（2010）浙甬民二终字第464号
裁判日期: 2010-08-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁海县××能源产品发展有限公司、金甲与宁海县××能源产品发展有限公房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁海县××能源产品发展有限公,宁海县××能源产品发展有限公司,金甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第464号上诉人（原审被告）：宁海县××能源产品发展有限公司。住所地：宁海县××××村。法定代表人：金乙。委托代理人：谢某某。委托代理人：杨某。被上诉人（原审原告）：金甲。委托代理人：郑某。上诉人宁海县××能源产品发展有限公司（以下简称金正××）为与被上诉人金甲房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院2010年6月25日作出的（2010）甬鄞民初字第270号民事判决，于同年7月19日提起上诉。2010年8月9日本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查某事实，2008年9月12日，原审原告与宁波市鄞州区人民政府中河街道办事处签订《房屋租赁合同》一份，约定中河街道办事处将坐落于堇山路745号小城花园14号楼一层西边第二间的面积为64.63平方米的店铺租赁给原审原告，租期从2008年10月1日至2009年12月31日。2008年9月29日，原审原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定原审原告将前述房屋租赁给原审被告，租期自2008年10月1日至2011年9月30日；租金第一年26400元，第二年29040元，第三年31944元，其中第一年的租金由原审被告在合同生效后一次性付清，第二年的租金于2009年9月10日之前付清。合同还对其他内容进行了约定，其中第六条第九项约定“本协议违约金为壹万元，如乙方未到租期要求退租视为违约”。合同签订后原审被告支付了第一年的房屋租金。2009年12月30日，原审原告与中河街道办事处再次签订《房屋租赁合同》，约定中河街道办事处将讼争房屋继续租赁给原审原告，租期自2010年1月1日至2012年12月31日。2009年12月，原审原告委托律师向原审被告发出律师函，要求原审被告支付讼争房屋的第二年租金29040元。原审被告于同月回函给原审原告的委托律师，在回函中原审被告表示：“由于原审原告的种种因素，原审被告无法继续租赁房屋，只能租至2009年9月，即租满一年。原审被告在2009年9月1日已通过电话告知此事，2009年9月21日原审原告结束租赁，不存在任何违约行为。”2009年12月23日，中河街道办事处出具证明一份，表明其同意将讼争房屋出租给原审被告公司使用。另：讼争房屋的房屋所有权证等尚未办理。审理过程中，原审原告表示在原审被告承担提前退租的违约责任的情况下，同意以收到原审被告回函的时间为房屋租赁合同解除的时间。本案原审原、被告双方的争议在于：一、原审被告提前退租是否正当、合法；二、原审原、被告房屋租赁合同是否已解除以及解除的时间。对争议一，原审被告认为基于以下几点原因而无法继续租赁讼争房屋：1.原审原告未提供房产证，导致原审被告不能进行工商登记；2.讼争房屋没有独立的门与通道，进出不便；3.签订租房协议时原审被告无法进入讼争房屋看房，在房屋结构上原审原告也不同意原审被告改变装修，房屋使用过程中还出现了安全问题。针对以上三点理由，原审原告认为：1.原审原、被告签订合同时，原审原告已告知房屋的土地证房产证尚未做出，租赁合同中也未约定原审原告必须要提供房产证土地证；2.原审被告在签订合同时已知晓讼争房屋的情况却仍然租赁了讼争房屋，现在再说房某某出不便，该理由不能成立。而且原审被告是将讼争房屋与相邻的一间房屋共同租下的，实际也不会影响进出；3.原审被告从未告知原审原告关于出现过安全问题的情况，现原审被告也未提供证据证明，因此不认可。原审法院认为，由于原审被告在明知房屋权属证明尚未做出的情况下，仍与原审原告签订了租期长达三年的租赁合同，且在合同中又未对原审原告提供房屋权属证明的事项进行约定，根据日常生活经验，应视为原审被告在签订合同时是认可房屋无权属证明这一情况的，故原审被告所提出的第一点理由不能成立。对第二点理由，原审法院认为原审被告在租赁房屋之前应当慎重考虑，但在租赁合同已签订后，房某某出不便不能成为提前退租的理由。对第三点理由，原审法院认为除了房屋出现安全问题外，其余内容同原审法院对第二点理由的分析一样，并不能成立。而关于房屋出现安全问题，由于原审被告未提供证据证明，原审原告也不认可，故原审法院不予确认。故原审被告提出的三点提前退租的理由均不能成立，原审被告要求提前解除房屋租赁合同，无法律依据。对争议二，由于原审被告要求提前解除房屋租赁合同，原审原告在庭审中也表示同意提前解除合同，故原审原、被告就解除合同已经达成一致。