（2009）温瑞民初字第3240号

裁判日期: 2010-09-02

公开日期: 2014-07-03

案件名称

董文佳、朱花妹与朱光正、张旭芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

瑞安市人民法院

所属地区

瑞安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

董文佳,朱花妹,朱光正,张旭芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第三百九十六条

全文

中华人民共和国浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2009）温瑞民初字第3240号原告：董文佳。原告：朱花妹。两原告共同委托代理人：林炳安。被告：朱光正。被告：张旭芬。被告张旭芬委托代理人：虞爱萍。原告董文佳、朱花妹为与被告朱光正、张旭芬房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2010年1月22日、1月27日、7月16日公开开庭进行了审理。原告董文佳、朱花妹的委托代理人林炳安，被告朱光正、被告张旭芬及其委托代理人虞爱萍到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告董文佳、朱花妹共同起诉称：2003年8月间，两原告购买一套坐落在浙江省瑞安市安阳街道东方花苑505室房屋（以下简称“诉争房屋”），建筑面积179.73平方米。2006年9月间到瑞安市房产管理局办理产权过户登记手续，并领取权属证书。2009年9月13日，被告朱光正未经两原告授权，在两原告不知情的情况下，擅自将两原告所有的诉争房屋以269.23万元人民币的价格出卖给被告张旭芬，同时以两原告的名义与被告张旭芬签订房屋买卖合同，并已收取部分房款。事后，被告朱光正才告诉两原告诉争房屋出卖之事，两原告即提出异议，并于2009年10月14日从意大利启程回国，声明房屋买卖合同无效。被告朱光正说如果诉争房屋不卖，要两原告加倍退还已收取的房款给买方。因其要求违法而和解未果。综上，诉争房屋系两原告所有的合法财产，被告朱光正未经两原告授权而以两原告的名义与被告张旭芬签订房屋买卖合同，该合同对两原告不发生法律效力，其后果应由行为人承担责任。被告张旭芬明知被告朱光正不具有代理权，而与被告朱光正进行房产交易，主观上具有过错，故对无权代理行为的后果亦应承担责任。故此，两原告请求法院依法确认房屋买卖合同无效；本案受理费由两被告承担。原告董文佳、朱花妹在本院指定的举证期限内提供了如下证据：证据一：护照、居留证及中文译本各2份，以证明原告的身份情况。证据二：结婚证公证书1份，以证明两原告系夫妻关系。证据三：户籍证明2份，以证明两被告身份情况。证据四：瑞安市房产管理局产权证明书1份，以证明诉争房屋系两原告所有的事实。证据五：房产买卖合同1份，以证明被告朱光正以两原告的名义与被告张旭芬签订诉争房屋买卖合同的事实。证据六：收条1份，以证明诉争房屋的权属证书由瑞安市鸿吉房屋介绍所的木月微收取。被告朱光正答辩称：朱光正与原告朱花妹系同胞兄弟关系。两原告在2003年预购诉争房屋时，均以电话方式委托朱光正办理一切房屋交易与交款手续，此次两原告也是以电话方式委托朱光正出卖诉争房屋，达成房价亦经两原告同意。诉争房屋的权属证书原先是由原告董文佳父亲（住丽水市）保管，在两原告委托朱光正出卖诉争房屋时，才打电话叫其父亲交由原告董文佳的兄弟送到朱光正家里。签订诉争房屋买卖合同时，被告张旭芬支付定金20万元人民币，两原告也是知情的并打电话告知朱光正将该款用于偿还两原告的债务，故此朱光正分别于2009年9月20日与9月22日偿还债权人陈碎娟10.13万元人民币、胡某5.48万元人民币。此后，两原告再次打电话给朱光正，委托朱光正要求被告张旭芬提前支付第一期房款100万元人民币用于偿还债务。