（2010）杭淳民初字第79号
裁判日期: 2010-09-21
公开日期: 2014-09-17
案件名称
邯郸市三强房地产开发有限公司与杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
淳安县人民法院
所属地区
淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邯郸市三强房地产开发有限公司,杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条，第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2010）杭淳民初字第79号原告：邯郸市三强房地产开发有限公司，地址邯郸市丛台区城南北街72号。法定代表人：王玉海，董事长。委托代理人：廖忠富，浙江千岛湖律师事务所律师。被告：杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司，地址淳安县千岛湖镇天清岛度假村10幢二层。法定代表人：陶才志，董事长。委托代理人：汪连福。委托代理人：茅珊珊。原告邯郸市三强房地产开发有限公司（以下简称三强公司）诉被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司（以下简称绿色公司）建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三强公司的委托代理人廖忠富，被告绿色公司的委托代理人汪连福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三强公司诉称，2007年1月15日原、被告双方就千岛湖云蒙列岛东部0-0-（000）-427地号、面积为38293.36平方米的地块的开发事宜签订了一份《合作开发协议》。协议第一条约定：……乙方（指原告，下同）在付清甲方（指被告，下同）3300万元取得天清岛度假别墅项目的经营权，并且承担该项目建设的全部费用和盈亏。协议第四条第2点约定：自本协议签订后，实施天清岛度假别墅项目所需资金全部由乙方投资，并进行独立开发、独立核算、自负盈亏，其中所发生的债权债务及税收全部由乙方承担。协议第四条第5点约定：天清岛度假别墅项目建设的别墅全部归乙方所有，由乙方销售和处置，全部销售收入交纳完应交的各种税费，并付清所有欠款，剩余利润纳税后全部归乙方所有。协议签订后，原告按约定付清了转让款3300万元，并对该地块进行了开发。在开发过程中，由于被告不给予配合，使得原告在开发经营过程中无法正常进行，已建成的房屋也无法正常销售，后续的建设开发无法继续进行。原告认为双方所签订的上述《合作开发协议》事实上是一份名为合作开发实为土地使用权转让协议，原告独立开发、独立核算、自负盈亏，与被告不存在合作开发的情形。故起诉，要求被告将位于千岛湖云蒙列岛东部0-0-（000）-427地号、面积为38293.36平方米的土地使用权过户到原告名下。原告为支持自己的诉请，向本院提供了以下证据：1、合作开发协议1份4页（原件），证明土地使用权转让的相关事实。2、现场照片7张（原件），证明原告已有建成可出售房屋等事实。3、房屋预售证2份（原件），证明已经建成的房屋已经批准可以出售的事实。4、商品房买卖合同2份（原件），证明被告不愿意配合原告销售房屋的事实。5、收款收据3份（原件），证明根据《合作开发协议》约定土地使用权转让款已付清3300万元的事实。6、淳安县城镇规划委员会文件及《关于要求局部调整别墅平面布置的请示》2份（复印件），证明该地块的详细规划是在原告受让该地块后才经评审通过的事实。7、被告公司范强出具的收条1份（原件），证明被告已于2008年10月30日收回了原告私刻的公章及相关资料的事实。8、2009年2月15日补充协议及承诺书共2份（原件），证明由于被告不愿意配合才签订补充协议及被告出具承诺书等事实。9、收款收据1份（原件），证明原告已付清所有转让款3500万元（补充协议中增加200万元）的事实。10、说明书1份、汇款说明1份、公证书2份（均为原件），证明原告已经按2009年2月15日签订的《补充协议》约定支付了赔偿款450万元的事实。被告绿色公司辩称，2007年1月15日，被告与原告签订了一份《合作开发协议》，约定被告将已经取得的位于千岛湖云蒙列岛东部0-0-（000）-427地号、面积为38293.36平方米国有土地使用权；根据淳县城规委（2003）06号文件批复，确定天清岛度假别墅项目的总建设面积3852.768平方米，总建筑面积8651.948平方米（其中别墅面积8336.148平方米，公建实施面积315.8平方米），项目总户为26户；并已经完成项目规划、建设施工招标等工作；在双方认可上述项目批准内容和已完成的工作前提下，原告同意付清3300万元取得被告关于天清岛度假别墅项目的经营权。因该项目本身在被告名下实施，被告对该项目的实行全过程的监控，原告签订的协议均需要被告盖章存档，否则原告自行负责。