（2010）深中法民五终字第1915号
裁判日期: 2010-09-02
公开日期: 2015-12-01
案件名称
何XX，潘XX因房屋买卖纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民五终字第1915号上诉人（原审被告、反诉原告）何XX，男。上诉人（原审被告、反诉原告）潘XX，女。两上诉人共同委托代理人富XX，北京市XX（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李XX，男。委托代理人陈XX，广东XX律师事务所律师。上诉人何XX，潘XX因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2010）深X法民三初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人起诉请求法院判令：1、解除被上诉人与二上诉人于201O年4月4日所签订的《房产买卖合同》；2、上诉人一、上诉人二共同支付被上诉人违约金262000元；3、二上诉人承担本案诉讼费。二上诉人反诉请求法院判令被上诉人向二上诉人支付违约金262000元。原审法院经审理查明，2010年4月4日，在XX地产的居间介绍下，被上诉人委托庄XX与二上诉人签订了一份《房产买卖合同》，约定二上诉人将自己名下位于深圳市XX区XX大厦XX房转让给被上诉人，转让价为131万元，其中定金26000元委托居间人进行监管，在过户后由居间人支付给卖方；买方须于2010年4月15日前支付首期款275000元，该款到买方贷款银行作资金监管，卖方须积极配合办理，并签订相关协议；余款办理按揭贷款支付，买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；涉案房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订合同后七个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的授权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎买出房产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。合同并对税费的负担、房产的交付等等权利义务作了约定。合同第十二条约定，如一方违约，导致交易无法完成，守约方有权解除合同，适用定金罚则或要求违约方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同备注条款第（3）条约定被上诉人须于七日内补签合同。合同签订后，被上诉人依约支付了定金26000元，但二上诉人未按合同约定的期限办理赎楼公证。2010年4月11日，被上诉人及居间人XX地产致函二上诉人，催促二上诉人在收函后三日内办理全权委托公证，继续履行合同。此函二上诉人于2010年4月14日收取，但二上诉人依然未予理睬，被上诉人遂诉至原审法院。一审另查，二上诉人以涉案房产为抵押，向中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）申请了335000元的借款额度，并先后向该行借款180000元及155000元。2010年4月6日，二上诉人向建行深圳分行偿还了35150.65元，结清了155000元这一笔债务，并就180000元这笔债务向建行深圳分行申请提前还款，但无证据证明二上诉人变更合同约定的赎楼方式通知了被上诉人，并与被上诉人协商一致。2010年5月5日，在被上诉人起诉后，二上诉人以电邮方式致函居间人XX地产，否认其存在违约行为，认为未办理委托公证手续，不影响合同的继续履行，并要求继续履行合同。一审再查，上诉人、被上诉人所签订的《房产买卖合同》为一式三联，由上诉人、被上诉人及居间人各持一份。原审法院认为，被上诉人与二上诉人签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人、被上诉人交易的房产上设有抵押，清偿抵押权人的贷款，取消设置在交易房产上的抵押权登记，是保障买卖合同顺利履行的关键。上诉人、被上诉人在合同中明确约定采用委托担保公司赎楼方式，并约定二上诉人应在签订合同后七个工作日内办理全权委托公证书，二上诉人在合同约定的期限内未履行其合同约定的义务，已构成违约，在被上诉人催促履行合同义务后，仍拒不履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，被上诉人因此享有合同解除权，并有权追究二上诉人的违约责任，故被上诉人请求判令解除合同，二上诉人按合同约定支付违约金，理据成立，原审法院予以支持。