（2010）望民一初字第0207号

裁判日期: 2010-09-21

公开日期: 2017-03-29

案件名称

李淑芝、吴友枝、李永平、李永华诉李光局、辰龙房产房屋拆迁补偿安置合同纠纷一审民事判决书

法院

望江县人民法院

所属地区

望江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李淑芝,吴友枝,李永平,李永华,李光局,安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第一百零六条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条

全文

安徽省望江县人民法院民事判决书（2010）望民一初字第0207号原告：李淑芝，女，1941年12月24日生，汉族，退休工人，住本县。原告：吴友枝，女，1937年12月25日生，汉族，无业，住本县。原告：李永平，男，1959年10月27日生，汉族，工人，住本县。原告：李永华，男，1970年12月26日生，汉族，农民，住本县。上述四原告共同的委托代理人：王江峰，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。被告：李光局，男，1948年2月23日生，汉族，退休工人，住本县。被告：安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙房产），住所地：望江县华阳镇小北门街。法定代表人：冯宝荣，该公司董事长。委托代理人:陈海明，安徽雷城律师事务所律师。原告李淑芝、吴友枝、李永平、李永华诉被告李光局、辰龙房产房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2010年3月4日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李淑芝、吴友枝、李永平及四原告的共同委托代理人王江峰、被告李光局、被告辰龙房产的委托代理人陈海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称：原告李淑芝与被告李光局及李志中（原告吴友枝之夫、原告李永平、李永华之父，现已故）系同胞兄妹。其父母李季和、宋筱寿身故后遗留位于望江县华阳镇朱氏巷10号的房屋一幢。该祖产应由四原告及被告李光局共同继承。2009年11月15日，被告李光局在四原告不知情的情况下，擅自与被告辰龙房产签订了该房产的拆迁补偿安置协议，各原告找其协商均无果。原告方认为两被告签订的拆迁补偿安置协议严重侵害了其合法权益，故起诉请求依法宣告两被告之间签订的协议无效，并承担本案的诉讼费。被告李光局辩称：我与李淑芝、李志中系同胞兄妹，父母亡故后留下祖产房屋一幢。2009年因小北门拆迁，被告辰龙公司通知我商谈拆迁事宜，在谈判过程中我已将房屋的共有情况（当时我只认为李志中之子即原告李永平、李永华在房产中占有份额，不认为原告李淑芝有份）告知了对方谈判人员，后他们要求我出具承诺书承诺自己有权处分该房产，我认为在通知不到各原告的情况下，我有权代表该房产的所有人与被告辰龙公司签订补偿安置协议，该协议合法有效。故请求驳回四原告的诉讼请求。被告辰龙房产辩称：首先在签订拆迁补偿安置协议过程中我方已尽到了相应的审查义务，无任何过错，更不存在恶意串通和恶意磋商的情形。其次，被告李光局与四原告系直系亲属，被告李光局又为拆迁事宜出具了承诺书，其行为足以让我方相信其具有代理权，其行为已构成表见代理，故所签订的协议应为有效。再次，该协议不符合法定的无效合同情形。最后，被告辰龙公司认为本案不属于合同纠纷，应为家庭继承纠纷，即便是合同纠纷，被告辰龙公司的诉讼地位也应是第三人，而不能作为本案的被告。辰龙公司承认四原告的继承权，所以在诉讼期间未将置换的房产交与被告李光局，减少了损失的扩大，即便合同存在瑕疵，需要变更的只是合同当事人，合同的主体内容是不能变更的。综上，请求驳回四原告的诉讼请求。经审理查明，李季和与宋筱寿系夫妻，生前育有子女三人：长子李志中、长女李淑芝、次子李光局。1959年、1993年李季和、宋筱寿分别过世，双方遗留祖产房屋一处（原华阳镇小北街朱氏巷10号），未留遗嘱。生前二老对该祖产亦未进行过分家析产。长子李志中与原告吴友枝结婚后生育原告李永平、李永华及三个女儿，1985年李志中去世。2009年被告辰龙公司小北门商业步行街项目施工建设，按规划需对诉争的房屋进行拆迁。为此，被告辰龙公司委派工作人员找到被告李光局商谈拆迁补偿事宜。谈判过程中被告辰龙公司没有要求被告李光局出示房屋的相关权利证书。在被告李光局明确告知辰龙公司所涉房产其侄儿即原告李永平、李永华也占有相应份额时，被告辰龙公司遂要求被告李光局出具一份承诺书，承诺内容为：祖传房产的内部分摊由被告李光局负责解决，并处理拆迁补偿事宜，发生纠纷由被告李光局负责等。2009年11月15日两被告签订讼争房产的拆迁补偿安置协议，协议约定采取房屋产权置换的方式进行补偿，即由被告辰龙公司补偿给被告李光局110㎡的商品房，并约定了协议双方的其它权利与义务。同日，两被告又签订了一份补充协议，协议约定由辰龙公司一次性支付被告李光局人民币30000元。另查明，讼争的房屋现已全部拆除。置换的110㎡的商品房及30000元人民币，被告辰龙公司至今尚未交付被告李光局。上述事实有双方当事人的当庭陈述、原、被告的身份证复印件、户口簿复印件、房屋拆迁补偿安置协议及补充协议、李美定、李善发等证人的书面证言、承诺书复印件等在卷佐证，足以认定。本院认为，对讼争的祖传房产李季和与宋筱寿在生前没有对其进行过分家析产，故该财产的完全所有人系李季和与宋筱寿。二老过世后该房产属于遗产范围，因未留有遗嘱，故可由二老的法定继承人继承。在继承开始后，遗产尚未分割前，该房产属于原告及被告李光局等所有法定继承人的共同共有财产。我国《民通意见》第89条规定：共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。《物权法》第97条也明确规定，处分共有的不动产或动产应经全体的共同共有人同意方可为之。本案中被告李光局未经四原告的同意，将共同共有财产处分给被告辰龙房产，其处分行为与法相悖，应属无效。另外，本案中能否确认第三人即被告辰龙房产善意取得，以保护其合法权益。本院认为民法上的”善意”就是不知情。被告在取得房产时就知道该房产有多人共有，在其他权利人不知情的情况下，其仍与被告李光局签订协议，故在主观上并非善意。被告辰龙公司不能取得该房屋的所有权。被告李光局的行为亦不构成表见代理，理由是：无权代理人即被告李光局没有代理权的权利外观（承诺书不具有权利证书的性质）。另外，相对人即被告辰龙公司并非善意（相对人明知代理人无权代理）。综上，两被告间的拆迁补偿安置协议无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第97条、第106条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，判决如下：确认被告李光局与被告安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。本案诉讼费100元，由四原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉安徽省安庆市中级人民法院。审判长　史　伟审判员　宿　华审判员　徐栋材二〇一〇年九月二十一日书记员　刘锐利来源：百度搜索“”