（2010）深中法民五终字第1413号

裁判日期: 2010-08-31

公开日期: 2015-12-01

案件名称

××房地产开发有限公司与深圳市××物业管理有限公司因物业服务合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第1413号上诉人（原审被告）××房地产开发（深圳）有限公司。被上诉人（原审原告）深圳市××物业管理有限公司。上诉人××房地产开发（深圳）有限公司（以下简称××公司）与被上诉人深圳市××物业管理有限公司（以下简称××公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第266号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：（一）××公司是一家从事物业管理服务的企业，具备三级物业管理资质。2006年7月，××公司与××业主委员会签订《物业管理合同》，取得××小区的物业管理权。2008年4月9日，××公司与××业主委员会续签了《物业管理合同》及《补充协议》，约定××公司自2008年4月9日至2013年6月31日期间，继续为××小区提供物业管理服务；《物业管理合同》第二条约定，××业主委员会委托××公司对包括停车场在内的公用设施进行管理；《补充协议》第2条约定，××业主委员全权委托××由××公司管理服务，××公司在2008年12月31日前，与××公司及××布料管理处协调地下停车场、地下停车场改建仓库及一楼消防通道乱停乱放汽车事宜；《补充协议》第4条约定，两年内停车场问题无法洽谈解决，按规定一个管理区域应由一家物管公司进行管理，对开发商进行诉讼。（二）××公司是××小区的开发建设单位。××公司在与××小区业主签订的房地产买卖合同附件中，均约定地下车库的经营权属于××公司。地下停车场包括××负一至负三楼。业主委员会成立之前，包括地下停车场在内的小区物业由××公司委托深圳市第一××物业顾问有限公司进行管理。小区业主委员会成立后，依法定程序选聘××公司为小区提供物业管理服务。××公司以拥有小区停车场的经营管理权，并已办理停车场营业执照为由，自行管理停车场并收取停车费，拒绝将小区停车场移交××公司进行物业管理。（三）2009年10月9日，因××公司未经政府相关部门批准将地下停车场改造成仓库，存在安全隐患，罗湖区委（政府）组织××公司、××批发市场、小区业委会以及消防大队、××派出所等政府部门协调处理，要求10月底之前将仓库全面拆除。2010年3月23日，为查明地下停车场现状，原审法院派两名工作人员前往××地下停车场现场勘验。经勘验查明，××地下停车场目前尚有部分仓库未拆除，包括负一层至少有两间仓库，负二层有一间仓库，负三层有九间仓库；由于××公司方拒绝派人到场勘验且仓库门均上锁，无法测算仓库面积。（四）经政府部门、小区业主委员会及××公司与××公司交涉无果后，××公司以××公司拒绝移交停车场、私自将部分车库改造为仓库为由，诉至原审法院。××公司在原审中诉请：××公司立即将××地下停车场恢复政府规划原状交由××公司进行统一管理；××公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：就2008年4月9日签订《物业管理合同》及其补充协议的效力问题，深圳市中级人民法院已作出（2009）深中法民五终字第577号民事判决书，基于生效裁判文书的既判力，××公司关于2008年4月9日签订《物业管理合同》及其补充协议无效的抗辩意见，原审法院不予采纳。因此，原审法院确认××公司为××合法的物业管理服务单位。本案的主要焦点问题是××公司应否将停车场的管理权移交××公司。原审法院认为，小区地下停车场与地上商、住用途的房产同属一个物业管理区域，且停车场配套设施的使用、维修养护和管理以及对车辆的行驶、停泊进行引导和管理均属于物业服务企业的服务范围，依国务院《物业管理条例》三十四条的规定应由一个物业服务企业实施物业管理。因此，在小区已合法选聘物业服务企业的情况下，不论车库是否归属于建设单位，建设单位均无权自行管理，应交由物业服务企业统一管理。本案××公司作为建设单位，自行从事停车场的管理，致使同一物业管理区域由两个企业实施物业管理，违反上述规定和《物业管理合同》的约定，是对××公司依合同取得的对整个小区提供物业管理权限的侵害，应将停车场移交××公司管理。××公司抗辩称其已办理了停车场的营业执照，原审法院认为，从事物业管理服务应按《物业管理条例》的相关规定，取得物业管理资质证书，依法定程序与小区业主委员会签订物业管理委托合同后，方才取得对小区提供物业服务的权限。工商行政管理部门核发的营业执照并不是对经营停车场物业服务资格的认可，也不表示经营者可以进行物业管理，因此，××公司取得停车场的营业执照不能成为其自行进行物业管理的依据。