（2010）深宝法民三初字第283号

裁判日期: 2010-08-30

公开日期: 2014-12-02

案件名称

温某灏、温某辉与周某妍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温某灏,温某辉,周某妍,深圳市置Ｘ房地产经纪有限公司,深圳市置Ｘ房地产经纪有限公司西海岸分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条

全文

深圳市宝安区人民法院民事判决书（2010）深宝法民三初字第283号原告温某灏（以下简称原告一）。原告温某辉（以下简称原告二）。两原告共同委托代理人吴某才，广东吉X律师事务所律师。被告周某妍。委托代理人乐某国，公民代理。第三人深圳市置X房地产经纪有限公司。法定代表人张某琼。第三人深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司。负责人张某琼。原告温某灏、温某辉诉被告周某妍及第三人深圳市置X房地产经纪有限公司、深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨继周任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2010年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴某才，被告委托代理人乐某国到庭参加诉讼，第三人深圳市置X房地产经纪有限公司、深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2007年9月30日，原告与被告及深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司共同签订了《房地产买卖合同》一份，约定：两原告购买被告位于深圳市宝安区富源花园二号楼富荣阁60X房产，建筑面积193.78平方米，价格为人民币1377000元，付款方式为分期付款，签合同时原告支付给被告定金5万元其余房款约定以按揭方式支付，后来原告又支付给被告购房款人民币127000元，并代被告支付按揭款人民币32300元，共计人民币20.93万元。2007年10月15日，原告温某辉与被告周某妍签订了《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议》，约定周某妍须全权委托给温某辉、温某灏，有出售的权利，从2007年11月10日起由原告按被告原供款金额每月按时供楼。2008年2月1日，原告与被告又签订了《购房协议》，约定双方暂不过户。后来在合同履行过程中，被告将涉案房屋租给他人开公司，原被告发生争议。原告向法院提出诉讼，要求确认双方就买卖宝安区富源花园2号楼富荣阁60X房产而签订的深圳市置X房地产经纪有限公司编号0006161《房地产买卖合同》和《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议》及《购房协议》无效，并返还因无效合同从原告处得到的人民币20.93万元。后深圳市中级人民法院终审认定，双方就买卖宝安区富源花园2号楼富荣阁60X房产而签订的深圳市置X房地产经纪有限公司编号0006161《房地产买卖合同》和《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议》及《购房协议》有效，驳回了原告的诉讼请求。原告要求被告继续履行双方签订的深圳市置X房地产经纪有限公司编号0006161《房地产买卖合同》和《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议》及《购房协议》，但被告于2009年8月24日将涉案房产卖给了章某、李某根，并己办理过户手续。致使原、被告之间的协议己无法履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除两原告与被告为买卖宝安区富源花园2号楼富荣阁60X房产而签订的深圳市置X房地产经纪有限公司编号0006161《房地产买卖合同》和《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议》及《购房协议》；2、被告立即退还给原告购房款人民币20.93万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告此前已提起诉讼，案号为（2008）深宝法民三初字第2590号，要求被告返还购房款20．93万元。该案经一、二审判决，驳回了原告诉讼请求。原告再次起诉，属重复诉讼，违反了“一事不再理”原则，应依法驳回。二、原、被告签订合同后，原告未依约履行按揭款义务，致使被告被银行起诉，造成重大经济损失。经被告多次催告，原告均未履行义务，已构成根本违约。被告有权没收定金，并要求原告赔偿经济损失，并有权依照合同约定将房屋另售他人。请求法院确认原告构成根本违约，定金由被告没收，由原告赔偿被告经济损失人民币62704．68元（其中罚息人民币32007．68元，诉讼费人民币7830元，律师费人民币22867元。）；原告要求返还购房款缺乏事实依据，应依法驳回。三、原、被告签订合同后，原告违反合同义务，致使合同不能履行，应承担违约责任。双方合同在被告向原告致函中实际解除，其请求购房款返还没有依据。被告依合同约定，在原告违约情况下另行出售房屋属于依法行使权利行为，被告不存在任何违约行为。原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。