（2010）浙甬民二终字第489号
裁判日期: 2010-09-14
公开日期: 2015-12-28
案件名称
金某某因与被上诉人宁波市××物业管理有限公、宁波市××物业管理有限公司与金某某物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金某某,宁波市××物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第489号上诉人（原审被告）：金某某。委托代理人：朱某某。被上诉人（原审原告）：宁波市××物业管理有限公司。住所地：宁波市××××号。法定代表人：汪某。委托代理人：张某某。上诉人金某某因与被上诉人宁波市××物业管理有限公司（以下简称物业××）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2010年7月7日作出的（2010）甬海民初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理认定：原审被告金某某系宁波市海曙区白云街58弄5号101室（建筑面积为62.68平方米）房屋所有权人。原审原告为原审被告所在白云住宅小区物业服务公司。2004年12月13日，原审原告与宁波市海曙区白云小区业主住用人管理委员会签订白云小区物业管理委托合同一份，约定宁波市海曙区白云小区业主住用人管理委员会将白云小区委托原审原告实行物业管理，委托管理期限自2004年12月13日起至2007年12月12日止。原审原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。原审原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.综合服务费（按市物价局《（1999）511号文件》规定）。2.房屋共用部位和共用设施日常维某某（按市物价局《（2001）312号文件》规定）。3.房屋建筑装潢垃圾清运费。4.停车某某费等。2008年1月1日，双方续签合同，委托物业管理期限延长至2010年12月12日。原审被告未按期支付2005年1月1日起至2009年12月31日止的物业管甲用。原审原告物业××于2010年5月25日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告2005年至2009年期间拖欠的物业管甲751.50元、公共设施维修费469.50元，合计1221元。原审法院审理认为：原审原告与宁波市海曙区白云小区业主住用人管理委员会签订的白云小区物业管理委托合同系双方真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。该合同对物业管理企业和物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。原审原告依约履行了物业管理义务，原审被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。原审被告未按时交纳2005年1月1日至2009年12月31日期间的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，原审被告应支付该期间的综合服务费为752.16元（62.68平方米×0.20元／平方米／月×12月×5年）、房屋共用部位和共用设施日常维某某为470.10元（62.68平方米×1.50元／平方米／年×5年），原审原告主张综合服务费751.50元、公共设施维修费469.50元，合计1221元，符合合同约定及法律规定，超出部分视为原审原告放弃自己的权某，应予以支持。原审被告抗辩小区业主存在乱洗车、违章搭建车棚行为、物业垃圾用房垃圾随意堆放影响其生活，要求原审原告解决，原审原告未尽物业管理责任，未解决上述问题。原审原告认为其已多次与民意房产公司沟通，对物业垃圾用房垃圾随意堆放的现象也予以了改正。原审被告对原审原告改正物业垃圾用房垃圾随意堆放现象予以认可，但认为民意房产公司私自搭建的自行车棚经常发生噪音，私自设置围栏将小区公共场地作停车场、洗车场，影响了原审被告等小区业主的生活。原审法院认为，虽然原审原告对小区业主违章搭建、侵占公共场地行为负有劝说、沟通义务，但其无处置权某，原审被告如认为其他业主存在违章搭建、侵占公共场地行为影响了其生活，可直接向侵权人主张权某或通过其他途径解决。原审被告提出的证据不足以证明原审原告存在重大违约行为，构成其拒付物业管甲的理由，对其抗辩主张难以采信。据此，原审法院依照《中华某某共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原审被告金某某在判决生效之日起七日内一次性支付给原审原告宁波市××物业管理有限公司2005年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费用1221元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原审被告金某某负担。宣判后，原审被告金某某不服，上诉至本院称：1.一审法院认定被上诉人对垃圾用房及垃圾随意堆放现象予以了改正，上诉人予以认可，是错误的。被上诉人至今未予实质性整改。2.被上诉人未就小区搭建自行车棚及洗车问题与案外人进行过沟通劝说，该两块区域应属于小区公共场地。洗车噪音及自行车棚发出的噪音严重影响上诉人的生活。3.被上诉人主张的物业费有部分已经超过诉讼时效，要主张的仅是2008年5月24日至2009年12月31日之间的物业费用。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人物业××答辩称：被上诉人已经尽到了物业管乙应该履行的义务。被上诉人对垃圾采用分类处理的方式，垃圾用房并没有堆放大量的垃圾，是分类处理出来可回收的部分，并没有恶臭气体，在附近放置垃圾箱用于堆放生活垃圾。上诉人居住的是一楼，一楼正对面是开发商自己的房产，楼下的场地也是开发商自己的，在被上诉人接管物业项目时，这块停放车辆的场地都是由开发商自形管理的。在被上诉人接手这个项目时，发现有临时搭建的车棚和停放车辆，有时有洗车的行为，被上诉人已经及时尽到规劝要求整改的义务。根据物业条例的规定，物业××所能够实施的行为，仅仅限于劝阻、规劝、引导，但是无法强制执行。被上诉人催缴物业管甲的方式不仅仅是书面的方式，还有口头的方式。尤其是上诉人长期拖欠物业费未交，所以通过书面方式由上诉人对拖欠金额予以了确认，因此，本案的诉讼时效并未超出。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人与宁波市海曙区白云小区业主住用人管理委员会签订的白云小区物业管理委托合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。该合同对上诉人和被上诉人均具有法律约束力。关于垃圾房的整改问题，上诉人承认其提起上诉后被上诉人已经作了整改。关于案外人搭建自行车棚和洗车用的场地的归属问题，不属于本案审理范围，上诉人可以另案会同业主委员会通过法律途径请求确认。上诉人在确认上述场地的归属后，可以依法就自行车棚和洗车噪音所造成的影响提出相应的主张。在目前的情况下，上诉人以被上诉人未尽物业管理职责为由拒付物业管甲用，缺乏依据。关于诉讼时效问题，上诉人在被上诉人于2010年5月14日出具的催缴单上签了名，故至原审起诉，诉讼时效并未超过。据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉，理由难以成立，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 重审 判 员 李夫民审 判 员 黄永森二〇一〇年九月十四日代书记员 潘芬芬 来自