至于合同解除的具体时间，原审原告认为收到原审被告回函之日为合同解除之日。原审被告则认为由于已在2009年9月20日左某某退了房屋，并且也通知了原审原告，故合同在2009年9月已解除。原审法院认为，由于原审被告并非有法定理由而解除合同，故应待原审原告方某同意解除合同后，房屋租赁关系才算解除。现原审原告表示同意以收到原审被告回函之日为合同解除之日，因原审被告回函的邮寄凭证丢失，双方一致陈述该回函大致在2009年12月20日左右收到，故原审法院确认房屋租赁合同于2009年12月20日解除。原审原告于2010年1月25日诉至法院，同意原审被告退租，请求判令原审被告支付房屋租金9438元（自2009年10月1日至2010年1月25日），并支付提前解除合同的违约金10000元。原审法院认为，因中河街道办事处已同意原审原告将讼争房屋转租给原审被告，故原审原、被告之间签订的《房屋租赁合同》有效。原审被告应按约支付房屋租金。原审原告要求原审被告支付合同解除前的房屋租金，于法有据，但对合同解除的时间理解有误，原审法院予以纠正，按照年租金29040元，从2009年10月1日计算至2009年12月20日，计6453元。由于原审原、被告之间约定的房屋租赁期限为2008年10月1日至2011年9月30日，故原审被告提前退租的行为已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第九款约定的“本协议违约金为壹万元，如乙方未到租期要求退租视为违约”，原审原告有权要求原审被告支付提前解除合同的违约金。但根据双方约定的房屋租金情况，原审法院认为约定的10000元违约金数额偏高，原审被告也主张应调低违约金，故原审法院将违约金调整为8000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百一十四条的规定，判决如下：一、原审被告宁海县××能源产品发展有限公司支付原审原告金甲房屋租金6453元，限于本判决生效后十五日内履行完毕；二、原审被告宁海县××能源产品发展有限公司支付原审原告金甲违约金8000元，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，减半收取143元，由原审原告金甲负担61元，原审被告宁海县××能源产品发展有限公司负担82元。宣判后，原审被告金正××不服，向本院提起上诉称：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与理由，原审法院认定事实、作出判决上均有错误，侵犯了上诉人权益。被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，约定租赁目的用于开设公司营业部，用于经营。上诉人承租后对房某某行了店面装潢，嗣后到宁波市工商局鄞州分局准备办理营业部登记手续，因被上诉人一直未提供房产证等相关产权证明，导致无法办理登记手续，上诉人承租房屋用于经营的目的无法达到。上诉人已经在2009年9月1日以电话与手机方式通知不再续约。直至庭审结束，被上诉人亦没有提供产权证明，导致讼争的直接原因是没有产权证明。作为产权所有人的宁波市鄞州区人民政府中河街道办事处至今没能出具相关产权证明，其下属城建管理科出具证明属于自己证明自己的自证行为，在法律上没有约束某。一审法院判令上诉人支付房屋租金并承担违约责任缺乏事实依据，明显错误。请求二审法院查某事实，依法改判。被上诉人金甲答辩称：上诉人称租赁目的不能实现没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均无新的证据提交。经本院审理查某的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，涉讼房屋产权属于中河街道办事处所有，该办事处同意被上诉人金甲将房屋转租给上诉人金正××，双方为此签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，又没有违反法律行政法规强制性规定，应认定有效，上诉人与被上诉人均应按约履行。双方约定房屋租赁期限自2008年10月1日至2011年9月30日，后上诉人要求提前解除房屋租赁合同，原审法院认定合同解除时间为上诉人收到被上诉人回函之日并无不妥，上诉人应向被上诉人支付相应租期的租金。根据合同约定“本协议违约金为壹万元，如乙方（金正××）未到租期要求退租视为违约”，因此上诉人提前解除合同的行为已经构成违约，对此应承担支付违约金的责任。上诉人认为被上诉人无法提交房产权证，致使其不能实现开设公司的目的，因此不同意承担租金及违约金等上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人宁海县××能源产品发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 炜审 判 员 张宏亮代理审判员 莫爱萍二〇一〇年八月三十日代书 记员 陆 琼 关注公众号“”