（2009）三民再初字第3号
裁判日期: 2010-08-03
公开日期: 2014-06-03
案件名称
叶某、戴照煜等与叶某、戴照煜等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
叶某,戴照煜,王小菊,叶桂秀,台州市人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2009）三民再初字第3号抗诉机关：台州市人民检察院。申诉人（原审被告）：叶某。委托代理人：杨英长。被申诉人（原审原告）：戴照煜。被申诉人（原审原告）：王小菊。两原告委托代理人：吴善巧。被申诉人（原审被告）：叶桂秀。原审被告叶某因与原告戴照煜、王小菊房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2008）三民初字第1002号民事判决，向检察机关申诉。台州市人民检察院于二00九年九月十日作出民事抗诉书，向台州市人民法院提出抗诉。台州市人民法院于二00九年十月十六日作出（2009）浙台民抗字第23号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。三门县人民检察院指派检察员吴能水出庭。申诉人叶某委托代理人杨英长、被申诉人叶桂秀、戴照煜、王小菊以及被申诉人戴照煜、王小菊的共同委托代理人吴善巧到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。二00八年九月二十三日，一审原告戴照煜、王小菊起诉称，一审原、被告于2000年12月24日签订《房屋买卖协议》，被告叶桂秀将坐落于三门县海游镇洋涂路43号的五层砖混结构楼房一间以人民币230800元的价格转让给原告，原告分三期将房款支付给被告，由被告叶桂秀收取，并出具收条交给原告留存；被告也按期将房屋产权交付给原告，由原告管理使用至今。在此期间，原告到三门房管处办理了房产转户手续，将产权转移到原告的名下。但意料不到的是：被告叶某无视《房屋买卖协议》的存在和被告叶桂秀已收取房款的事实，竟于2008年2月25日以该房屋租给原告使用，原告在租用期间私自将放在房内的房产证拿去办理转户手续，将所有权过户到自己的名下，侵害了其合法权益为由，提起行政诉讼，撤销了原告的房产证，意图将房产重新霸占回去。原告认为，原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》系出自原、被告双方的完全自愿，且不违反法律规定，当属合法，有效。虽然，被告叶某没有在协议上签字，但当时被告叶某只有12岁，尚未成年，而叶桂秀是其唯一的法定代理人，被告叶桂秀在该协议上代为签字，是履行法定代理人的职责，原告完全有理由相信，叶桂秀收取房款的行为也当然包含了上述的意思。现原告起诉至法院，要求确认原、被告之间所签订的房屋买卖协议有效；被告应协助原告办理房产转户手续。一审被告叶某答辩称，被告叶某又称沈咪咪，1988年8月20日出生，在1996年7月份父母离异，被告叶某根据离婚调解协议由其父亲抚养。现讼争房屋在被告成年后，被告叶桂秀对房屋的处分未清晰的告知被告叶某，后来再知道被告叶桂秀在2000年未经被告叶某父亲同意，擅自将该房屋出让，且出让的所得款项也未用于被告叶某的生活学习所需。在去年被告查阅了房产证，向叶桂秀了解情况后，才知道该房已转让给原告，并已登记到原告名下，发现相关管理部门的确权，是原告自行伪造办理，被告叶某为此起诉至法院，要求撤销原告的房产证，但是在开庭前三门县建设局做出了撤销原告房产证决定，故被告叶某撤回起诉。综上，原告应当退出讼争房屋，对于因房屋买卖协议无效对叶某造成的损失，应当由原告方与被告叶桂秀承担。一审被告叶桂秀答辩称：房屋还给叶某，对于原告房款的补偿问题，就按照协议办理。本院原一审查明，被告叶桂秀与被告叶某系母女关系。讼争房屋原登记在叶某名下。两原告与被告叶桂秀于2000年12月24日签订了一份房屋买卖协议，被告叶桂秀将坐落于三门县海游镇洋涂路43号的五层砖混结构楼房一间以人民币230800元的价格出卖给两原告。两原告、被告叶桂秀在协议上签名，被告叶桂秀并代被告叶某在签字。当时，被告叶某年仅12岁。