（2010）杭拱民初字第1736号

裁判日期: 2010-09-14

公开日期: 2015-12-27

案件名称

浙江××有限公司与张甲租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江××有限公司,张甲

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2010）杭拱民初字第1736号原告浙江××有限公司，住杭州市××区××兜路××号。法定代表人孙某某。委托代理人俞某某、李某。被告张甲。委托代理人张乙。原告浙江××有限公司（以下简称气体××）为与被告张甲租赁合同纠纷一案，于2009年11月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月19日公开开庭审理了本案。原告气体××的委托代理人俞某某、李某、被告的委托代理人张乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告气体××诉称：2006年1月1日，原被告签订《浙江××有限公司厂区土地和房屋租赁协议书》约定原告将其房屋和土地租予被告使用，期限自2006年1月1日至2007年12月31日止。合同到期后，因被告拒绝搬出，原告诉至法院。法院判令被告腾空房屋。2008年底，经法院强制执行，被告腾空了该房。2008年1月5日，原告自上述合同到期后与杭州四明电力设备安装工程有限公司（以下简称四明公司）、杭州铭业贸易有限公司（以下简称铭业公司）签订了《房屋租赁合同》，租金总计50万元。但由于本案被告不及时腾空房屋，致使原告不能履行该合同。四明公司仅支付10万元租金后，余款不再支付。铭业公司则分文不付，因此造成原告损失40万元，该损失应由本案被告承担。故气体××提起诉讼，请求判令被告赔偿原告损失40万元，承担本案的诉讼费用。为证明其主张，气体××向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明原被告合同到期日为2007年12月31日；2、本院的（2008）拱民一初字第241号判决书，证明被告租赁期届满后拒不腾空房屋；3、房屋租赁合同两份，证明2008年1月5日，原告自与本案被告租赁合同到期后与杭州四明电力设备安装工程有限公司、杭州铭业贸易有限公司签订了《房屋租赁合同》，合计年租金为50万元；4、本院的（2009）拱民初字第508、509判决书，证明被告拒绝腾空房屋行为致使原告损失40万元；5、腾退房屋移交登记表、执行笔录，证明被告在2008年11月4日才实际腾退。被告张甲答辩称：原告要求被告赔偿40万损失构成为：四明公司的22万元租金＋铭业公司的18万元租金。但张甲占有的四明公司某租的房屋为8间，面积大约120平方米，该房屋被告多次发函给原告表示不再租赁，但原告没有来进行交接，因此，被告直接与四明公司甲了沟通，想直接交付给四明公司。但因涉及产权纠纷，四明公司不接受，因此，该8间房屋被告在交接上不存在过错。此外，8间房间在四明公司某租的房屋面积中所占比例约为2％，原告却要求被告承担100％损失没有道理，系原告欲把与四明公司产生纠纷损失转嫁到被告身上。对于原告与铭业公司的合同，被告一直主张丙租赁，被告对这些房屋拥有优先租赁权。而且原告与铭业公司的租赁关系至始没有生效，原告却要求被告承担该损失缺乏依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告张甲向本院提交了如下证据：1、2002年12月27日的《协议书》一份、2003年5月15日的《补充协议》一份，证明原告除租赁与被告土地、房屋外，其余财产归被告所有；2、杭州市中级人民法院（2008）杭某一终字第919号判决书一份，证明被告仅对传达室6间及充氧车间的优先租赁权发生争议，与四明公司租赁的房屋无关；3、移交确认书，被告房屋移交在08年11月27日得到确认，证明原被告双方就房屋租赁纠纷就此了结。本院依法组织双方当事人对气体××提交的证据进行了质证，现认证如下：1、对于气体××提交的证据1，张甲表示没有异议，本院予以认定；2、对于气体××提交的证据2，张甲表示对证据本身没有异议，但只能证明人民法院判令被告应当将房屋归还给原告，不能证明被告拒不腾退。本院对该证据予以确认；3、对于气体××提交的证据3、4，张甲表示对证据本身没有异议，但表示对于四明公司的租赁合同，由于张甲只占有了一小部分房屋，因此，损失不能全由张甲承担。对于铭业公司的租赁合同，是没有生效的合同，而且该合同是虚假订立的，不能作为赔偿依据。本院对以上证据的真实性予以认定；4、对于气体××提交的证据5，张甲表示没有异议，本院予以认定；5、对于张甲提交的证据1，气体××提出异议，认为真实性不能确认，与本案不具有关联性。本院认为，该证据双方在本院的（2008）拱民一初字第241号案件中已经提交并进行质证，其中的《协议书》还是气体××提交的证据，故真实性不应当存在异议。对于关联性异议，本院认为成立，该证据不予认定；6、对于张甲提交的证据2，气体××对证据表示没有异议，但提出张甲提交的是同一纠纷的二审判决书，与气体××提交的证据实质是一致的。二审是维持一审判决的，不能证明被告的主张。本院对该证据予以认定；7、对于张甲提交的证据3，气体××对真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为该确认书的内容是对装修及附属设施的移交确认，与本案纠纷没有关联性。本院认为所提异议成立，以该确认书的内容并不能判断出“双方租赁纠纷就此了结”的结论，不能证明张甲所主张的事实，不予认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：张甲自2002年4月开始承租杭州市大兜路188号气体××厂区内的10幢土地和土地。