（2010）武侯民初字第933号
裁判日期: 2010-08-03
公开日期: 2017-09-04
案件名称
原告陈红梅被告刘福有、肖光琼房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈红梅,刘福有,肖光琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百二十八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2010）武侯民初字第933号原告陈红梅，女。委托代理人李翰，女。被告刘福有，男。委托代理人李云生，四川虹信律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，四川虹信律师事务所律师。被告肖光琼，女。委托代理人李云生，四川虹信律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，四川虹信律师事务所律师。原告陈红梅被告刘福有、肖光琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月4日受理后，依法组成合议庭于2010年6月7日公开开庭进行了审理。原告陈红梅及其委托代理人李翰、被告刘福有、肖光琼及其委托代理人李云生、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈红梅诉称，原、被告双方于2009年9月3日在成都东创房地产置业有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告以940000元的售价将其位于武侯区鹭岛路33号34幢5单元501号，建筑面积145平方米住宅出售给原告，原告于合同签订时支付定金20000元，待被告产权办理后到银行结按时原告支付250000元。但被告收到定金后并于2009年9月28日办理了房屋权属证书，一直不到银行办理结按手续。原告经多次催促未果，向法院起诉，请求判令：1.原、被告双方继续履行《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金100000元。被告刘福有、肖光琼辩称，1.被告并不知晓原告所称的2009年9月28日已办理房产证的事实，且被告在接到中介方的通知后，三次到成都办理相关手续，但因原告拒绝见面而均没有见到原告本人；2.原、被告双方之间已经解除合同关系，且解除合同的通知已送达对方，故原告诉请继续履行合同的要求不能成立；3.被告通过法院起诉要求支付违约金的事实，实际上就是向被告发出解除合同的通知，及至通知到达合同即已解除，但本案中原告即要求履行合同，又要求支付违约金的请求前后矛盾。且被告并未接到通知领取房产证，而合同约定仅房产证办理后才能办理结按手续，所以，被告不存在违约的行为；4.本案合同约定有严重的瑕疵，合同约定，涉案房屋办理按揭20年，但原告年龄与办理20年按揭的条件不符，因双方约定履行方式不明确，故对被告存有较大风险。综上，原告诉称的事实不成立，被告不存在违约行为，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告刘福有、肖光琼是夫妻关系，二被告共有位于成都市武侯区鹭岛路33号34栋5大院5楼501号房产。2009年9月3日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将武侯区鹭岛路33号34栋5大院5楼501号房产以946000元的价格出售予原告陈红梅。合同第五条约定“2.合同签订后，甲方（原告）同意按下列方式支付房款：（1）于签订后支付乙方（被告）购房定金20000元；（2）待乙方产权办理后到银行结按时甲方支付250000元；（3）贰拾伍万元用于银行结按。3.其余款676000元通过20年办理担保贷款，贷款金额不足部分则以现金方式补足。”合同第五条第3款除格式条款外，存在空白未填写内容，即“在本合同签订后，甲乙双方于年月日前到成都市房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续。”合同第六条“违约责任”分别约定原、被告双方因违约所应支付的违约金额为100000元，并分别列举双方的违约行为。合同第九条“补充协议”中约定“注：在乙方产权办理后，甲方支付首付款，办理过户手续”。《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告刘福有支付定金20000元。此后，被告曾应中介方通知到我市以履行合同，至2009年9月30日被告再次应中介方通知到我市以履行合同，但原告以其在上海为由而未能到场，直至10月7日中介方通知被告推迟履行时间。2009年10月27日，四川应天缘律师事务所律师黄蓉强受原告陈红梅委托，向被告刘福有出具《律师函》，以被告刘福有“在已具备办理房屋产权证的条件下，却拒绝协助陈女士去房管局办理过户手续，甚至声称不再出售此房屋”为由，要求被告刘福有在10日内到成都市协助原告完成产权过户手续。2009年11月2日，被告刘福有向四川应天缘律师事务所黄蓉强律师回函，指出被告不存在违约行为，而原告陈红梅存在多次违约，该函第四条要求修改合同条款为“改由陈女士先行支付676000元房款（不含25万结按款），再办理房产证过户手续或者由陈女士提供相应担保。如果陈女士同意赔偿我三次到成都共3600元损失和修改该条款，我同意继续履行合同”。此后，因双方协商未果，原告遂向本院起诉。以上事实，有原、被告双方身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋信息摘要》、《律师函》、被告刘福有回函及邮递回执、庭审笔录附卷为据。本院认为，原、被告双方发生争议是由于《房屋买卖合同》对双方履约义务约定不明造成，分析如下：首先，双方对支付首付款的方式约定不明。合同第五条第2款第（2）项约定“待乙方产权办理后到银行结按时甲方支付250000元”；合同第九条“补充协议”中约定“注：在乙方产权办理后，甲方支付首付款，办理过户手续”。以上约定内容对“产权办理”的含义约定不明，故发生了产权证中所记载的“登记时间”与“领取产权证书时间”该两个时间点的分歧。但“产权办理后”这一存在分歧的时间概念又作为“到银行结按”的前置条件，致使原告支付首付款250000元的时间条件亦无法确定。其次，双方对办理产权过户的时间约定模糊。合同第五条第3款将办理产权过户的时间空置未填写，而在合同第九条补充协议“注：在乙方产权办理后，甲方支付首付款，办理过户手续”，故该补充协议将原告支付首付款250000元作为办理产权过户的前置条件。综合以上分析，原告是否履行，及何时履行支付首付款的义务是本《房屋买卖合同》是否能得以继续履行及确定违约责任的关键。由于合同第五条、第九条约定的原告履行付款义务的时间条件存在分歧，故依据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，原告应采用有利于实现合同目的的方式履行付款义务。现原告于《律师函》及庭审中均明确表示其知晓涉案房屋产权证书的登记时间，但在《律师函》中未主动表示履行支付首付款250000元这一办理产权过户的前提条件，而是要求被告于10日内履行协助办理过户手续的义务，显然不属于有利于实现合同目的的履行方式。本院认为，《房屋买卖合同》未能继续履行的原因系因该合同约定不明，且在双方未达成补充协议的情况下，原告未能按照有利于实现合同目的的方式履行己方义务造成，故原告诉称被告违约的理由不能成立，本院对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持。同时，因原告在《律师函》及被告在对该《律师函》之回复中均未能就《房屋买卖合同》继续履行的行为方式达成一致，故前述之《房屋买卖合同》未能继续履行的客观原因仍未消除，在原、被告双方未能依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定另行合意达成有利于实现合同目的的履约方式之前，本院不应直接判令被告继续履行该《房屋买卖合同》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈红梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用3100元，由原告陈红梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 刘 原人民陪审员 裴幼郡人民陪审员 李志坚二〇一〇年八月三日书 记 员 尚上策 微信公众号“”