被告张旭芬支付第一期房款后，朱光正按照两原告的要求偿还两原告的其他债务，其中偿还胡义跑42.86万元人民币、邱某36.33万元人民币、朱铭域23.2万元人民币。两原告为了履行房产变更登记手续的协助义务，于2009年10月14日从意大利回国，同年10月16日上午，原告董文佳来到朱光正家里，结清房款，朱光正将剩余2万元人民币和偿还债务汇单交给两原告。至2009年10月底之前，两原告对诉争房屋出卖之事未提出异议，后两原告到丽水一趟，再回瑞安时才反悔。综上，两原告委托朱光正代为出卖诉争房屋是两原告的真实意思表示，朱光正受两原告委托与被告张旭芬签订的房屋买卖合同有效，所产生的后果应由两原告自已承担，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告朱光正在本院指定的举证期限内提供如下证据：证据一：中国银行存款回单3份及收款收据1份，以证明两原告向胡义跑借款并将诉争房屋出卖款用于偿还该债务的事实。证据二：中国农业银行综合应用系统1份，以证明两原告通过朱光正用诉争房屋出卖款向陈碎娟偿还借款的事实。证据三：中国农业银行客户回单及收款收据1份，以证明两原告通过朱光正用诉争房屋出卖款向朱铭域偿还借款的事实。证据四：中国农业银行客户回单及收款收据各1份，以证明两原告通过朱光正用诉争房屋出卖款向邱某偿还借款的事实。证据五：收款收据1份，以证明两原告通过朱光正用诉争房屋出卖款向胡某偿还借款的事实。证据六：证人朱某甲（系朱花妹、朱光正的姑姑）、温某、徐某、蔡某、胡某、王某、朱某乙出庭作证，以证明诉争房屋的买卖情况。证人朱某甲陈述：“大约在2009年农历9月8日（公历10月25日）我跟朱花妹家人一起吃饭，期间我问起朱花妹在国外的生意情况，朱花妹说钱赚不来，在丽水投资亏损，就委托朱光正出卖诉争房屋来偿还债务。”证人温某陈述：“我与朱花妹、朱光正系表兄妹关系。我与朱光正一起玩时，听说两原告通过朱光正出卖诉争房屋。购买与出卖诉争房屋时，朱光正也有和我商量，还叫我一起到银行和信用社领取房屋出卖款，然后去偿还两原告的债务。两原告回国10天左右，我在朱花妹母亲家里玩时，曾问起出卖房屋赚了很多钱是否开心，当时朱某甲一家人也在场，两原告说在丽水投资的水电站亏了很多钱，需要出卖诉争房屋偿还债务。”证人徐某陈述：“我与朱花妹、朱光正是同地方人。房屋中介所打电话给朱光正时，我正好在朱光正家里玩。因朱光正的电话不能与两原告联系，朱光正就用我的电话打给其女儿，叫两原告打电话给朱光正。不久朱花妹打电话到朱光正的座机，当时我离座机有四、五米左右，听见朱光正把诉争房屋每平方15000元人民币的价格报给朱花妹，并说如果要出卖的话，就要将房屋权属证书拿过来，朱花妹告诉朱光正权属证书在丽水。至于后来房屋权属证书由谁送来，我就不知道了。”证人蔡某陈述：“我与两原告及朱光正是邻居关系。董文佳的兄弟将诉争房屋权属证书送过来时，我正好跟朱光正的老婆在一起，朱光正老婆就要求我帮她带一下孩子，她过去接董文佳的兄弟，后来董文佳的兄弟还在朱光正家里说功劳都是朱光正的。两原告回国时，我有遇到董文佳，还问他是否赚了很多钱和是否都是朱光正的功劳时，他都笑了笑。没过多久，两原告就返回国外了。”证人胡某陈述：“我跟朱光正是朋友关系，跟两原告仅认识。关于诉争房屋委托朱光正出卖及用出卖款偿还债务之事是朱光正跟我说的。2009年1月份，朱光正向我借款5万元人民币，同年9月份朱光正用房屋出卖款偿还我5.48元人民币（包括利息），借款时朱光正跟我说是替原告朱花妹借的。”证人王某陈述：“我跟朱光正系邻居，认识董文佳。2009年10月16日我去朱光正家里问飞云房价的事情，正好碰到董文佳和朱光正在算账，朱光正叫我在家里等到一会儿，他去银行取2万元人民币交给董文佳，当时董文佳还说不用数。两原告回国后住在其母亲家。”证人朱某乙陈述：“我与朱花妹、朱光正系表兄妹关系，与张旭芬的丈夫系朋友关系。我听朱光正跟我讲诉争房屋是两原告委托其出卖。我跟朱光正在张旭芬家里吃饭，张旭芬说要购买诉争房屋，朱光正说已经将房屋出卖给别人了，然后就商量悔约的事情，接着朱光正就将诉争房屋卖给张旭芬。