（2010）温瑞民初字第976号
裁判日期: 2010-08-03
公开日期: 2015-12-30
案件名称
温州市鹿城××物业管理有限公司与庄甲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市鹿城××物业管理有限公司,庄甲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2010）温瑞民初字第976号原告温州市鹿城××物业管理有限公司，住所地：温州市车站大道××龙大厦××楼。法定代表人陈某某。委托代理人（特别授权代理）李某某。被告庄甲。委托代理人（特别授权代理）庄乙。原告温州市鹿城××物业管理有限公司（以下简称物业××）与被告庄甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月28日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业××的委托代理人李某某、被告庄甲的委托代理人庄乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业××诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理服务；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、安某某、华昌大厦进行物业管理，收费某准按物业管某某小高层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业管理委托合同，将物业管某某收费某准调整为小高层按建筑面积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被告，限其7日内缴纳物业管某某，但被告庄甲仍拖欠2005年11月至2008年5月的物业管某某3970元。装潢垃圾清运费300元和水周转金200元可凭发票退还。违章建筑向有关部门反映，但相关部门没有处理。现原告起诉请求判令被告庄甲立即支付物业管某某3127元及滞纳金（自2006年1月1日起按日千分之一计算至付清之日）；本案诉讼费由被告承担。补充陈述，因被告仅交纳2005年2至7月的物业服务费，虽然被告自2005年2至4月的物业服务费属多收部分，但原告未请求被告未交纳的2005年8至10月的物业服务费，故不需对该多收的物业服务费进行退还。但对空置房的前期物业服务费约定是按70%收取的，原已收取的公摊费及多收的物业服务费同意予以扣减。被告庄甲辩称：我是2009年2月份才开始装修房屋的，业主临时公约约定，如房屋空置，原告应收取物业服务费的70%，公摊费不应收取，故2007年6月之前的前期物业管某某，仅只需支付70%，已交纳的2005年2至7月的多余物业服务费和公摊费应予以扣减。原交给原告的装潢垃圾清运费300元及水周转金200元均要还给我。原告对违章建筑根本没有向有关部门反映。批复规定，物业服务费是从业主领取钥匙的次月开始计收，被告领取钥匙的时间为2005年4月27日，而原告从2005年2月即收取物业服务费，此部分应属多交纳的物业管某某，应予以退还。但原告称我未交纳2005年8至10月的物业服务费属实，同意原告所称的以多交的2005年2至4月物业服务费折抵我未交纳的2005年8至10月的物业服务费。业主临时公约及物业委托合同均未约定滞纳金，故不应支付。另外，我装修房屋时阳台上都是垃圾，窗户被打碎两片，系原告管理不善造成的。原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告主体资格；2、被告户籍证明一份，以证明被告身份情况；3、所有权面积测算汇总表复印件一份，以证明涉案面积为135.5平方米；4、业主临时公约一份，以证明2005年4月27日，原告与现由被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订物业管理合同的事实；5、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号批复，以证明物业管某某收费某准为小高层住宅1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊；6、物业管理委托合同，以证明业主委员会系经业主授权与原告签订合同，双方存在物业服务合同关系，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费某准为物业管理服务费小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米；7、发票一份，以证明涉案屋主向原告缴纳2005年2月至7月物业管某某的事实；8、通告、联合通告、重要通告各一份，以证明原告及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告发出通知，要求其缴纳物业管某某的事实。当庭提供前期物业管理委托合同一份，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订前期物业管理合同的事实。被告在本院指定的举证期限内提供证据9、证明一份，以证明被告于2009年2月装修房屋，之前房屋处于空置状态的事实；证据10、发票三份，以证明原告已交纳2005年2-7月的物业管某某，原告收取了装潢清运费300元及水周转金200元的事实；11、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号批复，以证明物业服务费是从业主领取钥匙的次月开始计收。以上证据经庭审出示质证，本院审查认为，对原告提供的上述证据，被告对证据5，认为系原告单方面持有，自已并不知情，该批复系瑞安市发展计划局作出的，被告不知情并不影响批复的效力，故予以采纳；证据6，认为没有看到，该合同由业主委员会经业主授权与原告签订，并非被告本人参与，因该合同符合法律规定，予以采纳；对证据8，被告认为没有看到张贴，因其他多位业主表示有看到，故予以采纳；对其余证据，被告均无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采纳。