（2010）甬鄞邱民初字第138号
裁判日期: 2010-09-20
公开日期: 2015-12-28
案件名称
裘某某与滕甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裘某某,滕甲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬鄞邱民初字第138号原告：裘某某。委托代理人：陈某某、徐某某。被告：滕甲。委托代理人：姜某某。委托代理人：滕乙。原告裘某某与被告滕甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月20日立案受理，依法由代理审判员郑秋妍适用简易程序进行审理。因被告下落不明，本案转换普通程序，另行组成合议庭进行审理。本案于同年8月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼；原告申请的证人薛某某出庭作证。本案现已审理终结。原告裘某某起诉称：2009年11月6日，原告与被告签订了一份房屋买卖协议，双方约定被告将其位于宁波市××室的83.74平方米的房屋，外带7.27平方米的车棚转让给原告，房屋总房价约为65万元。协议签订后原告按协议的约定先后二次共计给付被告购房某某30万元，余款35万元由原告向银行按揭给付被告。现房屋的所有权证都已齐全，办理房屋过户手续的条件已经具备，但被告却违反协议的约定迟迟不肯协助原告办理相关的过户手续并领取剩余的房款。原告多次找到被告希望协商解决此事甚至还委托律师向其发出了律师函希望被告能够在2010年4月15日之前协助原告办理相关手续，但被告却不可协助。原告认为其与被告签订的协议合法有效，原告已履行了自己的义务，被告也应履行自己的义务，故诉至法院，要求判令被告继续履行合同协助原告办理房屋过户的相关手续并领取剩余房款35万元；在庭审中，原告增加诉讼请求即要求判令被告支付违约金10万元及支付中介费6000元。被告答辩称：对原、被告之间签订房屋买卖协议一份无异议。不存在被告违约的行为，也不存在违约金的问题。房屋被告同意出卖给原告，至于2010年4月15日过户，协议中没有约定，当时三证没有办出，被告无法协助过户，中介费应由原告作为买受人负担，所以被告不应负担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张所依据的事实，向本院提交了以下证据：1.房屋买卖协议一份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，被告同意将其所有的坐落于宁波市鄞州区梅墟钱某某拆迁可调产的房屋卖给原告；薛某系中介公司的具体经办人；房屋的总价款为65.2万元；协议约定违约金等事实；2.收条二张，拟证明原告支付被告定金30万元的事实。3.律师函一份以及退信一份，拟证明原告要求被告办理过户相关手续的事实。4.申请法院到梅墟街道拆迁办调取相关拆迁安置材料，本院调取了补偿协议一份、套型选择确认表一份等；5.申请证人薛某出庭作证；证人薛某陈述，其是房产中介公司的工作人员，原被告的房屋买卖就是她介绍见证的，原告是买房子的，被告是拆迁户，是卖房子的，当时签订协议时只有房票，所以协议只注明大概的面积，最后是按照实际面积结算房款，抽签也是原告去的，土地性质是国有出让，房屋可以转让交易的，没有过户应该是被告的原因。被告未向本院提交证据。原告提交的证据及证人证言经当庭质证，双方的质证意见及本院认证意见如下：被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以认定。对证据3的真实性有异议，认为被告没有收到该律师函，也并没有住在该处；该证据的真实性本院无法确认，因此本院不予确认。对证据4即证人证言的真实性部分无异议，但部分有异议，认为证人对整个房屋买卖事情是不清楚的，也不知道不能过户的原因，因此证人是不合法的；本院认为证人对双方争议的焦点问题即房屋何时应交付无法陈述，她认为被告违约也是其主观判断，因此对原告提交该证据的目的本院不予确认。