（2010）杭富民初字第428号

裁判日期: 2010-09-14

公开日期: 2015-12-27

案件名称

杭州中宙××集团有限公司与富阳市××镇梓树村村民委员会、富阳市××梓树村××合作社房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市富阳区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州中宙××集团有限公司,富阳市××镇梓树村村民委员会,富阳市××梓树村××合作社

案由

房地产开发经营合同纠纷

法律依据

全文

浙江省富阳市人民法院民事判决书（2010）杭富民初字第428号原告：杭州中宙××集团有限公司，住所地：杭州市××××号。法定代表人：褚某某。委托代理人：邬某某。被告：富阳市××镇梓树村村民委员会，住所地：富阳市××镇梓树村。法定代表人：纪某某。被告：富阳市××梓树村××合作社，住所地：富阳市××镇梓树村。法定代表人：黄某。两被告委托代理人：吴某某。原告杭州中宙××集团有限公司（以下简称为××中宙公司”）为与被告富阳市××镇梓树村村民委员会（以下简称“梓树××委”）、富阳市××梓树村××合作社（以下简称“梓树××××社”）土地转让合同纠纷一案，于2010年3月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年4月19日和8月30日两次公开开庭进行了审理。原告中宙公司之委托代理人邬某某，被告梓树××委和梓树××××社之委托代理人吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中宙公司起诉称：2007年11月1日原、被告签订土地承包（预征）协议及补充协议三份，约定：由原告承包（征用）被告的山坡地70亩进行房地产投资开发，使用年限为70年，价格按87000元／亩计付，若一方违约需付另一方违约金500000元，双方同时还对征地范围、款项支付等作了约定。双方签约后，原告按约陆某某被告支付土地款2560000元，并对被告交付的部分土地进行了绿化、围墙施某，但由于被告未按合同约定履行义务，致使合同至今未能得到全部履行。现起诉要求解除原、被告之间签订的土地承包（预征）协议，被告返还人民币2560000元，并赔偿原告经济损失500000元（其中利息损失380304元、投资损失119696元）和违约金500000元，共计人民币3560000元。原告中宙公司为证明其所主张的事实，在审理中提供如下证据材料：1、土地承包协议及补充协议3份，以证明原告与被告之间存在土地承包（征用）合同关系的事实。2、银行支票存根、收款收据3组，以证明原告中宙公司向被告梓树××委、梓树××××社支付2560000元土地出让款，被告梓树××委、梓树××××社已收到人民币2560000元的事实。3、绿化工程某包某某、围栏工程某包某某、便道工程某包某某3份，以证明原告中宙公司因投入资金对案涉土地进行整改，而遭受经济损失的事实。被告梓树××委、梓树××××社答辩称：原、被告签订土地承包预征协议是事实。但是在合同签订后，原告并没有按照协议的约定支付相应的款项，也没有与土地管理部门联系，以取得土地受让权，致使协议没有完全履行。根据协议规定，如果原告未能取得土地受让权的，解除合同，被告只需将收到的土地承包款退还给原告，不需支付利息或其他损失。合同没有履行是原告本身的原因造成的，而被告方并没有违反协议的任何约定，不存在任何违约行为，无需承担违约责任。其次，协议签订后，原告仅向被告支付土地款2500000元，另外60000元是原告给被告村里的赞助费，并不是土地款，与本案没有关系，被告方仅同意向原告返还土地款2500000元。第三，原、被告双方签订的是土地预征协议而不是土地承包经营权转让协议，签订协议的目的是原告用于开发房地产项目，并不是农业经营，故原告起诉称的事实和案由不一致。原、被告签订的协议违反了土地管理法的强制性规定，是无效的协议。如果原告以土地承包经营权转让合同为案由起诉的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院在审理中，根据原告中宙公司的申请委托杭某某春资产评估有限公司对原告中宙公司在诉争土地上所投入的苗某及围墙的价值进行评估，经评估桂花树苗价值为276000元，铁丝网围栏价值25600元。经双方当事人举证、质证，本院认证如下：1、原告中宙公司所举证据1、2、3，被告梓树××委、梓树××××社质证对其真实性无异议，但对其中证据2中的2008年6月28日的60000元收付凭证的关联性有异议，认为该款项系赞助款，并非是土地出让款。而证据3属于原告自行扩大的损失，不应由被告方承担，对其关联性有异议。本院对上述证据的真实性予以认定。2、本院委托杭某某春资产评估有限公司所作的资产评估报告，被告梓树××委、梓树××××社质证对其真实性无异议，但对其关联性有异议，绿化和围栏的建设属于原告自行扩大的损失，不应由被告方承担；同时该评估报告与法院委托评估的目的不一致，法院委托评估的目的是确定原告中宙公司对该诉争土地上所投入的经济损失，并不是因其投入而产生的目前的经济价值。本院对该份证据真实性予以认定。经审理，本院查明的事实如下：1、2007年11月1日，原告中宙公司与被告梓树××委签订土地承包（预征）协议两份和补充协议一份。约定：由原告中宙公司向被告梓树××委承包（预征）位于梓树村瓦窑弄的土地和山坡地共计70亩（具体面积以实测为准），承包（预征）期限为70年（2007年-2077年），价格为87000元／亩，此价格包括农户土地补偿费、安置补助费、青苗、经济作物补偿等与土地有关的一切补偿费用。