（2010）甬仑民初字第970号
裁判日期: 2010-09-17
公开日期: 2016-12-30
案件名称
刘春霖与张建安、贺亿飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春霖,张建安,贺亿飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第970号原告：刘春霖，男，1979年10月13日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：杨安成，宁波市东方法律服务所法律工作者。被告：张建安，男，1962年8月25日出生，汉族，住宁波市北仑区。被告：贺亿飞，女，1962年7月29日出生，汉族，住宁波市北仑区。两被告共同委托代理人：顾培昌，浙江远洋律师事务所律师。原告刘春霖与被告张建安、贺亿飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月14日立案受理，依法由代理审判员胡波适用简易程序于2010年6月13日公开开庭进行审理，原告刘春霖及其委托代理人杨安成、被告张建安、贺亿飞及委托代理人顾培昌出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春霖诉称：2010年4月13日，原、被告通过中介公司签订一份房屋买卖中介合同，约定：二被告将其所有的位于北仑区霞浦街道天兴家园12幢202室（含储藏室）以1055000元的价格转卖给原告；合同签订之日由原告支付定金50000元、5月15日前支付270000元、余款735000元以按揭方式支付。2010年4月14日，国家出台房产调控政策，规定二套房首付必须在50％以上，利率按原利率1.1倍执行。因原告之前曾通过银行按揭购买过一次房产,有贷款记录，银行认为原告再购买为二套房，由此原告欲通过银行按揭购买二被告的房屋必须首付在50％以上，对此原告无力筹足。2010年5月7日，原告通过中介公司向二被告提出撤销合同并要求退还定金50000元，遭二被告拒绝。原告认为：因国家政策发生重大变化，导致合同无法履约，责任不在原告，显属“不可抗力”或“情势变更”，故请求法院依法解除原、被告之间的房屋买卖合同并判令二被告从速退还房屋买卖定金50000元。原告向本院提交房屋买卖中介合同、收条、房屋买卖居间协议、房屋买卖协议书、个人购房借款及担保合同、个人贷款还款单等拟证明所诉事实。被告张建安、贺亿飞辩称：原、被告签订的房屋买卖中介合同合法有效，不同意解除该合同。在签订合同时原告是知道存在政策风险的，本案不属于不可抗力或情势变更。原告没有按时支付剩余购房款，原告违约，定金不能返还。二被告申请证人孙某、於志法出庭作证拟证明辩称事实。经开庭审理，原、被告举证质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的房屋买卖中介合同、收条、房屋买卖居间协议、房屋买卖协议书、个人购房借款及担保合同、个人贷款还款单，二被告对真实性均无异议，本院经审核对上述证据予以采信；证人孙某的证言，原告代理人质证认为证人系中介公司职员，与被告有利害关系，故其证言不具有合法性，证人所说政策变动的风险已经提示过原告，原告不予认可，且原告也没有说过可以以女朋友的名义买房规避风险的话。对证人於志法证言，原告代理人质证认为与事实不符且证人与孙某的证言相矛盾，本院经审查，证人身份符合法律规定，原告在证人出庭陈述时表示没有问题问证人，未当面与证人对质，证人退庭后原告代理人虽质证认为证言与事实不符，中介方未提示政策调整风险，但当审判人员明确询问原、被告在协商房屋买卖的过程中对可能出现的国家调控二套房买卖的政策风险是否商谈过时，原告回答“政策风险是谈到过，当时中介没有说清楚，只说可能会有变化，利率会提高，我说能不能想办法规避”，本院认为证言与原告本人陈述相印证，两位证人证言也不矛盾，故本院认定原告在签订房屋买卖协议之前对可能存在的不利政策风险已有预期，本院对证人证言予以采信。根据采信的证据，结合庭审中原、被告陈述，本院查明以下事实：2010年4月13日，原、被告及宁波市北仑区新碶天扬房产中介公司三方签订房屋买卖中介合同，约定二被告将其所有的位于北仑区霞浦街道天兴家园12幢202室（含储藏室、附属装修设施）以1055000元的价格转卖给原告。合同第二条约定“乙方的支付对象、支付方式和时限约定如下：1、合同签订日，乙方即付定金伍万元整给甲方，此定金可扣房款。2、签约日起5月15日前乙方支付房款贰拾柒万元整给甲方。3、按揭款柒拾叁万伍仟元整委托丙方办理＿年银行按揭，如按揭金额未能足额下，则由乙方在按揭批下后1日内补足首付款。4、按揭款到位后1日内，丙方房款转付给甲方。5、乙方承诺在接到丙方通知1日内来办理它项登记手续，否则视乙方根本违约”。合同第七条备注②约定：“乙方在银行方面信誉不好，不能按揭的由乙方全权负责。”此外合同还对中介费、房地产交易过户税费负担、交房时间、违约责任等事项作了约定。合同签订后，原告支付定金50000元，被告贺亿飞出具收条。原告曾于2009年11月28日签约购买新碶四季桂花园碧桂苑5幢206室，为此原告于2009年12月22日与中国邮政储蓄银行有限责任公司宁波市北仑区支行签订个人购房借款及担保合同，向该行贷款570000元。2010年4月1日原告将新碶四季桂花园碧桂苑5幢206室转卖给他人。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知第二条规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。原告在签订合同前对国家可能出台限制二套房买卖的政策风险有所预期。本院认为：不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家房产调控政策不构成不可抗力，当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，可以对政策变化形成合理的预期，从而适当地安排交易的时间、价格，且政策出台也并非使交易无法进行、合同目的无法实现，只是增加了原告的交易成本，故不符合不可抗力的“不能预见”、“不能克服”的特征。情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。原、被告签订的房屋买卖中介合同系原、被告真实意思表示，并且在合同中约定了“按揭款735000元委托丙方（天扬房产）办理银行按揭，如按揭金额未能足额下，则由乙方（原告）在按揭批下后一日内补足首付款”；“乙方（原告）在银行方面信誉不好，不能按揭的由乙方全权负责”，可见原、被告在签订合同时已经预见到银行放贷金额可能不足735000元，且为此约定了应对措施是由原告补足和负责，本院认为房产新政并非原、被告订立合同时不能预见的重大变化，事实上原、被告也有所预见，并在合同中作了相应安排，故房产新政亦不构成情势变更。原告以不可抗力或情势变更为由要求解除房屋买卖中介合同并要求被告退回购房定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告刘春霖的诉讼请求。本案诉讼费1050元，减半收取525元，由原告刘春霖承担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）代理审判员 胡 波二〇一〇年九月一十七日代书 记员 俞佩娟 更多数据：搜索“”来源：