四、原、被告所签订的房屋买卖合同中第七条已约定：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人……。”从本案交易履行过程中不难看出原告一直违约未能使合同履行，导致了被告被银行起诉而造成经济损失人民币62704．68元。依据法律的有关规定，被告转让自己的物业是处分自己的合法财产受法律保护。原告请求法院要被告退回购房款人民币20．93万元无法律依据，同时属于无理要求。被告请求人民法院依法驳回原告的请求。五、（2008）深法民三初字第2590号判决书第七页中“经庭审举证质证，法院已确认了2008年8月7日周某妍发出的履约催告函、2008年7月11日发信原告的声明书。”也就是说，原告在本案交易履行过程中违约在先，导致合同已实际上无法履行。再者，合同签约后，原、被告又经过诉讼一、二审法院判决原告败诉，时间也已过了一年多，被告才处分自己的合法财产是法律赋予的权利并无不妥之处。综上所述，原告的所有请求于法无据，于理不符，被告请求人民法院驳回原告所有请求，同时判令原告赔偿其毁约造成被告所有的经济损失。两第三人均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2007年9月30日，原告温某辉（买方）、被告周某妍（卖方）与第三人深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同（编号：0006161）》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市宝安区翻身路富源花园富荣阁6层60X单位，建筑面积为193.78平方米。该物业转让成交价为人民币1377000元，其中定金人民币50000元为第一部分楼款；人民币1327000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方须在签署深圳市买卖合同（现售）当日前支付首期款，并存入经纪方指定账户监管，买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额；如买方已付首期款金额少于上述第二部分楼款总额减去银行贷款承诺书上承诺贷款之金额，则首期款金额相应增加，买方须于银行出具《贷款承诺函》后三日内补足差额部分存入经纪方指定银行账户监管；在银行出具《贷款承诺书》后十日内，买卖双方须签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门。买卖双方同意，如上述第二部分楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的部分由卖方先交予经纪方代为托管，此笔托管款项必须存入经纪方公司指定的账户。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在签收定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。双方在合同最后备注称，买卖双方均清楚此物业仍在银行按揭之中，并未出租状态；卖方在正常情况下已在收到定金交楼给买方，若在交楼后在买方使用过程中所产生的一切管理费、水电煤均由买方负责；买卖双方同意以买方的任一名义或第三人称过户；买卖双方协商在2007年10月10日前另交付五万元楼款给卖方；卖方已交付钥匙给买方。2007年10月15日，上述合同的三方又签订《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》，约定卖方须在2007年10月18日前全权委托给买方，有出售的权利，并有转委托权，委托期限为两年以上，卖方不得再私自转卖或不卖给买方，否则视为违约，双倍赔偿定金给买方（定金以收据为准），并赔偿经纪方全额佣金；本单位每月10号为扣款日，从2007年11月10日起（包括此期供楼款）由买方按卖方原供款金额每月按时供楼，从买方开始供楼日起所供楼的本金由买方收取；买方现已收楼，从收楼日起本单位的一切费用均由买方支付，卖方同意买方出租本单位，租金由买方收取。2008年2月1日，原告二温某辉与被告周某妍签订《购房协议》，约定被告自愿以人民币137万元将深圳市宝安区富源花园二号楼富荣阁60X房售予原告（详情见购房合同），双方均自愿暂不过户，原告二将被告应收取的款项人民币17万元全数付给被告，被告将该房产交付给原告二，并办理全权委托公证给原告二，该协议签订后，被告所有有关该房产的资料及权益均自愿交给原告二，原告二有权自住、出租或出售等，任何方式处置该房产并收取其收益，被告将此房交给原告二，原告二应承担该房的供楼、水电、管理费等义务。另被告在办理完委托后，不能擅自转卖或抵押该房产，因被告原因造成该房被有关政府部门查封或不能过户，被告须双倍赔偿收取原告二的款项和原告二的损失，被告还须无偿协助原告二在需要时办理相关手续（包括公证委托书续期）。同日，被告出具经公证的《委托书》，委托两原告等人办理向银行提前还款、办理赎楼（还清银行按揭贷款）相关手续，到国土局办理房产证注销抵押登记手续及领取房地产证等相关事宜。原被告均确认，原告从2007年12月11日开始代被告支付按揭款，共付三期，最后一期支付时间为2008年3月11日，之后未再支付。2008年7月1日，因涉案房产按揭贷款欠付，中国XX银行股份有限公司深圳宝安支行将被告起诉至本院，案件审理过程中，双方达成《庭外和解协议》，被告同意付清逾期本金、利息和罚息。中国XX银行股份有限公司深圳宝安支行遂撤回起诉。