（2010）建民初字第1762号
裁判日期: 2010-09-17
公开日期: 2014-03-31
案件名称
原告南京金基物业管理服务有限公司与被告董建宁恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
南京金基物业管理有限公司；董建宁
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《物业管理条例》:第五十条
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2010）建民初字第1762号原告南京金基物业管理有限公司（下称金基物业）。法定代表人申守城，金基物业公司总经理。委托代理人王舒、杜宁，江苏某律师事务所律师。被告董建宁，男。委托代理人俞伟宁，江苏某律师事务所律师。原告金基物业诉被告董建宁恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金基物业的委托代理人王舒、被告董建宁的委托代理人俞伟宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金基物业诉称，原告系金基唐城小区的物业管理公司，被告系该小区X幢东单元X室的业主。2009年12月，被告同其所在单元的其他业主擅自将本单元地下室进行了分割并占为己有。被告的该种行为不仅侵犯了小区全体业主的利益，也妨害了原告正常的物业服务和管理工作，为此诉至法院，请求判令被告将金基唐城小区X幢东单元地下室恢复原状，并由被告承担本案诉讼费用。被告董建宁辩称，原告的诉请含糊不清，无法实施；金基唐城小区的地下室都由该幢业主使用，被告和其所在单元的其他业主就近分割、分配地下室，原告无权提出要求被告恢复地下室原状的诉讼请求；被告在改造地下室之前已经向原告提交了书面报告，且是征得原告同意的；小区地下室虽然归全体业主所有，但小区其他幢的业主已经就近分割了地下室使用权，被告及其同单元的业主一直分摊着该单元公用部位的水电费，且承担着日常的维修义务，是实际使用人，当然的享有本单元地下室的使用权。经审理查明，被告系本市建邺区金基唐城住宅小区的业主，原告系金基唐城住宅小区的物业管理部门。原告出具的经房产部门备案的金基唐城业主公约第7条规定：业主应当按照设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应当征得小区业主大会、相邻业主、物业管理单位的书面一致同意并报有关行政主管部门的同意；第12条规定：业主不得违章搭建、私设摊点，不得在房前屋后、地下室及走道、楼梯、平台等共用部位存放杂物；第17条第（4）款规定：业主违反业主公约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损害的，物业管理单位可根据业主公约提起诉讼，同时第（5）款规定：业主违反公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理部门可提起诉讼。2009年10月7日，原告和南京市金基唐城住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定，原告对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为有权提起诉讼的权利。2009年12月18日，被告所在单元的全体业主向原告提出了要求对该单元负一楼进行改造的方案，金基唐城物业服务中心的负责人芮伦义于12月30日针对被告所在单元的业主提出改造负一楼的方案出具了一份承诺，言明：“（是否允许同意对负一楼进行改造）于2010年元月7日前给与业主准确答复，究竟能不能搞。如果不能搞，强拆X幢X单元，本人辞职回家，明确告诉业主强拆X幢X单元的具体时间。如果没有明确答复，业主可在元月7日后继续施工，物业部门不干涉，给与必要理解”。因被告在元月7日前没有得到承诺人的明确答复，为此，被告遂和其所在单元的其他业主对负一楼的空间进行了分割并加建为各自独立使用的建筑物。以上事实有原告出示的业主公约、物业管理委托合同、X幢东单元负一楼施工图纸，被告出示的金基唐城X幢X座负一楼改造方案、X幢X座设计示意图，开庭笔录等证实。本院认为，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主依法办理有关手续。本案中，作为小区业主共有的负一楼，被告在既没有取得合法手续，又没有征得所在小区业主大会讨论同意的情况下，与其所在单元的其他业主将负一楼自行分割并加建为各自独立空间的行为，既违反了法律和业主公约的规定，也对建筑物本身和共用设施带来了极大的安全隐患，同时也对物业服务和管理带来了妨害；作为小区物业管理部门，原告依照《物业管理委托合同》的约定有权利要求被告对在负一楼加建的部分进行拆除。据此，根据《物业管理条例》第五十条的规定，判决如下：被告董建宁于本判决书生效之日起三十日内自行拆除位于本市建邺区水西门大街X号金基唐城住宅小区X幢东单元负一楼由其加建的建（构）筑物，并将加建的部分恢复原状。本案诉讼费80元减半由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 刘文军二〇一〇年九月十七日书记员 曹李萍 关注公众号“”