（2010）新民一初字第908号
裁判日期: 2010-09-02
公开日期: 2014-12-30
案件名称
冯永珍与韩德宏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯永珍,韩德宏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2010）新民一初字第908号原告冯永珍，女。委托代理人姚育鹏，男。被告韩德宏，男。原告冯永珍与被告韩德宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员上江涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯永珍及委托代理人姚育鹏、被告韩德宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯永珍诉称，2009年8月17日，自己向第三人支付16800元房屋转让费，承租被告所有的位于西安市的门面房用于理发店经营，2009年12月1日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2010年6月5日至2011年6月5日，年租金16000元。合同签订后，原告对该房进行了修缮和装修，并于2010年5月25日向被告支付了2010年6月5日至2010年12月5日的房租8000元。但被告却于2010年6月13日起，多次无故要求原告搬离所承租的房屋，严重影响到原告的经营，经派出所调解，原告于2010年6月26日搬离所承租的的房屋，现诉至法院，要求被告返还房屋租金8000元，赔偿实际损失13400元，支付违约金4800元及本案诉讼费用。被告韩德宏辩称，原告接续原房客承租自己的房屋，至2010年6月止。2009年12月1日双方签订的房屋租赁合同属实。原告在承租期间，擅自将房屋转租，违反了合同约定，另外，原告在经营期间，对房内设施有损害，现只同意在扣除原告延期交房的租金4000元和支付违约金2000元后，退还原告所支付的剩余房租。经审理查明，原告于2009年8月17日起经被告同意从第三人郭凤琴处以16800元接手承租被告位于西安市的商住两用房一套用于理发店、麻将室等经营，承继的租赁期至2010年6月5日止。2009年12月1日，原被告双方签订上述该房的房屋租赁合同，租赁期限为2010年6月5日至2011年6月5日，年租金16000元。该合同第五条约定，租赁期原告应合法经营，从事合法的经营活动，不得擅自转让、转租、利用租房进行非法活动。该合同另注明“本合同为预签合同，双方签字后不得另行择户改签，待2010年6月5日的第一次付款后生效”。合同签订后，原告对该房进行了装修，共计花费人工费2000元和材料费3446元。原告支付清2010年6月5日前的租金，并于2010年5月25日预付了2010年6月5日至2010年12月5日的租金8000元。2010年5月20日，原告将该房中开办的麻将室承包给第三人张伟经营，承包费一年24000元，并收取张伟的押金2000元，后张伟因家事于2010年6月10日与第三人魏忠民签订合作协议，将麻将室经营权全权交由魏忠民经营。2010年6月5日，被告认为原告的转让行为侵犯其财产权，要求原告退出所租房屋，并同意返还原告预付的房屋租金8000元，遭到原告拒绝。双方经西安市公安局新城分局韩森寨派出所调解，原告于2010年6月26日腾出该房，但双方为赔偿房内物品及退还房租发生争议，原告于2010年7月5日诉至本院，要求被告返还房屋租金8000元，赔偿实际损失13400元，支付违约金4800元及本案诉讼费用。庭审中，原告称自己为了经营需要才将所租房中麻将馆承包出去，并且在承包合同签订后及时向被告说明情况，并且被告收取了8000元的房租，因此，并非自己擅自转租。被告则认为原告的行为已违反合同中不得擅自转租的约定，表示同意在扣除原告延期交房的租金4000元和支付违约金2000元后，退还原告所支付剩余房租。以上事实，有房屋租赁合同、承包合同、合作协议、收条、谈话笔录、当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，公民合法的财产权利依法受法律保护。原被告签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法，本院依法确认有效。现经公安部门调解，原告已腾出该房，被告亦要求解除合同，因此，该房屋租赁合同因双方的实际行为无履行之必要，本院依法予以解除。原告要求被告退还预付的房租，有事实和法律依据，本院依法予以支持，但应按照双方的租赁合同扣除至起诉之日前所占房屋租金。原告要求的赔偿实际损失13400元，支付违约金4800元的请求，本院认为，该实际损失中其支付给郭凤琴的转让费8400元与被告无关，所花装修费的5000元系其经营的合理支出，关于违约金双方在合同中没有约定，因此，原告的上述请求，本院依法不予支持。被告所称的要求扣除原告延期交房的租金4000元和支付违约金2000元的辩称，因原告延期交房系原被告在诉前为赔偿房内物品及退还房租发生争议而引起，属原被告双方原因造成，并非原告全部过错，因此，被告要求的延期交房的租金中的按照双方的租赁合同扣除原告起诉日前的部分，有合法依据，本院依法予以支持，下余租金被告应返还原告。被告关于违约金的要求，因双方在合同中并未约定，本院依法不予支持。被告所称原告损害房内设施和物品，没有提供相应证据，其依法应承担举证不力的法律后果。原告亦应在判决生效后及时交还被告房屋钥匙，了结双方纠纷。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告冯永珍与被告韩德宏的房屋租赁合同有效，依法予以解除。被告韩德宏于本判决生效后十日内返还原告冯永珍房屋租金6667元。原告冯永珍于本判决生效后十日内返还被告韩德宏所承租房屋钥匙。四、驳回原告冯永珍要求被告韩德宏赔偿实际损失13400元，支付违约金4800元诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，减半收取118元，由原被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 上江涛二０一〇年九月二日书 记 员 江 珊 关注公众号“”