2008年7月11日、8月7日，被告通过快递方式向原告寄送了《声明书》、《履约催告函》，要求原告履行支付按揭款的义务，原告没有收到上述两份文件。被告又于2008年8月15日在报纸上刊登“声明”，宣布终止于2008年2月1日作出的授权。被告亦承认于2008年8月份以后将涉案房屋出租给他人，并自行收取租金。原被告就本案所争议的事实，曾诉至本院，本院于2008年10月9日作出（2008）深宝法民三初字第2590号民事判决，因原告不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2009年4月29日作出（2008）深中法民五终字第2868号终审判决。该判决查明，原告已向被告支付购房定金人民币5万元，房款人民币127000元，银行按揭款人民币32300元；同时认定《房地产买卖合同（编号：0006161）》、《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》及《购房协议》合法有效。另查，被告已于2009年7月12日与案外人李某根、章某签订《房地产买卖合同（NO8027999）》，涉案房产现已过户至案外人名下。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提供的《房地产买卖合同（编号为0006161号）》、《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》及《购房协议》、收条、收款收据、转账凭证、（2008）深宝法民三初字第2590号判决书、（2008）深中法民五终字第2868号民事判决书、房产产权电脑查询结果表，被告提供的民事裁定书、庭外和解协议书、中国工商银行存款贷款利息凭证、还款凭证、个人贷款逾期规划查询结果、民事诉状、履约催告函、声明书、快递清单、报纸公告、《房地产买卖合同（NO8027999）》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告二温某辉、被告周某妍与第三人深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司共同签订的《房地产买卖合同（编号：0006161）》、《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》，以及原告二温某辉与被告周某妍单独签订的《购房协议》都已经生效判决认定合法有效，各方当事人理应全面遵照履行。按照双方《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》的约定，原告应于每月代被告支付按揭贷款，而实际上，原告总共才支付了三期按揭款合计32300元，从2008年3月11日以后未再支付，因原告的拒付行为，还引发了被告与贷款银行之间的借款诉讼。原告虽然辩称是被告将涉案房屋擅自出租并独占租金才导致其拒付按揭款，但并无证据证明被告在2008年3月份至8月份之间有出租行为；而此前，原告已经收到被告交付的房屋钥匙，实际占有房屋，直至双方于2008年2月1日签订《购房协议》，都没有涉及出租这一争议事实，因此，原告以被告擅自出租并独占租金作为拒付按揭款的抗辩不成立，本院不予采纳。原告无正当理由拒付按揭款，已经违反了双方的合同约定，理应承担违约的法律后果。按照双方约定，如果作为买方的原告违约，则被告可以没收已付定金。双方虽然对定金的具体数额存在争议，但深圳市中级人民法院的生效判决已清楚认定定金数额为人民币50000元，本院依法采信，并对被告关于没收定金人民币50000元的主张予以支持。至于被告将涉案房屋卖给案外人的行为，本院认为，被告将涉案房产转让给案外人的时间是2009年7月12日，而此时双方实际已经发生纠纷，并已诉至法院，深圳市中级人民法院更是在2009年4月29日即已作出终审判决；在此诉讼中，原告要求确认合同无效，且拒绝履行合同约定的支付按揭款义务，被告依此认为原告无意继续履行合同并无不当；因此，被告将涉案房屋转让给案外人并不构成违约。由于涉案房产已经转让给案外人，原被告双方已无继续履行合同的可能，因此，原告诉请解除《房地产买卖合同（编号：0006161）》、《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》，以及《购房协议》的理由成立，本院予以支持。因合同的解除，原告支付给被告的款项人民币209300元中，除50000元系定金由被告没收外，剩余款项人民币159300元，被告应当如数返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告温某辉、被告周某妍与第三人深圳市置X房地产经纪有限公司西海岸分公司共同签订的《房地产买卖合同（编号：0006161）》、《富源花园2号楼富荣阁60X单位补充协议书》，以及原告温某辉与被告周某妍单独签订的《购房协议》。二、被告周某妍应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告返还购房款人民币159300元。三、驳回两原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4440元，由被告负担，受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　杨继周人民陪审员　　利庆君人民陪审员　　杨江河二〇一〇年八月三十日书　记　员　　吕海云书　记　员　　李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！来源：百度“”