朱光正与张旭芬签订诉争房屋买卖合同时，我是作为证明人在合同上签名，合同签订后朱光正跟我说要偿还两原告的债务，叫我催张旭芬早点付款，朱花妹回国后，朱光正打电话给我，叫我催张旭芬早点支付余款早点办手续。朱光正出具收条给张旭芬时，因朱光正没有书面委托手续，张旭芬要求我作为担保人在收条在签名。张旭芬除了支付诉争房屋款120万元人民币，还支付原买受人10万元人民币的违约金。2009年11月16日张旭芬有到房管局等候办理手续，两原告没有过来，我催朱光正过来，但朱光正也没有来。”被告张旭芬答辩称：2009年8月，两原告委托被告朱光正将诉争房屋登记在多家中介机构，其中包括瑞安市鸿吉房屋介绍所。同年9月中旬，被告朱光正以每平方14980元人民币的价格在鸿吉介绍所谈妥买方，并收取买方20万元人民币的定金。9月15日，被告朱光正、证人朱某乙一起路过张旭芬家时与张旭芬的丈夫相遇，尔后一起吃饭，在饭桌在闲聊时谈起诉争房屋之事。因张旭芬也正想买房，于是被告朱光正决定解除原买卖关系，将诉争房屋出卖给张旭芬，但声明房价、定金不变，违约金由张旭芬承担，张旭芬表示同意。次日，被告朱光正称两原告也同意将诉争房屋转让给张旭芬，于是，被告朱光正以两原告的名义与张旭芬签订诉争房屋的《房产买卖合同》。签订合同时，张旭芬不但支付定金20万元人民币，而且还支付了违约金10万元人民币。合同约定2009年10月6日前支付100万元人民币，余款149.23万元人民币在房产过户后定于2009年11月16日一次性付清。合同签订后，被告朱光正向张旭芬出示了诉争房屋的权属证书、两原告的护照复印件及其本人身份证复印件、诉争房屋租赁合同，并强调与承租方已理清租赁关系。由于被告朱光正的催促，张旭芬提前于2009年9月30日支付房款100万元人民币，同时被告朱光正将诉争房屋的权属证书及房门钥匙交给张旭芬，并出具收条。被告朱光正因有与代理有关的事实和材料，加之其与原告朱花妹是兄妹关系，足以使张旭芬相信两原告与被告朱光正之间具有外观授权行为，具有代理的客观要件。被告朱光正受两原告委托将购房款用于偿还两原告所欠债务，两原告受领、使用购房款及其于2009年10月中旬回国后便让朱光正打电话给张旭芬商谈提早交纳剩余购房款及办理过户手续事宜的行为，也证明两原告与被告朱光正之间存在授权行为。2009年11月16日，张旭芬准备余款按约到房管局等待两原告办理过户手续，但两原告未按合同约定履行义务。综上，被告朱光正以两原告名义与张旭芬签订诉争房屋的《房产买卖合同》合法有效，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告张旭芬在本院指定的举证期限内提出了如下证据：证据一：护照复印件2份、身份证1份，以证明两原告委托卖房提交身份材料的事实。证据二：房产买卖合同复印件1份，以证明两原告委托被告朱光正将诉争房屋出卖给被告张旭芬的事实。证据三：中国农业银行汇款凭证2份、收条1份，以证明被告张旭芬已支付购房款120万元人民币的事实。证据四：房屋所有权证、土地使用权证、契税证各1份，以证明两原告委托被告朱光正出卖诉争房屋并将权属证书交给被告张旭芬的事实。证据五：朱光正出具的清单一份，以证明购房款用于偿还两原告债务的事实。证据六：房地产租赁合同1份、收款收据2份，以证明两原告为了出卖诉争房屋已解除出租协议及委托被告朱光正结算、交纳租房电费、水费等事实。证据七：预约单、浙江省农村合作金融机构分户明细对帐单、查询明细9份，以证明被告张旭芬按照合同约定到房管部门办理产权过户登记及准备交付余款的事实。2010年6月25日本院依职权分别向邱某、朱铭域、朱某丙、胡义跑调查相关情况，并制作谈话笔录。原、被告提供的上述证据及本院调取的证据，经庭审出示质证，本院认证如下：对于两原告提供的证据一至六，两被告均无异议。本院认为，原告提供的证据一至六，来源合法、内容真实、与本案事实具有关联性，予以确认。对于被告朱光正提供的证据一至五，两原告与被告张旭芬均无异议，本院予以确认。