综上，××公司要求××公司将××地下停车场移交其进行统一管理的诉讼请求，依据充分，原审法院予以支持。至于如何分配收取的停车费问题，××公司、××公司可另行协商或通过其他法律途径解决。此外，××公司未经政府相关部门批准将停车场部分改造成仓库，该仓库属违章建筑，依法应当拆除。况且，××公司改造仓库多达十二个并用于出租，其改造行为不仅影响到××全体业主对停车位的需求，亦给××小区的消防、安全带来严重的隐患，侵害了××全体业主的利益，也妨碍了××公司对小区的物业服务。因此，××公司要求××公司恢复停车场政府规划原状的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《物业管理条例》第三十四条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、××公司应于本判决生效之日起三十日内拆除××地下停车场仓库并恢复地下停车场政府规划原状。二、××公司应于本判决生效之日起三十日内将××地下停车场交由××公司统一管理。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由××公司负担。上诉人××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判第二项关于将××地下停车场交由××公司统一管理的判决；2、××公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判将××公司所属的××地下停车场（地下3层、面积12220．平方米）交××公司”统一管理”的实质是将停车场的”经营权””收费权”强制移交给××公司，而移交”经营权””收费权”既无合同依据，也无法律依据。1、原判认定××公司取得××地下停车场经营管理权有合同依据，故不论地下停车场权属归谁，××公司是地下停车场合法经营权人。且经营权已通过工商登记、收费许可等程序，因此，对于地下停车场的经营权、收费权是通过法律程序确认的，××公司作为物业管理公司无权借”统一管理”为由将”经营权””收费权”一并主张权利。2、原判确认的××公司与案外人××业委会（下称业委会）2008年4月9签订的物业管理合同及补充协议内容中，没有将地下停车场经营权、收费权一并委托给××公司的条款。除小区地上占用公共区域、道路的地面停车场外，业委会也无权将××公司拥有合法的经营权、收费权的地下停车场委托××公司经营管理。3、相关法规法条中关于”统一提供物业服务、物业管理”的内容，并没有包括”经营权、收费权”的统一管理。且根据《物业管理条例》第2条之规定，”物业管理”的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，”统一管理”的内容显然仅限于法律及合同约定的物业管理内容的范畴，超出物业管理内容的”经营权””收费权”等事项则没有法律依据及合同依据。二、××公司对诉争的地下停车场行使日常经营管理权，有合同依据和法律根据，且行使经营管理权的同时，并没有妨碍××公司行使”统一物业管理”权。l、××公司对地下停车场行使收费权及引导车辆入库行为，是××公司日常经营活动的不可分割的工作内容，虽然活动内容与物业管理内容有交叉处，但法律没有禁止××公司在行使经营权的同时适当进行相关的物业管理活动。2、《物权法》第8l条规定：”业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”××公司在××小区中的地位是复合型的，既是开发商，同时也是小区商业面积、地下停车场的业主。因此，作为业主的××公司对权属为己方所有的地下停车场，基于日常经营管理的需要和保障日常运营资金的安全，将停车场的经营权自行管理，拒绝委托给××公司”统一管理”是合情合理也合法的。3、在××公司与××公司为权益之争已展开连环诉讼情势下，原判作出”如何分配停车费收益问题，可以协商或另寻法律途经解决”的判断，既不现实也于法不容。在政府及有关部门多次协调无果情况下，假设地下停车场的经营权、收费权被强制”移交统一管理”，××公司的权益难以实现和保障。三、原判审判程序中无视××公司的合理举证请求，严重违反诉讼程序，影响案件的公正审理。1、××公司在深罗法民三初字第95号、第114号及本案一审审理过程中，发现××公司庭审时提供的2006年6月16日业委会与之签订的物业管理合同（下称2006物管合同）存在两个版本（依据两个版本在2010年出现的先后顺序称之为版本1、版本2），且两个版本均由××公司在证据目录作为关键证据提供，在法庭上均提交原件给××公司核对，通过当庭两个版本的内容比对，发现合同中的第8条”奖励条款”内容有重大差别，差别的内容可推断业委会是否具有不召开业主大会而与××公司直接续签2008年物业管理合同的授权（详见两个版本出现及质证过程法庭记录和两个版本复印件）。