关于二上诉人抗辩称其已履行了买卖合同中的自身义务，原审法院认为，上诉人、被上诉人合同约定的赎楼方式是委托担保公司赎楼，二上诉人在未告知被上诉人，未与被上诉人协商一致的情况下，自行变更赎楼方式已违反了合同约定，且二上诉人虽清偿了部分贷款，但并未全部清偿，未使抵押权消灭，故二上诉人辩称其已履行了合同约定义务的辩解理由，原审法院不予采信。关于二上诉人辩称被上诉人未按合同约定补签合同，合同主体不明确，二上诉人有权行使不安抗辩的辩解理由，原审法院认为，该辩解理由不成立，理由如下：1、被上诉人在签订合同前已出具了授权委托书，委托庄XX代为签订房产买卖合同，合同亦明确买受人是被上诉人，因此，不存在合同主体不明的情况；2、在二上诉人未按合同约定履行办理全权委托公证义务时，被上诉人与居间人致函二上诉人催促二上诉人履行合同义务，被上诉人再次以自己的行为认可了受托人的代理行为；3、《房产买卖合同》在买卖双方于2010年4月4日订立时，即产生效力，被上诉人补签合同仅是为了完善合同的手续，并不影响合同的效力；4、《房产买卖合同》一式三联，上诉人、被上诉人及居间人各持一联，被上诉人补签合同须有二上诉人的配合才能完成，二上诉人已经拒绝履行其合同约定的办理全权委托公证的义务，在被上诉人的催促下仍不履行，故对补签合同的协助义务，可以推定，二上诉人亦不会积极予以配合；5、行使不安抗辩权中止合同履行时，应当通知对方，要求对方提供适当的担保，但无证据证明二上诉人在中止履行合同前，通知过被上诉人，要求被上诉人消除合同不安状态。综上几点，原审法院认为，二上诉人的该项抗辩理由不成立，原审法院不予采信。被上诉人不存在违反合同约定的违约行为，故二上诉人反诉请求被上诉人支付违约金，理据不成立，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除被上诉人李XX与上诉人何XX、潘XX于2010年4月4日签订的《房产买卖合同》；二、上诉人何XX、潘XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李XX违约金262000元；三、驳回上诉人何XX、潘XX的反诉请求；如果二上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5230元（已由被上诉人交纳），因适用简易程序减半收取2615元，由上诉人何XX、潘XX负担。反诉案件受理费2615元（已由二上诉人交纳），由二上诉人负担。上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2010）深X法民三初字第XX号民事判决书第一项判决，改判确认被上诉人李XX与上诉人何XX、潘XX于2010年4月4日签订的《房产买卖合同》未生效；二、撤销（2010）深X法民三初字第XX号民事判决书第二项判决，改判上诉人何XX、潘XX向被上诉人李XX退还购房定金人民币26000元；三、被上诉人李XX承担本案诉讼费用。上诉事实与理由为：一、关于被上诉人事实上未在约定期限内补签《房产买卖合同》，合同是否已生效这一点，一审法院认定事实有误、逻辑上存在矛盾，而且有欠公平。2010年4月4日，在XX地产的居间介绍下，上诉人和被上诉人委托的庄XX签订《房产买卖合同》，约定上诉人将自己名下位于深圳市XX区XX大厦XX房产转让给被上诉人。该合同第十五条”特别备注”约定如对以上合同约定内容，有未尽事宜或者其他特别约定的，应在备注条款中进行约定，以上合同内容与备注条款不符的，以备注约定为准。在备注条款第（3）条明确约定，被上诉人李XX须于七日内补签合同。之所以在”特别备注”条款中约定由被上诉人7日内补签合同，原因显而易见；（一）被上诉人出具给代理人庄XX的书面委托书未经公证，作为卖方的上诉人无法真正确认其效力；（二）在上述书面委托书中，被上诉人仅授权代理人庄XX代为签订《房产买卖合同》及代为支付26000元定金等，而未对《房产买卖合同》的基本条款如买卖价款作出明确指示。在被上诉人作出进一步追认前，上诉人无法确信约定131万元成交价是被上诉人的真实意思表示；（三）在4月4日签订的《房产买卖合同》中，首先，买方一栏完全空白，仅有代理人庄XX的名字；其次，第十三条”收款账号约定”中，仅有卖方上诉人填写的户名、开户行、账号、签名等，而买方被上诉人的户名、开户行、账号完全空白；再其次，在合同底部双方签名部分，同样空着买方签名。由此可见，4月4日所签《房产买卖合同》，由于缺乏买方被上诉人的签名，而其对庄XX的授权委托又不明确，效力待定，合同基本内容有所缺失，在合同”特别备注”中约定被上诉人应当在7日内予以补签是非常必要和关键的，关系到合同条款是否为被上诉人所确认，合同是否生效问题。