对于被告朱光正提供的证据六，即证人证言，两原告对证人朱某甲的身份无异议，但某证人朱某甲的证言不可信，与被告朱光正存在利害关系，不能证明待证事实；两被告无异议，被告张旭芬认为证人与原告朱花妹和被告朱光正之间均系亲戚关系，故不存在利害关系。对于证人温某的证言，两原告认为不可信；两被告无异议。对于徐某的证言，两原告提出异议，认为证人在朱光正与原告通话时，仅能听到朱光正的话，不可能听到原告有在电话中委托朱光正出卖诉争房屋的事情；两被告无异议。对于证人蔡某的证言，两原告提出异议，认为证言不能证明两原告有委托朱光正出卖诉争房屋。两被告无异议。对于证人胡某的证言中涉及偿还胡某债务5.48万元人民币的事实两原告无异议，对于证言中涉及的其他内容提出异议；两被告无异议。对于王某的证言，两原告认为不真实，原告董文佳没有收到朱光正2万元人民币，朱光正只是告知董文佳诉争房屋出卖款的去向；两被告无异议，对于朱某乙的证言，两原告提出异议，认为证言不能证明待证事实；两被告无异议。本院认为，证人朱某甲的证言与证人温某的证言中涉及两原告回国期间，朱某甲与温某在朱花妹母亲家问朱花妹出卖诉争房屋之事的陈述相互印证，予以采信；温某证言中涉及朱光正领取诉争房屋出卖款用于偿还两原告债务的事实，因两原告予以认可，本院予以采信。证人徐某的证言无法证实当时与朱光正通话的人即是朱花妹，也无法得知朱花妹是否有委托朱光正出卖诉争房屋，故不予采信。证人蔡某证言中涉及诉争房屋权属证书系原告董文佳兄弟从丽水送到朱光正家里的事实因两原告予以认可，本院予以采信；对蔡某证言中涉及的其他内容，因无相印证据予以印证，且两原告予以否认，故不予采信。证人胡某证言中涉及诉争房屋出卖之事的陈述并不是其亲身感知的事实，本院不予采信；对证言涉及朱光正偿还其债务5.48万元人民币的事实，因两原告予以认可，本院予以采信。证人王某证言中涉及朱光正去银行领取2万元人民币交给董文佳的事实，无相应证据予以佐证，且两原告予以否认，故本院不予采信。证人朱某乙证言不足以证明两原告有委托被告朱光正出卖诉争房屋，故不予确认。对于被告张旭芬提供的证据一至五及证据七，两原告无异议，但某证据一中两原告的护照并不是为了出卖诉争房屋给朱光正；证据二与证据四并不能证明两原告有委托被告朱光正出卖诉争房屋，两原告只是给朱光正看一下诉争房屋的面积；证据五中涉及被告朱光正用诉争房屋出卖款偿还两原告债务的事实无异议，但两原告没有收到剩余的2万元人民币。对于被告张旭芬提供的证据六，两原告对证据的真实性、合法性无异议，但某与本案无关联性。被告朱光正对被告张旭芬提供的证据一至七均无异议。本院认为，被告张旭芬提供的证据一至四及证据六至七，来源合法、内容真实、与本案事实具有关联性，予以确认；对于被告张旭芬提供的证据五中涉及被告朱光正将诉争房屋出卖款用于偿还两原告债务118万元人民币的事实，因两原告予以认可，予以确认；对该证据涉及付中介费1万元人民币和租房退款1000元人民币的事实，无相应证据予以佐证，本院不予采信。对于本院调取的证据，两原告对邱某的陈述中涉及的朱正妹从国外打电话过来向邱某借款的情况及邱某的电话号码是朱正妹告诉朱光正的情况提出异议，认为该借款是朱光正出面借，还款也是朱光正还，董文佳是事后才知道；对该陈述中涉及的其他内容无异议。对朱铭域的陈述无异议。对朱某丙的陈述中涉及朱正妹在国外打电话给朱某丙的情况及2009年10月15日晚董文佳打电话给朱某丙的情况提出异议，认为当晚董文佳没有打电话给朱某丙，董文佳是在10月16日看到朱光正汇款单上的名字是朱铭域时（实际上债权人是朱某丙）才向朱光正要了朱某丙的电话号码，打电话给朱某丙核实有无收到汇款；对该陈述中涉及的其他内容无异议。对胡义跑的陈述中涉及的2009年9月15日胡义跑去看董文佳的妈妈及他们的对话情况及2007年董文佳打电话向胡义跑的女儿胡小青询问有无钱借的情况提出异议，认为胡义跑去看朱花妹的妈妈应该是12月3日以后。两原告与胡小青不太认识，借款都是朱光正经手；对该陈述中涉及的其他内容无异议。被告朱光正对本院调取的朱铭域、朱某丙及胡义跑的陈述均无异议，认为他们的陈述均是真实的。