对被告提供的证据，原告对证据10中的装潢清运费300元及水周转金200元，认为可由被告凭发票向原告要求退还，或另行起诉，对其他证据无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采纳。经审理查明：原告物业××具有核准经营小区物业服务业务资质，被告庄甲系瑞安东海商住广场小高层楼房业主，其所有的房屋面积为135.5平方米，被告自2009年2月开始装修房屋，之前，该房屋一直空置。2003年5月15日，原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订前期物业管理委托合同，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理服务，并收取物业管理各项费用；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、安某某、华昌大厦进行物业管理，并按瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号收费某准的批复规定的：物业管理服务费为小高层住宅1.1元／月·平方米，公共设施运行电费按实向业主另行分摊来收费。2005年4月27日，原告与被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订物业管理业主临时公约，约定如房屋空置，按规定交纳70%的综合服务费。2007年6月1日，瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订了一份物业管理委托合同，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费某准为物业管理服务费小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务至合同期满。被告至今未支付2005年11月至2008年5月的物业服务费。本院认为：温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司、被告以及瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告分别签订的前期物业管理委托合同、业主临时公约、物业管理委托合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对所有业主均有约束力。原告按约对被告提供物业服务，被告庄甲系业主，应承担合同约定的支付物业服务费的义务。合同约定原告负有对屋面违章搭建的构筑物协助被侵权业主争取有关部门积极处理及防止有人占用小区公用部分的义务，原告提出曾因违章建筑向相关部门要求处理无果，但未提供证据证明有向有关部门争取处理，未尽到物业管理委托合同约定的义务，应承担相应的责任，故对物业服务费予以适当调整，按90%计算。业主临时公约约定空置房屋的综合服务费按70%计收，双方已予以确认，并一致同意原告多收取的物业服务费在本案中予以扣减。原告未提供证据证明已产生的公摊电费，对该部分的公摊电费也应予以扣减，被告提出2007年6月1日前的物业服务费按70%交纳的辩解，本院予以采信。原告原已收取的2005年2至7月的物业服务费按135.47平方米收取，故原告实际应收取：135.47×6个月×1.1元／月·平方米×70%=626元，被告已交纳的物业服务费和公摊费共1138元，故应扣减512元。被告所居住的房屋系小高屋住宅，其应支付的住宅物业服务费为135.5平方米×（19个月×1.1元／月·平方米×70%＋12个月×0.7元／月·平方米）×90%-512元=2297元。被告在原告通知其限期缴交物业服务费后仍不缴纳，应支付相应的违约金，双方未约定逾期付款违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以考虑，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，原告请求以每日千分之一支付滞纳金即违约金，不予支持。原告请求被告自2006年1月1日开始支付违约金，因原告提供的物业服务部分发生在该日之后，且原告自认于2010年3月曾向被告发律师函，要求被告7日内支付物业服务费，即为同意被告自收到函后7日内支付物业服务费，故违约金应自此日后开始计算；双方未明确3月的具体日期，可自2010年4月1日开始计算。被告提出滞纳金不应支付的辩解，本院不予采信。被告提出装修房屋时阳台上都是垃圾，窗户被打碎两片，认为系原告管理不善所造成，未提供证据印证，不予采信。被告提出原告代收的装潢垃圾清运费及水周转金应予退还，原告表示可凭发票向原告要求退还，或由被告另行主张，但不同意在本案中予以扣减，故可由被告另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百零五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：一、被告庄甲于本判决生效后三日内支付原告温州市鹿城××物业管理有限公司物业服务费2297元及违约金（自2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止）。二、驳回原告温州市鹿城××物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告庄甲负担（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回预交的受理费）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：319-299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员 傅爱芬二〇一〇年八月三日书 记 员 张 勉 更多数据：