（2010）甬象民初字第499号
裁判日期: 2010-08-03
公开日期: 2015-12-30
案件名称
象山××设备厂、象山××设备厂与被告与张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
象山××设备厂,象山××设备厂与被告,张某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2010）甬象民初字第499号原告（反诉被告）：象山××设备厂。住所地：象山县××××号。法定代表人：欧某某。委托代理人：李某某。被告（反诉原告）：张某某。委托代理人：王某某。原告（反诉被告）象山××设备厂与被告（反诉原告）张某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈俊适用简易程序独任审判，于2010年5月27日、7月20日公开开庭进行了审理。原告象山××设备厂的法定代表人欧某某及其委托代理人李某某、被告张某某及其委托代理人王某某到庭参加第一次庭审；原告象山××设备厂的委托代理人李某某、被告张某某的委托代理人王某某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告象山××设备厂起诉称：1995年上半年，原告因自己经营所需向相关部门审批依法取得原象山县丹城镇开发区8号地块南首的土地使用权，总面积1918.15平方米，土地用途为工业。同年6月份，原告依法申领了象国用（95）字第013260号国有土地使用证，并在该宗土地上建造了房屋。同年7月25日，经与被告张某某协商，原告以24万元的价格将其中的87平方米转让给被告，转让价为24万元，双方并签订了一份房屋买卖合约。之后被告按约支付了价款，原告亦按约交付了房屋及土地使用权。此后被告多次要求原告协助其办理土地使用权过户，原告亦多次想方设法办理土地使用权变更，但均因双方的买卖行为无效而无法实现。2009年12月4日，象山县人民政府下发“关某某有建设用地改变用途和使用条件的处置办法”象政（2009）166号文件，根据上述文件规定，原告原取得的土地包括已转让给被告的部分，均须由政府收回另行挂牌出让。基于此，原告多次与被告协商收回转让土地，原告愿意返还购房款并赔偿相应利息损失，但均因被告无协商诚意而无果。原告认为原、被告间签订的买卖协议违反法律强制性规定而无效，现要求依法确认原、被告签订的房屋买卖合约无效并依法予以解除。鉴于原告上述合同无效和解除合同的诉讼请求存在矛盾之处，经要本院释明后原告最终确认诉讼请求为：判令解除原、被告签订的房屋买卖合约，双方依据合约取得的财产相互返还，原告愿意赔偿被告适当的利息损失。主张的理由为依照现行的法律和政策无法办理房屋产权过户。为印证其诉称事实，原告象山××设备厂向本院提供如下证据予以佐证：1、房屋买卖合约一份，拟证明原、被告买卖房屋的事实以及所在土地不得分割出卖给他人的事实；2、土地使用权证复印件一份，拟证明土地使用权的来源及性质；3、《关某某有建设用地改变用途和使用条件的处置办法》一份，拟证明争议房屋所处的地块需重新挂牌出让的事实；4、建设用地规划许可证和立项文件各一份，拟证明原告讼争地块的土地系划拨取得的事实。被告张某某提交书面答辩兼反诉状一份，并在庭审中口头答辩及反诉称：原、被告双方于1995年7月25日签订房屋买卖合约一份系事实，约定原告将位于丹峰××号临街房某两间出售给被告，约定价款24万元，房屋室内面积87平方米。被告付清房款后原告必须及时提供各种证件资料，协助被告办理房产过户手续。但原告一直未能向被告提供相关证件资料，协助被告办理过户。最近被告又通过丈量勘察发现房屋室内面积只有70平方米。为此被告多次与原告交涉无果。被告认为双方房屋买卖自愿合法，应属有效，依法受法律保护。原告所诉不当，请求驳回。同时被告反诉要求判令确认双方房屋买卖合约有效，原告协助被告办理房屋产权（包括土地使用权、房屋所有权）过户手续；原告返还被告房屋面积缺失部分房款53270元，并承担多收房款部分的利息损失（自1995年8月15日起至实际返还日止按月利率1‰计算）。为印证其抗辩及反诉事实，被告张某某向本院提供如下证据予以佐证：1、房屋买卖合约复印件一份，拟证明原、被告双方房屋买卖的事实；2、收条一份，拟证明被告支付原告24万元房款的事实；3、土地使用权证复印件一份，拟证明原告的土地使用权系出让取得以及该土地使用权可以转让的事实。原告冶金设备厂答辩称：对于合同效力，经法院释明现原告认可双方买卖合同有效，但合同约定两年内办理不了过户手续的，原告应承担被告的损失，也就是房产不再过户。现原告已向法庭阐述了不能过户的理由，原告方愿意按法律规定赔偿被告。