（2010）嘉盐民初字第1842号

裁判日期: 2010-09-21

公开日期: 2015-12-27

案件名称

黄某与吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海盐县人民法院

所属地区

海盐县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄某,吴某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省海盐县人民法院民事判决书（2010）嘉盐民初字第1842号原告：黄某。委托代理人：肖某某。被告：吴某某。原告黄某为与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年8月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员陈秀珍适用简易程序于2010年9月15日公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托代理人肖某某、被告吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某起诉称，原告在征得房屋所有权人海盐县秦山房地产开发有限责任公司及出租方海盐秦山某某管理有限公司同意后，将位于海盐县武原镇××花苑××、××室商用房转租给被告。合同约定租期为二年，从2008年7月1日至2010年6月30日止，年租金为19200元。房屋租赁到期后，原告多次要求被告腾退，还委托海盐县武某某律服务所发函，要求腾退，但被告至今尚未腾退。故原告诉请法院依法判令（庭审中作了变更）：1、被告立即腾退位于海盐县武原镇××花苑××、××室商用房及空地；2、被告承担违约保证金2000元及支付按每月1600元从2010年7月1日计算至实际腾退日止的房屋租金；3、被告承担本案诉讼费用。被告吴某某答辩称，海盐县秦山房地产开发有限责任公司委托原告到花鸟市场招商，多次要求原告以及其他人搬到董家弄四区，并承诺是长期出租，但签订的是二年的租赁合同，现原告要求续租，或者被告要原告腾退则需要赔偿原告经济损失。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、房权证盐字第j06××59号房产证一份，用以证明本案所涉房屋属海盐县秦山房地产开发有限责任公司所有。2、产权证明书一份，用以证明本案所涉房屋属海盐县秦山房地产开发有限责任公司所有，但其无偿提供给海盐秦山某某管理有限公司使用，并同意其将该房屋租赁给原告。3、承诺书二份，用以证明海盐县秦山房地产开发有限责任公司和海盐秦山某某管理有限公司同意原告将本案所涉房屋和空地予以转租。4、海盐县武某某律服务所函一份，用以证明原告于2010年7月23日委托海盐县武某某律服务所向被告发函要求其于2010年7月30日前腾退房屋。5、海盐秦山某某管理有限公司与原告以及原告与被告的房屋租赁合同各一份、原告与被告的空地租赁协议书一份，用以证明原告将从海盐秦山某某管理有限公司承租的位于海盐县武原镇××花苑××、××室（××牌号为：董家弄四区11、12号）商用房以及金涌花苑四区1幢与2幢之间的空地转租给被告，以及双方对权利义务进行约定的事实。被告吴某某质证意见：对证据1、2无异议；证据3，原告当时未向其提供也未清楚，后来曾要求原告提供但其未提供；证据4，清楚其中的内容；证据5，对其与原告的房屋租赁合同和空地租赁协议书没有异议，但原告未向其提供原告与海盐秦山某某管理有限公司之间的房屋租赁合同。本院认证意见：被告对证据1、2、4以及证据5中其与原告签订的房屋租赁合同和空地租赁协议书没有异议，本院予以认定，并根据其书面记载认定相关事实。被告虽然认为不清楚证据3和证据5中原告与海盐秦山某某管理有限公司之间的房屋租赁合同，但该二份证据均系书面证据原件，且均有相关单位的公章，故本院予以认定。被告未提供书面证据，申请证人姜某甲、姜某乙、张某、王某、沈某、顾某出庭作证，用以证明原告当初承诺可以长期租赁本案所涉房屋。证人姜某甲陈述称，其与被告曾在秀水路的花鸟古玩市场租房开店，后来又与被告在董家弄租房开店。本不认识原告，后原告多次要求以前花鸟市场的人去董家弄开店，并说可以长期出租，还给予二年的优惠。被告姜某乙陈述称，其与被告在以前的花鸟市场开店，因此认识将近十年，原告于2008年5、6月份，到以前的花鸟市场一家家摸底，叫以前在花鸟市场××人××商业街，并说是可以长期出租。证人张某陈述称，被告在以前的花鸟市场开店时，其经常去玩，其也认识原告但不是很熟悉。当时原告多次让被告搬到董家弄，并说是长期出租的。