（2010）杭下民初字第1212号
裁判日期: 2010-09-27
公开日期: 2014-05-05
案件名称
任莹莹与陈一洲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任莹莹,陈一洲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1212号原告任莹莹。委托代理人刘兴红。被告陈一洲，委托代理人洪鹏。原告任莹莹为与被告陈一洲房屋租赁合同纠纷一案，于2010年7月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年8月20日公开开庭进行了审理。原告任莹莹及其委托代理人刘兴红、被告陈一洲委托代理人洪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任莹莹诉称，被告将星都嘉苑2-4号商铺挂于杭州万城房地产代理有限公司出租，原告通过该公司找到被告，二人达成合意，于2010年7月13日签订房屋租赁合同，合同约定被告将其租赁的商铺转租给原告，原告支付房屋租金，每月人民币5500元，一年计66000元，一年一付；原告支付给被告转租费人民币25000元及押金5000元；被告保证出租的房屋无产权使用权的纠纷，并以手写条款约定，如被告出租的商铺认定为合法，原告以任何借口违约，需赔偿被告一年租金和房屋押金；如果被告出租的商铺认定为不合法需要赔偿原告一年租金和房屋押金，并约定被告必须在2010年7月20日前将商铺原有营业执照注销。合同签订后，原告根据合同约定，将房屋租金91000元交给万城公司保管，由万城公司交给被告，原告交钱后到商铺准备开店事宜时，第三人周鸿梅告知不可在此处开店，后经了解，周鸿梅为此商铺房东，原告联系被告，要求被告处理此事，被告拒绝且态度异常恶劣，几次交涉无果，原告无法使用租赁物，店面不能正常开张营业。被告对于商铺无合法的出租权，导致原告不能正常使用租赁物，给原告带来严重损失，为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判如所请。诉讼请求：1、判令解除原、被告房屋租赁合同；2、判令被告支付原告违约金人民币96000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、杭州市房屋租赁合同，欲证明1、原告已支付一年租金91000元；2、押金为5000元；3、被告保证出租房屋无产权使用权争议；4、双方约定如果因房屋不能出租，由被告赔偿一年租金和押金。2、收据，欲证明原告已经根据合同约定将房屋租金、押金等交于万城公司代为保管。被告陈一洲辩称，一、原、被告签订的房屋租赁合同真实有效，被告转租房屋合法有效，被告是从原房东周鸿梅处承租过来，再转租给原告，当然是合法有效的。二、导致本次纠纷的原因，是原告未与原房东周鸿梅签订合同，原、被告的租赁合同第12条约定，原告应当履行与原房东签订房屋租赁合同的义务，但是原告未履行该义务，故本案实际违约方是原告，原告需要积极履行与周鸿梅签订合同的义务。同意解除合同，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、个体工商户营业执照，欲证明被告开设的商铺合法，原告诉请没有法律依据。2、房屋租赁合同，欲证明被告与周鸿梅的房屋租赁关系，履行期限从2009年5月6日至2012年7月4日，转租期在被告的租赁期限内。3、申请，欲证明周鸿梅同意转租。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的二份证据，被告对证据三性均无异议，该租赁合同实质上是转让合同，整个合同未约定履行期限，一切都要待原告与原房东签订合同后才能确定，房租未约定从何时开始支付，实际也未支付给被告，而原告支付转让费给中介公司是其自愿的，与被告无关。本院对上述两份证据的效力予以确认。被告提交的三份证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告签订合同时被告满口保证原告的店可以开起来。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该申请是在原告起诉后出具的，与本案无关。本院结合被告的待证内容，对证据1的效力予以确认。证据2原告对真实性无异议，结合被告的待证内容，对其证据效力予以确认。证据3虽系事后补办，但是周鸿梅对被告转租行为的追认，效力及于原、被告之间的租赁合同，对该份证据的效力予以确认。根据上述有效合同及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2010年7月13日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其租赁的星都嘉苑2－4号商铺转租给原告使用，房屋建筑面积50平方米；房屋租金每月5500元，年租金66000元，一年一付；被告收取原告转让费25000元，该转让费在签订本合同后支付给中介公司保管，待与原房东签订房屋租赁合同后由中介公司转交给被告；原告支付水、电、物管费押金5000元。在第十二条其他约定中，双方约定：被告负责联系原房东，与原告签订租赁合同，租金及付款方式按上述条款约定；如被告出租的商铺认定为合法，原告以任何借口违约，需赔偿被告一年租金和房屋押金；如果被告出租的商铺认定为不合法，需要赔偿原告一年租金和房屋押金，并约定被告必须在2010年7月20日前将商铺原有营业执照注销，被告把营业执照注销后原告付转让金和租金。合同签订前原告交给杭州万城房地产代理有限公司租房定金5000元，合同签订当天，原告将房屋租金91000元交给杭州万城房地产代理有限公司，由该公司出具了相关的收据。另查，案涉商铺系被告从周鸿梅处转租，其与周鸿梅约定的租赁期限为2009年5月6日至2012年7月4日。被告承租商铺后开设了杭州市下城区山水一生饮品店并领取了营业执照。2010年8月16日，被告向周鸿梅申请将星都嘉苑2－4号西半部50平方米商铺转租，周鸿梅答复“请你在确保下家经营业务符合业主和物业要求的情况下，同意转租，由承租人与本人签定租房协议”。现原告称周鸿梅不同意其在此处开宠物店故而未能签订房屋租赁合同，要求与被告解除房屋租赁合同并由被告支付违约金96000元。本院认为，原、被告之间所签订的《杭州市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，被告虽非案涉房屋的所有权人，但因其转租行为已取得原出租人周鸿梅的追认，故对合同的有效性予以确认。虽然双方在合同中约定被告收取转让费，并由原告直接与原房东签订房屋租赁合同，但因原告的租金仍是向被告交纳，故被告并未完全退出租赁关系，双方之间应为房屋转租关系而非租赁权的让与。根据双方的约定，被告的合同义务是负责联系原房东，与原告签订租赁合同，保证商铺合法，并在2010年7月20日前将商铺原有营业执照注销。而从本案查明的事实来看，该商铺可以用于经营，被告也已负责联系原房东并取得转租权利，原告不能与原房东签订租赁合同的原因在于其承租的商铺用于开设宠物店故而不能取得原房东的认可。被告向原告赔偿96000元的前提仅是商铺不合法，原告因不能与原房东签订房屋租赁合同即推定商铺不合法，缺乏依据。现原、被告对解除双方之间的房屋租赁合同无异议，本院予以确认。但对原告要求被告支付违约金96000元的请求，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、解除原告任莹莹与被告陈一洲之间的《杭州市房屋租赁合同》；二、驳回原告任莹莹的其他诉讼请求。本案受理费人民币2200元，减半收取1100元，由原告任莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 叶东晓二〇一〇年九月二十七日书记员 楼一平 更多数据：