一审法院错误认定，补签合同只是为了完善合同的手续，并不影响合同效力，被上诉人没有补签合同，合同仍然有效；另，被上诉人与XX地产公司共同致函上诉人催促上诉人办理委托担保公司赎楼的公证书（《履约催促函》），在一审法院看来就是被上诉人以自己的行为认可了庄XX的代理行为，合同仍应当得以履行。这种认定显然不合逻辑，如果被上诉人不来补签合同，合同仍然有效，合同中约定7日内被上诉人来补签合同的本来目的、补签合同的作用、被上诉人的代理人庄XX的代理权限就没有进入一审法院考量的范畴、也就是说这些应当查明的事实被一审法院刻意的规避了。按照法律常识和生活常识，代理均有其权限、代理人的行为也需要本人予以确认，方才能与对方当事人达成确定的合同关系。作为被上诉人的代理人表明被上诉人七日内补签合同，应当理解为如果被上诉人七日内不来补签合同，此合同不生效。否则，作出此种约定的意义就不存在了。另外，关于被上诉人会同XX地产公司发送给上诉人的《履约催促函》，被一审法院认为是被上诉人对合同的追认。上诉人对此不予认可。因为：（一）上诉人认为，这既不符合《房产买卖合同》的约定，也不符合《合同法》的规定。在本案中，根据《房产买卖合同》约定，被上诉人的追认行为是有期限的，是在其代理人庄XX与上诉人签订《房产买卖合同》7日内；而且对其追认形式作出了约定，是采取补签的方式。这符合《合同法》的约定自由法则，也就是说，超过这个期限，采取其他方式的追认都不符合合同约定。被上诉人致函给上诉人，既不是向上诉人明确表示要补签《房产买卖合同》，反而指责上诉人不履行合同义务，违反诚实信用原则，要追究上诉人责任等等。这显然不是真正法律意义上的追认。（二）一审法院如此认定，也不合逻辑，完全是自相矛盾。一方面，一审判决认定，”二上诉人在未告知被上诉人，未与被上诉人协商一致的情况下，自行变更赎楼方式已违反了合同的约定……”，故对一审时上诉人辩称已履行合同义务的辩解理由不予采信；另一方面，却对被上诉人未按照合同特别备注条款约定的7日内补签《房产买卖合同》行为和结果视而不见，以被上诉人的一纸《履约催促函》充当被上诉人对于《房产买卖合同》的追认，明显是对被上诉人的过于偏袒，有欠公平合理。二、一审法院推定被上诉人不补签合同的责任在于上诉人，是完全错误的。一审法院在判决书中称”…，故对补签合同的协助义务，可以推定，二上诉人亦不会积极予以配合”。上诉人认为一审法院的此种推定的基础是上诉人没有履行办理全权委托公证的义务，即推定上诉人不会履行此种义务。一审法院的此种推定显然袒护了被上诉人、加重了上诉人的义务。因为，被上诉人在7日内补签合同是合同得以生效的基本前提，而合同的履行也是基于合同的生效为前提，被上诉人补签合同的义务显然应该在其他合同义务之先，合同本身尚未得到被上诉人确认，此合同得以履行的基础尚不存在。但一审法院却颠倒了事件发生的前后关系，显属错误的推定，应当予以纠正。关于被上诉人为什么没有来补签《房产买卖合同》，被上诉人起诉时没有并没有提及。在上诉人提起反诉后，被上诉人提交了一份XX地产公司宋某等人的所谓证词，指被上诉人没有补签合同的原因是上诉人突然要求将房价提到145万。且不说这等证词在形式上是否合法有效，单从内容上看，这也完全是无耻妄言。事实上，本《房产买卖合同》签订之时，正是国务院房产新政出台前夕，各大媒体连篇累牍报道房价疯涨，市场开始预期中央调控政策将要来临，房价将要大幅下跌。作为上诉人来说，也是急于将房产抛售变现，以避免跌价风险。而被上诉人显然也注意到了这一点，在委托代理人庄XX签订《房产买卖合同》之后，预计房价要跌，希望与上诉人协商降价买入，对此上诉人当然不能答应。由于担心被上诉人未补签，合同还未生效，上诉人便一直通过XX地产公司催促被上诉人补签合同，而被上诉人却置之不理。直到4月14日，上诉人潘XX突然收到被上诉人的《履约催促函》，该函声称上诉人已违约，要追究上诉人责任。上诉人收到此函，觉得莫名其妙，被上诉人不来补签合同使合同生效，反而指责上诉人违约。为此，上诉人联系被上诉人及XX地产，要求被上诉人先补签合同，其后上诉人才办理有关赎楼委托公证手续。被上诉人和XX地产公司却一再敷衍，直到上诉人于5月11日突然收到法院发来的起诉书和开庭传票，才了解到这一切都是被上诉人用来转嫁合同风险的手段罢了。一审法院还认定，上诉人没有通知被上诉人来补签合同，属不当行使不安抗辩权。此认定显于事实不符。一审审理期间，上诉人和被上诉人均向法庭陈述，并均承认双方有电话联系，上诉人向法庭陈述其多次催请被上诉人来补签合同，这一陈述符合事实，不需要其他证据加以佐证。因为，被上诉人既然已经和上诉人有电话沟通，并向法庭陈述其已经回到深圳，就应当履行补签合同的义务，但被上诉人却没有证据证明有实际行动来补签合同，事实上被上诉人也没有作出任何要补签合同的实际行动。