致意见，被告未出具公证委托书的行为并不构成违约，原告未支付首期款及申请银行贷款的行为亦不构成违约。由于原、被告双方均不存在违约行为，因此原、被告双方均不需要承担违约责任，故对原、被告双方以对方违约为由要求对方双倍返还定金或没收定金的诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告返还定金人民币2万元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。本案本诉受理费人民币400元，由原告负担。反诉费人民币75元，由被告负担。如未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 刘光耀二〇一〇年九月二十八日书 记 员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 关注公众号“”