原告不准以天清岛度假别墅项目的经营权进行转让、抵押、担保，任何形式的转让、抵押、担保视为违约，被告有权无条件收回天清岛度假别墅项目的经营权，并追究经济责任、赔偿经济损失。2008年8月30日，双方签订《补充协议》：鉴于上述合作开发协议履行期间原告未能按协议规定期限出资，且延期时间太长，给被告造成较大经济损失，作为补偿，原告将原协议中3300万元项目款追加到3450万元，增加的项目款150万元在2008年11月30日前一次性付清，如原告再次违约，则每延期一个月支付被告违约金50万元。上述《合作开发协议》、《补充协议》履行过程中，被告依约履行了所有的合同义务，但是原告方及其代表人却屡次违反合同约定，采取非法手段销售别墅侵占销售款，私立银行帐户，私刻被告公司公章、财务专用章、法人章、财务章。原告于2009年1月28日再次向被告出具《补充协议》，明确原告擅自销售的三套别墅，给被告造成了严重的后果，原告愿意赔偿被告违约金450万元，在原告将450万元于2009年11月底打入项目专用帐户后，被告同意重新签订购房合同，原告同时注销私立帐户并解决所有遗留问题，保证不得有其他违法行为。原告如违反该补充协议任何一项，则无条件退出合作开发项目，被告可以自行收回别墅开发经营权，原告投入该项目的所有资金同时放弃，不得向被告追索。综上，双方签订的合作开发协议、补充协议，内容合法，权利、义务关系明确，应属有效。原告未按照合同规定履行自己的义务，显属违约，应承担本案的全部违约责任。被告依据合同法的规定，已经向杭州中院提起诉讼，要求解除双方签订的合作开发协议。被告绿色公司向本院提供了以下证据：1、国有土地使用证1份（复印件）、建设用地规划许可证1份（复印件）、建设工程施工许可证1份（复印件）、建设工程规划许可证1份（复印件），证明原告与被告签订的合作开发协议的合法性。2、合作开发协议1份（原件），证明原告与被告签订《合作开发协议》的事实以及约定的权利义务关系。3、银行帐户共管承诺书1份（原件），证明原告与被告签订《合作开发协议》后约定银行帐户管理的权利义务关系。4、2008年8月30日补充协议1份（原件），证明原告与被告在合作协议履行过程中原告先违约的事实。5、承诺1份（原件），证明原告与被告合作协议履行过程中原告再次违约的事实。6、杨宝林书证1份（原件），证明原告私刻公章、财务专用章、法人章行为的事实。7、2009年1月28日补充协议2份（原件），证明原告再次违约的事实及其应该承担责任的事实。8、委托书1份（复印件），证明杨宝林的身份及其代理权。9、杭州市中级人民法院《受理案件通知书》1份（原件），证明被告已经向中级人民法院提起诉讼、要求解除双方签订的合作开发协议的事实。证据的分析与认定：一、被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告所要证明的对象。本院认为被告的异议是针对该协议的定性所提，对该协议的性质本院将结合本案的事实加以认定。证据2被告对其真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告所要证明的目的。本院认为该证明能证明涉案土地的现状，本院对其真实性予以认定。证据3被告无异议，本院予以采信。证据4被告不予认可，对此原告没有提供证据加以佐证，故该证据本院不予采纳。证据5被告对其真实性、合法性没有异议，但认为该款项不是土地转让款，而是原告的出资款或者是借款。本院认为对该款的定性要依据合同的性质加以确定，本院对其真实性予以认定。证据6被告认为该证据系复印件，因该证据原告未能提供原件加以核对，本院不予采纳。证据7被告无异议。证据8的补充协议被告对其真实性没有异议，承诺书因被告没有提供证据加以否定，本院也予以采纳。证据9被告对其真实性、合法性没有异议，对原告的证明目的有异议。本院的分析意见如同证据5。证据10被告提出异议，但未提供相反的证据加以反驳，异议不能成立。二、原告对被告提供的证据1、2没有异议，本院予以采纳。证据3的真实性原告没有异议，但认为与本案没有关联性，本院认为该证据能证明本案的事实，本院予以采纳。证据4原告提出异议，本院认为该证据的真实性结合本案的其他证据可以认定，本院对其真实性予以认定。证据5原告对其真实性没有异议，对被告的证明对象有异议，本院认为该证据可以证明原告在履约过程中存在违约行为，本院对其真实性予以认定。证据6原告对其真实性无异议，但认为不能证明被告所要证明的对象，本院认为原告的异议不能成立。证据7原告有异议，但经与原告提供的证据8中的补充协议相比较，内容一致，只是落款时间有区别，故本院对其内容的真实性予以认定。证据8因被告未能提供原件加以核对且原告予以否定，本院不予采纳。证据9原告对其真实性无异议，但因该证据不能证明本案的事实，本院不作认定。综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2007年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《合作开发协议》。