为此，××公司在第95号案件及第114号案件中认可的版本1的真实性、合法性，没有认可版本2的证据效力并且指出版本2系伪证，书面请求法庭对版本1、版本2采取证据保全措施及司法鉴定措施，同时要求法院通知两个版本的签字人到庭作证。原审法院没有支持××公司的合理请求，其中只对司法鉴定请求进行书面回复，对证据保全及申请证人出庭作证则没有书面回复，此为违反法定程序。2、版本1和版本2的内容差别是足以影响××公司是否具有合法物业管理权的重要证据，因此，在物业服务合同纠纷诉讼中，法院有权也有义务审查两个版本的真实性、法律性。3、××公司对诉讼主张负有举证责任，而××公司在本案一审程序中，没有提供××公司妨碍××公司行使物管权的证据，在××公司完全可以完成举证责任，也不属于客观上难以取得的证据情形下，原审法院竟然派员亲临地下停车场现场勘查。因此，本案操作程序上显然难保司法公正，出现偏袒××公司的错判则是必然。综上，原判严重违反法定程序，足以影响案件的公平、公正审理。原判对××公司的请求移交”统一物业管理”的内容扩大到将”经营权、收费权”一并移交，即无合同依据也无法律根据，是错误适用法律并致错判，恳请二审法院依法公平公正审理，并作出客观公正裁判。被上诉人××公司口头答辩称：原审认定事实清楚、适用法律。具体理由如下：1.本案主要焦点是停车场管理权移交问题，经过一审的核实，以及依据国务院管理条例的规定，××公司应当将××地下停车场管理权交给××公司统一管理，××公司的上诉理由是对法律及相关事实的曲解，不应该成立。2.××公司未经政府批准将停车场部分进行改造，此事实存在，并且一审法院对本案进行现场调查时也已查明，××公司的改造属于违章建筑，应当依法拆除，因此一审法院作出判决要求××公司立即拆除并恢复停车场原状是符合法律规定的，请法院依法驳回××公司的上诉请求。本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案首先应确认××公司对××是否具有合法物业管理权。根据本院（2009）深中法民五终字第577号生效判决，××公司与××业主委员会于2008年4月9日签订的《物业管理合同》及其补充协议合法有效。××公司认为上述合同存在两个不同版本，就上述判决向深圳市人民检察院提出申诉，深圳市人民检察院于2010年8月20日作出了《不提起抗诉决定书》。××公司又向广东省高级人民法院申请再审，但是迄今广东省高级人民法院也未启动再审程序。上述判决迄今未经再审程序被撤销，应认定为生效判决，基于生效判决的既判力，××公司对涉案小区享有物业管理权。根据国务院《物业管理条例》第三十四条规定：”一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”东悦××小区的物业管理区域包括停车场，××公司作为××小区的合法的物业服务企业，有权对包括小区地下停车场的整个小区进行全面物业管理。上诉人××公司主张他们通过工商登记、收费许可等程序就是该地下停车场的合法管理权人，本院不予支持。××公司作为涉案小区的合法物业服务单位，对停车场进行统一的管理和经营行为，不构成对开发商××公司的侵权，也并不超出其管理范畴。开发商××公司要求自行管理经营依据不足，于法不合，本院不予支持。××公司诉请将小区停车场”统一管理”，现××公司强占停车场的行为影响了××公司对整个小区物业管理区域的统一管理，其诉请应当得到支持。至于停车场收益如何支付以及按标准分配等问题，双方当事人可以协商解决或另循法律途径解决。涉案停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应当首先满足小区业主的需要。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。”本案中，开发商××公司的侵占、改建行为，已严重影响到业主的停车需求，并且为他们带来了安全隐患。同时，也妨碍了××公司的统一管理服务。因此，××公司另行将停车场用于建立仓库的行为不符合《物权法》车库应先满足全体业主需要的规定，××公司应当将停车场恢复到政府规划原状。综上，上诉人××公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序妥当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人××公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　钟　波审　判　员　俞　红代理审判员　聂　效二〇一〇年八月三十一日书　记　员　陈晓莹关注公众号“”