本院经审理，根据本院确认的有效证据以及当事人的陈述，确认案件事实如下：2009年11月6日，原告与被告签订了一份房屋买卖协议，约定被告（甲方、出售方）愿将钱某某三期拆迁中可调产安置的其中面积约为80平方米的房屋以每平方米8150元的价格出卖给原告（乙方、购买方），计总价款为652000元，此款由原告在签约时付定金10万元，抽签之日再付20万元，余款352000元由原告办理银行按揭后给被告或双方过户后等被告三证办齐某某。同时协议还载明：房屋楼号房号由原告自行抽签，抽的房屋好坏与被告无关；该房屋可以做产权证之日起，被告必须及时做好该出售房屋的所有权证并在15天内配合原告办理过户手续，不得以任何理由拖延时间，否则视为违约；本协议签订当日，原告支付见证人预付信息费先付3000元，余款3000元在三证后付清，共计6000元；违约责任：甲方违约退还乙方定金，同时赔偿乙方相等于定金数额的违约金，并付见证人全额见证费，乙方违约定金归甲方所有不得退还，并付见证人见证费；确定实际房款按实际面积计算，多补少退等内容。此外，协议还就其他有关事项也作了约定。协议签订后，原告按约向被告支付了定金10万元，2009年12月10日，原告经自行抽签，确定安置房屋的房号为梅某某736弄42号501室（该房屋建筑面积为83.74平方米），并按约又向被告支付了20万元。现该房屋钥匙由原告掌握，但房屋空置，被告至今未去办理登记手续。原告要求被告办理过户和实际交付房屋、赔偿经济损失等，而被告要求原告支付余款后原告才能拥有完整的所有权，为此，双方发生纠纷。本院认为本案争议的焦点为：被告是否构成违约，如构成违约，原告主张的违约金可否支持。本院认为，原、被告于2009年11月6日签订的房屋买卖协议，其实质为拆迁调产安置房产权利转让合同，是双方对被告可享有的拆迁安置权利的转让，即债权转让合同，该协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，双方均应按约履行。现被告可安置的该套房屋已由原告按约通过抽签定位，可以交付，并可以办理该套房屋的产权登记手续，被告应当按约办理。从双方签订的房屋买卖协议第一条的约定内容来看，原告作为购买方其付款义务分二个阶段，在房屋过户前应支付部分房款，其余房款在过户后付清。现被告没有办理该套房屋的产权登记手续，致使原告也无法过户，更不能按揭贷款，从原被告履行合同义务来看，其履行义务有先后之分，被告应先履行办理证件和过户的义务，被告至今没有办理是事实，但何时可以办理产权登记手续的事实原告却没有举证证明，原告之诉中前一诉讼请求，理由正当，应予支持；但原告认为被告违约，应承担支付违约金、赔偿经济损失等违约责任的诉讼请求，缺乏事实基础，本院难以支持。另外，由于双方在协议中没有约定被告将争议房屋何时交付给原告，致使双方产生争执，原告在房款没有全额付清的情况下，又没有征得被告同意，贸然出租该房，原告的做法是不妥当的，被告将房屋登记并过户与房屋实际交付联系在一起，理解上也是错误的。被告作为房屋出卖人可以要求原告支付剩余房款，但由于被告在本案中始终没有提出该主张，因此，被告可以通过另外途径提出权利主张，本院在本案中只处理原告作为付款义务人认可的35万元的部分，其余部分本院不予处理。至于房屋实际交付问题双方可以继续协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告滕甲在本判决生效后十日内，继续履行原、被告于2009年11月6日签订的房屋买卖协议，协助原告裘某某办理坐落在宁波市鄞州区梅墟街道梅某某736弄42号501室的房屋一套产权权证登记手续并过户到原告裘某某名下；受领原告裘某某支付的房款35万元；二、驳回原告裘某某的其他诉讼请求。案件受理费11360元，财产保全费3770元，合计诉讼费15130元，由原告裘某某负担；公告费350元，由被告滕甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长 陈建军代理审判员 郑秋妍人民陪审员 俞飞军二〇一〇年九月二十日代书 记员 阮雪蕾 微信公众号“”