协议约定：甲方以出让方式取得位于坐落在千岛湖云蒙列岛东部0-01-（000）-427地号、面积为38293.36平方米的国有土地使用权，并且已完成该项目规划、建筑施工招标等工作。在双方认可上述天清岛度假别墅项目已批准的内容和已完成的工作（含甲方已付的项目审批费用和目前的施工现状）的前提下，乙方在付清甲方3300万元后取得天清岛度假别墅项目的经营权，并且承担该项目建设的全部费用和盈亏。款项支付时间为：乙方在签订合作协议五日内支付甲方100万元；2007年2月15日前支付500万元；2007年3月30日前支付1700万元；2007年5月30日前支付1000万元。双方权利义务的约定：协议签订时，甲方应提供涉案项目的相关资料和手续，并对开发该项目的立项、审批、建设等方面相关手续的合法性和真实性负责；协调好乙方施工用电、用水及协助办理涉案项目中商品房销（预）售许可证、产权证以及建设过程中的所有手续及其他权利义务。自协议签订后，实施天清岛度假别墅项目所需资金全部由乙方投资，并进行独立开发、独立核算、自负盈亏，其中所发生的债权债务及税收全部由乙方承担。乙方可自行确定销售价格、营销策划方案，但必须符合国家的政策法令，如有违反甲方有权监督。乙方负责商品房销售，但合同要送甲方存档，在销售过程中有欺诈行为甲方有权阻止。天清岛度假别墅项目建设的别墅全部归乙方所有，由乙方销售和处置，全部销售收入交纳完应交的各种税费，剩余利润纳税后全部归乙方所有。合同和财务管理的约定：天清岛度假别墅项目是在甲方名下实施，甲方对该项目实行全过程监控。乙方独立核算，承担该项目建设的全部费用和盈亏。乙方涉及天清岛别墅项目合同、协议，均需甲方盖章存档，否则甲方不承担任何责任，如造成损失也由乙方自行负责。该协议签订后，原告于2008年5月14日、6月11日和8月28日分三次付清协议约定的3300万元款项。2008年8月30日，双方经协商因原告在履行合作开发协议过程中未能按时出资且延期时间太长，给被告造成较大的损失，原告同意将原协议中的3300万元的项目转让款追加至3450万元，并承诺在2008年11月30日前一次性付清，如再次违约，原告同意每延期一个月支付给被告违约金50万元。2009年2月15日，双方再次达成补充协议。约定原告在2009年3月25日前一次性将原先应支付给被告的200万元款项支付给被告；因原告未经被告授权，擅自销售三套别墅，给被告造成了严重的后果，原告愿意支付给被告违约赔偿金450万元，该款在2009年11月底付清。原告采取非法非法手段销售别墅无效。在原告将别墅之款项打入项目专用帐户后，被告同意重新签订购房合同。原告必须同时立即注销私立帐户并解决所有遗留问题，同时保证不得有其他违法行为。原告如违反上述各项条款之任何一项，则原告无条件退出合作开发项目，被告可自行收回二期别墅开发经营权。原告投入该项目的所有资金同时放弃，不得向被告追溯。嗣后原告已将补充协议中约定的650万元款项付清。因双方在履行协议过程中因其他原因无法合作，故成讼。本院认为，原被告于2007年1月15日签订的《合作开发协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。但判断协议的性质不能依据协议的名称，而要分析协议的具体内容。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。同时该解释第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同。从上述规定中可以看出，如果当事人一方提供土地使用权只收取固定利益，而不承担风险、不共享利润的合作开发协议，应当认定为土地使用权转让合同。结合本案的事实，原被告所签订的《合作开发协议》约定被告在提供出让土地使用权且收取3300万元的项目款后，并不承担天清岛度假别墅项目建设的费用和盈亏，房产销售以后所获取的利润也全部归原告所有。故该协议虽名为合作开发协议实为土地使用权转让协议。被告在庭审中关于该3300万元系原告出资款或借款的辩称，于事实不符，本院不予采纳。被告在庭审中有关原告违约，要求解除合同的辩解，因被告已另案诉讼，本院将在另案中予以处理。故原告现起诉要求被告将涉案土地的使用权过户至原告名下，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于千岛湖云蒙列岛东部0-0-（000）-427地号、面积为38293.36平方米的国有土地使用权过户至原告邯郸市三强房地产开发有限公司名下。案件受理费206800元，由被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费206800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审 判 长 唐 高代理审判员 姜勇军人民陪审员 胡水平二〇一〇年九月二十一日书 记 员 孙 婷 来源：百度搜索“”