双方在2006年的租赁合同中约定年租金为30万元，并约定张甲对厂区传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间享有优先承租权。合同到期前，双方因不能就厂区传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间的租金价款达成一致意见，致使双方未能继续建立租赁合同关系。2008年1月5日，气体××分别与四明公司乙业公司签订租赁合同，将杭州市大兜路188号气体××厂区约14亩房屋（除传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间外）以年租金32万元出租给四明公司，将传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间以年租金18万元出租给铭业公司。张甲认为，气体××与铭业公司之间的租赁合同，租金明显过高，系双方为消灭张甲的优先租赁权而订立的虚假合同，要求继续租赁该部分房屋，并拒绝向气体××交付房屋。气体××认为，由于张甲拒绝交房，致使其公司无法履行与四明公司乙业公司之间的合同，故向本院提起诉讼，要求张甲交房并赔偿损失。本院以（2008）拱民一初字第241号案件受理该纠纷。在案件审理过程中，张甲陆续向气体××交付了部分房屋。截止2008年4月7日，张甲尚占有15间房屋。其中，涉及四明公司租赁部分的房屋为8间，涉及铭业公司租赁部分的房屋为7间。本院于2008年4月7日作出判决，判令张甲腾空该15间房屋并交付给气体××。张甲不服该判决，提起上诉。二审维持了一审判决。在该判决发生法律效力后，气体××向本院申请强制执行。经执行，张甲交付了房屋，该执行案件于2008年11月4日执行完毕。在气体××与四明公司租赁合同履行期间，由于房屋所在地块被划入拆迁范围，气体××认为双方合同中约定的合同解除条件成就，并主张四明公司除在合同签订前预付10万元租金外，其余租金未付，故于2009年3月25日向本院提起诉讼，请求判令解除双方合同，四明公司返还房屋并支付租金、水电费、逾期腾房损失40万元。本院以（2009）拱民初字第508号民事判决，判令解除双方合同、四明公司返还房屋，驳回了气体××的其他诉讼请求。2009年3月25日，气体××以铭业公司为被告向本院提起诉讼，请求判令解除与铭业公司之间的租赁合同、铭业公司返还房屋并支付租金、水电费、逾期腾房损失25万元。铭业公司答辩称，双方订立的租赁合同是虚假合同，是为了气体××与张甲打官司而签订的。双方约定铭业公司支付首期租金后合同生效，事实上铭业公司从未付过租金，气体××也没有交付房屋，该合同没有生效。本院认为双方的合同未生效，以（2009）拱民初字第509号民事判决，驳回了气体××的诉讼请求。气体××认为，由于张甲在租赁合同到期后继续占有房屋，致使气体××不能履行其公司与四明公司乙业公司的合同义务，造成其租金损失，故要求张甲赔偿损失40万元。诉讼过程中，气体××确认，该40万元损失计算到2009年3月25日，其中涉及四明公司部分的损失为29万元，涉及铭业公司部分的损失为11万元。另查明，案涉房屋因被列入历史街区整治改造范围，现已经被拆除。对于张甲占有的房屋面积，张甲自认涉及四明公司部分的8间总面积为120平方米左右。气体××则表示面积不清楚，且未在本院确定的时间内向本院进行说明。本院认为：张甲与气体××的租赁合同到期后，由于双方产生纠纷，未能续订合同，故张甲应当在合同期满后向气体××返还房屋。由于其未履行返还房屋的义务，造成气体××损失的，应当予以赔偿。由于张甲并非占有全部租赁物，并陆续向气体××交付了房屋。到2008年4月7日，张甲只占有15间房屋。其中，涉及四明公司某租部分的为8间，涉及铭业公司某租部分的为7间。到2008年11月4日，张甲交付了全部房屋。四明公司某租房屋的总面积为14亩，张甲只占有8间，只占其中极小的比例。现气体××以整个合同履行中的损失要求张甲赔偿，并将赔偿期限计算到2009年3月25日，显然不能成立。因为，张甲虽然具有违约行为，但相对整个合同内容而言，其占有房屋面积极小，违约程度较低。如果对违约程度不与区分，将大部履行合同的后果与大部不履行合同的后果等同的话，显然有违公平，而且，也与“赔偿范围为行为人在作出行为时可预见的对对方当事人造成的损失”原则相悖。对于张甲占有的涉及铭业公司某租部分的7间房屋，虽然张甲和铭业公司所称的“气体××与铭业公司之间的合同为虚假合同，目的是为了消灭张甲的优先承租权”没有被人民法院所认定，但该合同毕竟是一个未生效、至始未履行过的合同，故气体××将该合同约定内容作为可得利益要求赔偿的主张，不能成立，本院不予支持。综上，气体××要求张甲赔偿40万元损失的依据不足，本院不予支持。虽然气体××主张有误，也不能提交有效证据证明其损失后果，但张甲占有房屋的行为毕竟是违约行为，也给气体××造成了损失，其赔偿责任并不能免除。对于损失确实存在而当事人不能有效证明的，人民法院可以根据案件实际情况适当确定赔偿数额。故本院参照气体××与张甲之间的租赁合同、气体××与四明公司之间的租赁合同内容，结合张甲实际占有房屋的面积、时间以及其他综合因素，酌情确定张甲应承担的赔偿数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张甲赔偿浙江××有限公司损失35000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙江××有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，由浙江××有限公司负担3331元，由张甲负担319元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　陈颖浚人民陪审员　　张更泗人民陪审员　　吴晓航二〇一〇年九月十四日书　记　员　　何　钊关注微信公众号“”