总承包金为6090000元。承包（预征）款的支付：承包费分两其支付，第一其支付时间为签订本协议后五个工作日内，由中宙公司向梓树××委支付承包保证金1000000元人民币，并在十五个工作日内再支付第一期余款2500000元，第二期支付时间为本协议生效后两个月内支付承包费2590000元。本协议签订后，甲方（梓树××委）对该承包土地不再拥有使用权，中宙公司对该承包土地具有70年的使用权和对承包土地上的附着物、构筑物、农作物具有一切处置权，如遇国家征用或土地部门对该承包土地进行收储，由中宙公司具有全权处理承包土地补偿行为，中宙公司享有该土地的一切补偿权利，在办理征用和收储等相关手续过程中，梓树××委确保积极配合，提供一切所需资料。此地块如办理征用并经中宙公司挂牌取得其受让权，所涉及的配套基础设施某程（如道路、供水、排污、供电、通讯等）费用由中宙公司自行负责，梓树××委积极协助配合。小山东连接本地块至于主干道的道路（应不小于12米宽）用地由梓树××委负责无偿提供。中宙公司在房产开发过程中的土方工程（由梓树村七、八组村民施某）、管道、围墙及道路施某，在同等价格条件下优先由村委会负责协调组织施某。此地块在国有土地出让过程中，如中宙公司未取得其受让权，双方同意按以下方式处理：1、中宙公司有权选择将其承包土地（承包乙、预征权）退还梓树××委，梓树××委必须退回中宙公司已经向其缴纳的全部土地承包金（不支付利息）；2、中宙公司有权选择将土地部门的补偿款全额归其所有。本协议签订后，如中宙公司违约，梓树××委有权解除本协议，中宙公司需承担违约责任，向梓树××委支付违约金500000元；如梓树××委违约，除退回中宙公司已经支付的全部土地承包款外，需按银行贷款利率支付其利息，并向中宙公司支付违约金500000元，如中宙公司损失超过500000元的，梓树××委需赔偿中宙公司的实际损失。本协议签订后，具有不可撤销性和永久性，不因双方主要负责人或者其他班子成员的变动而变化，任何一方不得单方违反本协议任何一项条款内容的协定。本协议经双方法定代表人签字后生效。补充协议约定了由梓树××委提供协议区块具体界线图，及村民代表三分之二以上表决结果复印件的提交等相关内容。2、协议签订后，被告梓树××委按约向原告中宙公司交付了约定的土地，原告中宙公司分别于2007年11月7日和11月23日分两次向被告梓树××××社支付土地款共计人民币2500000元。原告中宙公司在收到土地后，未办理相关审批手续即组织施某队进场进行绿化和铁丝围栏的施某。2008年7月29日，原告中宙公司以赞助款的形式向被告梓树××××社再次支付人民币60000元。由于双方所诉争的土地至今尚未办理合法的用地手续，原告中宙公司遂向本院提起诉讼。3、审理中，本院根据原告中宙公司的申请委托杭某某春资产评估有限公司对原告中宙公司在诉争土地上所投入的苗某及围墙的价值进行评估，经评估桂花树苗价值为276000元，铁丝网围栏价值25600元。在本院明确指出原、被告间所谓的土地承包协议其实质是土地买卖协议，违反了我国土地管理法的相关规定，属于无效协议的情况下，原告中宙公司变更了诉讼请求，要求两被告返还土地出让款2560000元，赔偿利息损失380304元，投资损失301600元。放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。原、被告间于2007年11月1日签订的土地承包（预征）协议和补充协议，其目的并不是实行土地承包乙的流转，其实质是土地买卖，原、被告间的土地承包（预征）协议和补充协议违反了国家法律的强制性规定，应为无效协议。被告梓树××委和梓树××××社基于无效协议而取得的土地出让款依法应当返还，现原告中宙公司起诉要求两被告返还土地出让款，理由正当，本院予以支持。但其实际支付的土地出让款为2500000元，另外60000元属于赞助款性质，本院在本案中不予审理，故本院对于原告中宙公司的该项请求仅支持2500000元。原、被告双方对于双方所签订的土地承包（预征）协议和补充协议违反土地管理法的规定是明知的，故原、被告双方对于无效协议的签订均有过错，根据合同法的规定应当各自承担相应的责任。现原告中宙公司起诉要求被告梓树××委、梓树××××社赔偿利息损失，本院不予支持。原告中宙公司在未办理任何审批手续的情况下，对诉争土地进行了铁丝网围栏的建设和绿化苗某的种植，该部分损失属于其自行扩大的损失，现其请求被告方赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告富阳市××镇梓树村村民委员会、富阳市××梓树村××合作社返还原告杭州中宙××集团有限公司土地转让款计人民币2500000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告杭州中宙××集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32735元（实际缴纳35280元），财产保全申请费5000元，共计人民币37735元，由原告杭州中宙××集团有限公司负担5935元，被告富阳市××镇梓树村村民委员会、富阳市××梓树村××合作社负担31800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××008802968）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　方新平审　判　员　　姜文宪人民陪审员　　韩峰明二〇一〇年九月十四日书　记　员　　钟宁丹来源：百度搜索“”