对邱某的陈述说明一点，偿还邱某的借款是在两原告回国后，董文佳到朱光正家里算好本息再叫朱光正代其汇款，后来朱正妹也有打电话给朱光正，问朱光正是否有汇款给邱某；对该陈述中涉及的其他情况无异议。被告张旭芬对院调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为从证人邱某、朱某丙及胡义跑证言内容可以反映原告董文佳通过原告朱花妹的姐姐朱正妹及胡义跑的女儿胡小青（即朱花妹的弟媳）向邱某、朱某丙及胡义跑借款，被告朱光正对于借款时间、金额、利息约定及债权人银行帐号一概不知，且胡义跑也是通过其女儿向两原告催讨借款；此外朱某丙的证言也证实原告董文佳曾亲自打电话与其结算借款本息，并委托朱光正汇款还款，事后又打电话核实汇款有无收到，故而被告朱光正只有在两原告的委托下才能实现汇款与还款行为；至于债权人是谁并不影响本案的事实与性质。本院认为，本院调取的证据来源合法、从邱某、朱某丙及胡义跑的陈述中可以确认两原告的借款不是由被告朱光正经手，对于借款时间、金额及利息约定被告朱光正并不知悉，且邱某、朱某丙的借款是在两原告回国后才汇出，事后原告董文佳曾打电话给朱某丙核实汇款有无收到，故而可以确认朱光正用诉争房屋出卖款代两原告偿还债务的行为是经两原告的授权。本院经审理，认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告朱光正与原告朱花妹系同胞兄妹关系。诉争房屋属于两原告所有。2009年9月16日被告朱光正以两原告的名义与被告张旭芬签订房产买卖合同1份，该合同的落款时间是2009年9月13日，合同约定：两原告自愿将诉争房屋作价269.23万元人民币转让给被告张旭芬，订立合同之日付定金20万元人民币，定金将在最后一次付款时冲抵购房款，2009年10月6日前支付100万元人民币，余款149.23万元人民币在房产过户后定于2009年11月16日一次性付清，同时两原告将诉争房屋交付给被告张旭芬。买卖合同签订后，被告张旭芬于2009年9月16日给付定金20万元人民币，同年9月30日给付购房款100万元人民币，同时朱光正出具收取现金共计120万元的收条1份，并将诉争房屋权属证书及钥匙交给被告张旭芬。被告朱光正收取房款120万元人民币后，用于偿还两原告债务58.47万元人民币。2009年10月14日两原告从意大利回国，同年10月16日上午原告董文佳到被告朱光正家里核实诉争房屋出卖款的去向，朱光正将其代两原告偿还债务的情况与原告董文佳核对，并于同日又通过中国农业银行偿还两原告债务59.53万元人民币。至此，被告朱光正在两原告的授权下用诉争房屋出卖款偿还两原告所欠的5笔债务，总计金额118万元人民币。2009年11月16日被告张旭芬准备好诉争房屋余款并按约到房管局等候两原告办理权属变更登记手续，但两原告未按合同履行义务。另查明，诉争房屋的权属证书原先放在原告董文佳父亲处，后由原告董文佳通知其父亲由其兄弟送到被告朱光正家里，2009年9月15日被告朱光正曾将权属证书放在瑞安市鸿吉房屋介绍所。本院认为，两原告虽没有书面委托被告朱光正出卖诉争房屋，但从原告董文佳通知其父亲由其兄弟将诉争房屋的权属证书原件送到被告朱光正家里及被告朱光正收取房款120万元人民币后，在两原告的授权下处分了大部分的房款，视为两原告接收了该合同的利益，以及结合证人朱某甲、温某的证言，能够认定两原告有口头委托被告朱光正出卖诉争房屋，故此被告朱光正以两原告的名义与被告张旭芬签订的房产买卖合同合法有效，由此产生的法律后果依法直接由两原告承担。故此，两原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条之规定，判决如下：驳回原告董文佳、朱花妹的诉讼请求。本案受理费28338元人民币，由原告董文佳、朱花妹负担。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　判　长　　包晓春人民陪审员　　叶信者人民陪审员　　潘光兴二〇一〇年九月二日书　记　员　　丁廷昭来源：百度“”