协议签订后，两原告按约支付了房款人民币230800元。被告叶桂秀于2001年2月份间腾退出该讼争房屋，两原告入住该房屋，并使用至今。两原告于2001年2月18日将讼争的房屋登记到自己名下。2008年6月10日该房产证被撤销。本院原一审认为：合法的买卖关系受法律保护。被告叶桂秀作为被告叶某的监护人，在被告叶某未成年时把属被告叶某所有的房屋出卖给了两原告。从房屋买卖整个过程看，两原告自2000年12月24日与被告叶桂秀签订了房屋买卖协议，依约付清了购房款，并于2001年2月双方付了房屋，整个过程双方自愿，是两原告与被告叶桂秀的真实意思表示；从房屋买卖的法律后果看，两原告是与被告叶某的监护人签订房屋买卖协议，当时被告叶某系未成年人，属限制民事行为能力者，按照当地习惯，使两原告有理由相信，按当时合理价格购买讼争房屋不会侵害他人利益，也无义务征求被告叶某另一监护人许可，况且两原告自入住讼争房屋七年多来，两被告均未提出异议，该买卖行为有效；故两原告要求确认与被告叶桂秀签订的房屋买卖协议有效之诉讼请求，合法有理，本院予以支持；至于被告叶某以该房屋买卖侵害了她的合法权益为由，提出抗辩，要求确认协议无效，因无依据证明两原告有过意或过失的侵权行为存在，故该抗辩难以成立，本院无法采信至于两原告要求两被告协助办理土地、房屋等过户手续的诉讼请求，因该讼争房屋的买卖关系成立，两被告均有协助之义务，故本院亦予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告戴照煜、王小菊与被告叶桂秀于2000年12月24日所签订的房屋买卖协议有效；二、被告依法协助原告办理房产转户手续。由两被告承担受理费。台州市人民检察院抗诉认为，本院（2008）三民初字第1002号民事判决明显不当。理由是：《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款之规定：“监护人应当履行职责，保护被监护人的人身、财产以及其他合法权益，除为被监护人的利益之外，不得处理被监护人的财产。”无处分权人将财产转让给受让人时，所有权人有权追回；受让人只有通过善意取得方式才能取得受让财产的所有权。善意取得的构成要件：第一、受让人受让财产时是善意的。第二、以合理的价格转让。第三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案诉争房屋受让人在取得受让财产时不符合善意取得的构成要件。首先，戴照煜、王小菊买房时明知叶某还有另一主要监护人即父亲沈发明，但没有征得沈发明的同意；其次，戴照煜伪造房屋买卖协议一份，擅自将诉争房屋登记到戴照煜、王小菊名下，该伪造行为证实戴照煜、王小菊受让财产时并非善意；最后，诉争房屋并没有登记到受让人戴照煜、王小菊的名下，在叶某向法院提起行政诉讼后，其伪造协议骗取的产权证已被三门县城建局注销。本案不符合善意取得制度，即使以合理的价格转让，戴照煜、王小菊也无权取得诉争房屋的所有权，诉争房屋的《房屋买卖协议》应属无效。原审法院以“按当时合理价格购买诉争房屋不会侵害他人利益，也无义务征求叶某另一监护人许可”为由，判决认定本案诉争房屋的《房屋买卖协议》有效，明显不当。本院再审过程中，申诉人叶某申诉称，被申诉人戴照煜、王小菊与叶桂秀签订的房屋买卖协议是无效的，该房屋买卖协议违反了民法通则有关监护人不得处理被监护人财产的规定，同时未征得申诉人的主要监护人父亲沈发明的同意或追认，被申诉人戴照煜、王小菊买房时明知叶某还有另一主要监护人存在而不征求其意见，且伪造房屋买卖协议一份，说明其受让财产时并非善意，叶某提起行政诉讼后，讼争房屋的产权证被三门县城建局注销。原审法院认定：“两原告自入住讼争房屋7年多，两被告均未提出异议，该买卖行为有效”是错误的。2000年被申诉人买卖房屋时，申诉人年仅12岁，为限制民事行为能力人，对房屋买卖行为不可能有正确认识，且申诉人一直在学校读书。到2008年，申诉人发现讼争房屋所有权证被转户到被申诉人名下。故于同年提起行政诉讼，注销了房屋所有权证。说明申诉人通过行政诉讼程序进行公力救济来维护自己财产权利，并非没有异议。