此种情形下，一审法院认定上诉人没有通知对方，显然是又一次偏袒被上诉人，把合同没有得以补签的责任全部加诸于上诉人一方，这对上诉人极不公平。三、一审判决要求上诉人承担违约金人民币260000元过高，显不合理，应予撤销。当然，一审法院判决由上诉人承担260000元违约金的前提是《房产买卖合同》合法有效，对此，上诉人并不认可。假设《房产买卖合同》有效，判决由上诉人承担违约责任，260000元的违约金虽基于合同约定，但明显过高。获取的赔偿应当和实际损失相当，是基本的法律原则。一审法院未查明导致合同出现不能履行的原因，也没有查明被上诉人的实际损失，就支持被上诉人的诉讼请求，使得被上诉人通过诉讼获取不当利益，已经违背法律的初衷。事实上，众所周知，国务院自4月15日前连发四道调控”金牌”以抑制房价，被誉为”史上最严”的楼市调控新政确实也对抑制房价起到了立竿见影的效果。一方面，深圳的二手楼成交价也一路走低，包括本案物业所在的XX大厦。另一方面，深圳楼市出现了大量二手房退房潮，而且退房的几乎清一色是买家，多数宁愿放弃定金也选择退房，可见楼价下跌之猛。可以说，如果解除本《房产买卖合同》，对于买方被上诉人来说，非但没有任何损失，而且还可以更低价格重新买楼获利。上诉人因为被上诉人不愿补签合同的原因导致此次交易不成，才是最大的受损失方。被上诉人通过不补签合同，早早拟定《履约催促函》并发出，并迅速提起诉讼的方式，企图向上诉人转嫁合同风险，实在是令人不齿的行为。因此，上诉人认为，在本案中，不论是合同未生效还是合同被解除，被上诉人都不存在任何损失，相反还有可能获利。综上所述，一审法院在认定事实上已经存在严重错误，在判决中又全部支持被上诉人的诉讼请求，缺乏公平性和合理性，不能使当事人信服。上诉人请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人口头答辩称：上诉人的上诉理由违反了事实，与法无据。上诉人在一审时提出反诉声称上诉人与被上诉人之间的《房产买卖合同》是有效的，并称要被上诉人承担相应的责任，但在其上诉状中又声称该《房产买卖合同》无效，理由是被上诉人授权庄XX在合同中签名后，没有在合同上补签名。被上诉人认为上诉人的理由不成立，庄XX的行为是受到被上诉人合法授权的，并经上诉人确认同意，根据我国《民法通则》及《合同法》的规定，被上诉人代理人的行为应由被上诉人承担法律后果，且上诉人对其授权行为没有异议，因此合同的效力毋庸置疑。至于没有在合同上补签名的原因，一审时已经调查清楚，上诉人在签订合同后，在房价飙升的情况下，为了获得更多利益，不惜违反合同约定，企图抬高房价，在遭到被上诉人拒绝的情况下，拒绝前来办理相关手续，被上诉人因此也无法在合同中补签名，涉案合同一式三份，必须在完整的三联上共同签名，即必须有上诉人的配合，而上诉人在签订合同后一直不来办理相关的手续，被上诉人也无法在合同上补签名。同时，这也说明上诉人在合同签订后就已经用行动表明其的违约。上诉人认为买卖合同无效、未生效是没有理由的。通过上诉人一审的反诉请求及二审的上诉请求来看，都有共同的出发点，即为了逃避责任，不惜颠倒是非，混淆黑白，在一审时认定合同有效，并且要求被上诉人承担违约责任，到二审认为反诉无效的情况下，又反口认为合同未生效，这种出尔反尔的行为，表明了上诉人不讲诚信的一贯作风。被上诉人认为上诉人在签订合同后，拒不履行合同项下义务，屡屡作出违反合同约定的行为，事实清楚，证据充分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请合议庭查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为：原审法院认为”被上诉人与二上诉人签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效”是正确的。涉案买卖合同明确涉案房屋买受人系被上诉人，庄XX作为被上诉人的委托代理人代为签订涉案房产买卖合同，且上诉人在反诉状中已明确承认涉案合同的成立和效力，现上诉人上诉主张涉案合同不生效，有悖诚信原则，本院不予支持。上诉人未能按照合同的约定采用相应的赎楼方式，也未能在约定的期限内办理全权委托公证书，原审法院认定上诉人上述行为构成违约并判令上诉人承担违约责任并无不当；上诉人主张违约金过高，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5230元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘粤芳审 判 员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一〇年九月二日书记员（兼） 李开宇 来自：