对于房屋面积的缺失，原告认为一方面被告未能提供相应的证据，另一方面，当初原告系转让被告房屋两间，而非按面积出售，故请求驳回被告的反诉请求。经审理，被告张某某对原告象山××设备厂提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但质证认为证据1无法证明土地不得分割转让的事实；证据2载明土地系出让而非划拨，且可以转让；证据3与本案不具有关联性；证据4亦与本案不具有关联性，土地取得方式应以土地使用权证记载为准。原告象山××设备厂对被告张某某提供的证据1、2、3均无异议，但质证认为证据3土地使用权证载明可以转让是指整体转让而非分割转让，土地使用权系划拨取得，有建设用地许可证为证。本院认为原、被告双方对对方提供证据的真实性均无异议，本院依法对上述证据的真实性予以认定。关于原、被告双方争议的土地取得方式，本院认为土地使用权的取得方式应以国有土地使用权证的记载为准，该证备注栏载明了出让面积、出让年限及出让地价，并盖有“本宗土地使用权属受让取得，可以转让、出租、抵押”的印章。且原告亦认可其取得该土地使用权时支付了相应的土地出让金，故本院对原告土地使用权系出让取得的事实予以认定。根据原、被告的当庭陈述及本院的认证意见，本院认定本案的基本事实如下：1994年，原告象山××设备厂通过出让方式取得原丹城镇开发区8号地块南首面积为1918.15平方米的国有土地使用权，象山县土地管理局于1995年6月2日向原告颁发了国有土地使用权证，载明土地用途系工业，使用年限50年，从1994年5月12日起至2043年5月11日止，出让地价108.10元／m2，该土地使用权可以转让、出租、抵押等内容。后原告在该地块建造了厂房。1995年7月25日，原、被告签订房屋买卖合约一份，约定：原告将厂房中位于丹峰路××楼的两间，室内总面积为捌拾柒平方卖给被告张某某；两间房某总折价为贰拾肆万元；被告全部付清房款后，原告必须及时向被告提供办理房产证、土地证前的必要手续证件，如果两年因原告原因不能提供必要证件致被告无法办理产权过户，造成的损失由原告负担。合约另约定了房屋四至及付款方式等内容。协议签订后，被告张某某履行了付款义务，原告象山××设备厂履行了交房义务，但至今双方未办理产权过户手续。本院认为，原、被告双方的房屋买卖行为发生于1995年，买卖合同的约定系双方真实意思表示，不违反当时法律法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人解除合同除双方协商一致或合同约定的解除条件成就外，须符合法定的解除条件。合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形主要指对方当事人不履行主要债务或其他原因致使合同目的不能实现的情形，而本案原、被告双方已履行了合同约定的交付房屋和支付价款的主要义务，协助办理产权过户仅仅是房屋买卖的附随义务。且原告作为该义务的承担者以该义务未能履行为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。关于被告张某某提出的要求原告协助办理产权过户的反诉请求，本院认为原、被告双方未在合同约定的期限内及时办理相应的产权变更登记手续，之后国家土地政策作了一定的调整，现行政策下工业用地无法变更登记至个人名下，经本院释明被告张某某仍要求继续履行该买卖合同，并坚持要求原告协助其办理权属变更登记的诉讼请求，对此本院无法予以支持。关于被告张某某提出的面积缺失部分房款返还的诉讼请求，本院认为原、被告双方签订的房屋买卖合同并非预售合同，并对房屋的四至约定明确，被告张某某作为买受人对房屋的现状应当有充分的了解。且从双方对房屋价款的约定来看，“两间房某总折价为贰拾肆万元”，双方并未就面积单价及按面积计算房屋总价作出约定，故本院认为被告张某某在房屋交付使用十五年后主张房屋面积缺失部分的房款返还并赔偿损失的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）象山××设备厂与被告（反诉原告）张某某于1995年7月25日签订的房屋买卖合约依法有效；二、驳回原告（反诉被告）象山××设备厂的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张某某的其他诉讼请求。本案案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告象山冶金厂负担；反诉受理费3363元，减半收取1681.5元，由原告象山××设备厂负担40元，由被告张某某负担1641.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 陈 俊二〇一〇年八月三日代书 记员 应微微 来自