证人王某陈述称，其与被告开店认识十几年，原告于2008年5、6月的时候，多次叫老花鸟市场的店主搬到董家弄，并说有优惠且可以长期出租，那时才认识原告。证人沈某陈述称，其与被告住同一条街上，原告来招商时认识了原告。原告叫其搬到董家弄并说可以长期出租，其不清楚原告是否跟被告说长期出租的问题。证人顾某陈述称，其不认识原告；其是为被告运输花木的，与被告属生意合作伙伴，听被告等人说董家弄花鸟市场是可以长期出租的。原告对上述证人证言的质证意见：六位证人与被告认识时间较长，且有的是生意伙伴关系，与被告都有经济利害关系，故对其真实性有异议。本院认证意见：上述证人均出庭作证，故对其证人证言的证据资格予以认定。至于证明力大小问题，将在后某阐述。经审理，本院认定以下事实：2008年7月1日，原告黄某与被告吴某某签订花鸟古玩区域房屋租赁合同一份，合同约定原告将海盐县秦山房地产开发有限责任公司所有的位于海盐县武原镇××花苑××、××室共贰间营业用房出租给被告作为营业使用，经营类型为花鸟、古玩。租赁期共贰年，自2008年7月1日起至2010年6月30日止，合同期满，承租人如需继续承租，应提前30日与出租方协商续租事宜。租金每月1600元，租金交一年，免一年。另还约定被告自愿向原告缴纳履约保证金2000元。另合同第五条第二款约定，在搬迁后如拆除有关装饰材料后，承租人须把房屋还原成租赁前的样子。合同第八条第二款约定，被告违反第五条第二款的规定，除原告有权要求被告把房屋恢复至租赁前的样子外，原告还有权将履约保证金扣除，不足部分有权向被告索取。同日，原、被告双方签订了空地租赁协议书作为房屋租赁合同的附件，协议书约定被告向原告承租位于文昌路西四区店面间的空地，即海盐县武原镇金涌花苑四区1幢和2幢之间的空地，租期为2008年7月1日至2010年6月30日。合同到期后，原告委托海盐县武某某律服务所向被告发函要求被告于2010年7月30日前腾退房屋。庭审中，原告明确诉讼请求第二项中的违约保证金指原告无需返还被告缴纳的履约保证金。本院认为，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。第一，租期问题，原告认为合同约定是二年，被告认为原告曾口头承诺可以长期出租。本院认为，被告对其与原告签订的房屋租赁合同无异议，该合同明确约定了租期为二年。在合同到期后，虽然被告想续租，但原告不同意。被告申请出庭的证人均表示原告曾口头承诺可以长期出租，且不论证人与被告之间的利害关系和证人证言的真实性。从民事诉讼证据的优势证据规则来讲，书面证据的证明力要大于证人证言的证明力，而被告未提供其他证据与证人证言佐证，故本院只能根据书面证据认定租期为二年。第二，腾退时间问题，原告认为被告应立即腾退房屋和空地。本院认为，根据合同和协议书，被告应立即腾退房屋和空地，但鉴于本案讼争房屋属于营业性商业用房，被告腾退房屋需要一定的合理期间，以避免不必要的损失，故本院认为应在本判决生效之日起十日内由被告腾退房屋和空地为宜。第三，附随的房租费问题，原告请求按照原租赁合同约定的每月1600元计算，被告对此未提出异议，本院予以确认，但因实际腾退日无法确定，故本院只能判决被告自2010年7月1日起至实际腾退房屋之日止按每月1600元向原告支付房租费。第四，保证金是否返还的问题，原告认为被告违约了则不返还保证金，被告认为是租房押金。本院认为，根据双方的合同，履约保证金指若被告违约致使提前解除合同，则原告有权不返还履约保证金，但双方的合同现已终止。原告认为被告未按时腾退房屋，可请求违约金，但双方之间的合同对此并未作出约定。另外根据房屋租赁合同，原告在被告违反合同第五条第二款的规定时，原告有权将履约保证金扣除，其他条款对原告是否有权不返还保证金并未作约定。而合同第五条第二款指在搬迁后如拆除有关装饰材料后，承租人须把房屋还原成租赁前的样子。而该条款的条件尚未成立，故原告请求被告承担违约保证金2000元（即原告不需返还被告缴纳的履约保证金），本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告吴某某于本判决生效之日起十日内将位于海盐县武原镇××花苑××、××室商用房以及金涌花苑四区1幢与2幢之间的空地腾退给原告黄某；二、被告按每月1600元向原告支付自2010年7月1日起至实际腾退日止的房租费，于实际腾退之日付清；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告黄某负担5元，被告吴某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。代理审判员　　陈秀珍二〇一〇年九月二十一日书　记　员　　沈叶利（附页）来自：