浙江省湖州市城郊人民法院（1996）城郊菱民初字第50号民事调解书明确叶某随父亲共同生活，申诉人父母自愿离婚，2000年5月，叶某取得房屋所有权证，与叶桂秀无共有。叶桂秀作为次要监护人无权处分叶某的个人财产。另鉴于讼争房屋买卖协议无效，戴照煜、王小菊自2001年2月开始侵占居住，要求其支付给叶某房租款110000元。被申诉人叶桂秀答辩称，房屋买卖协议是无效的，买卖房屋时原告明知房屋是叶某的，原告在尚欠我30000元情况下，伪造买卖协议将房屋过户，是恶意取得。被申诉人戴照煜、王小菊答辩称，双方签订的房屋买卖协议合法有效。叶桂秀是叶某的实际监护人，叶桂秀在卖房屋时未告知我们叶某还另有监护人，被申诉人有理由相信叶桂秀是叶某的唯一监护人；买卖房屋的价格是合理的，没有损害叶某的利益，买受人是善意的；叶桂秀有时打麻将输钱，使生活费无着落，为了叶某生活所需出卖房屋，该买卖行为也是合法有效的。再审庭审中，戴照煜、王小菊提供了以下证据材料：1、房屋买卖协议及收条各一份，拟证明原被告签订了房屋买卖协议，叶桂秀已经收到原告支付的230800元房款；2、（2003）三民初字第883号民事判决书，拟证明讼争房屋实际产权人是叶桂秀；3、公证书、叶桂秀与郑良月、吴香秀等人房屋买卖协议、产权证、职工宿舍产权转让协议书，拟证明叶桂秀将讼争房屋出卖后购买了房屋，之后又出卖给吴香秀。经庭审质证，叶某质证意见为：1、讼争房屋系叶某个人所有，叶某对该份协议毫不知情，叶某有二个监护人，叶桂秀一人签订协议，也是违反法律规定的，该协议无效。2、（2003）三民初字第883号民事判决书证明房屋所有权是叶某；3、叶桂秀买卖房屋与本案无关。叶桂秀质证意见为：1、房屋产权是叶某的，协议应该是无效的，但王小菊说房管处有关系，只要我签字，她能够转户；收条先打，实际房款还欠30000元；2、判决书证明房屋所有权是叶某的；3、叶桂秀另外买卖房屋与本案无关。叶某在再审庭审中为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、土地使用权证一份，拟证明讼争房屋系叶某一人所有；2、湖州市城郊人民法院（1996）城郊菱民初字第50号民事调解书一份，拟证明叶某还有另一法定监护人，在叶桂秀处置房屋时没有经过叶某父亲的同意；3、三门法院（2008）三行初字第13号及第19号行政裁定书各一份，拟证明建设规划局于2008年撤销了房屋所有权证。戴照煜、王小菊质证认为：对上述三份证据真实性没有异议，对于被告所要证明的被告叶某另有一个监护人也没有异议，但是叶桂秀签字买卖协议时，叶某身边只有一个监护人即被告叶桂有，原告方有理由相信被告叶桂秀有权出卖该讼争房屋。行政裁定书只能说明房屋所有权没有转移，不能说明房屋买卖协议无效。叶桂秀质证无异议。本院认证如下：一、戴照煜、王小菊提供的证据材料房屋买卖协议，在原一审时已经提供，该份协议是叶桂秀与戴照煜、王小菊真实意思表示，作为买受人有理由相信叶桂秀有权处理该房屋，当初的房价合理，叶桂秀并没有损害叶某的利益。所以，该份协议有效；二、叶桂秀出具给戴照煜、王小菊的收条，证明叶桂秀已经收到戴照煜、王小菊给付的房款230800元。叶桂秀称戴照煜、王小菊尚欠30000元未能提供充分的证据予以证实；三、（2003）三民初字第883号民事判决书，证明讼争房屋所有权是叶某的；四、叶桂秀与郑良月、吴香秀等人房屋买卖协议与本案无关；五、叶某提供的调解书，本院认为该调解书系生效的法律文书，本院予以采信。但不影响另一监护人叶桂秀处置叶某的房产；六、行政裁定书证明房屋所有权没有转移，不能证明房屋买卖协议是否有效。本案经开庭审理，再审查明的事实与原一审查明的事实相一致。本院再审认为，合法的买卖关系受法律保护。被申诉人叶桂秀作为申诉人叶某的监护人，在叶某未成年时把属其所有的房屋出卖给了两被申诉人。从房屋买卖整个过程看，两被申诉人自2000年12月24日与叶桂秀签订了房屋买卖协议，依约付清了购房款，叶桂秀于2001年2月交付了房屋，整个过程双方自愿，是双方真实意思表示。虽然两买受人是与申诉人叶某的监护人签订房屋买卖协议，但是，当时叶某系未成年人，属限制民事行为能力者，按照当地习惯，买受人有理由相信，按当时合理价格购买讼争房屋不会侵害他人利益，也无义务征求叶某另一监护人许可，同时，考虑到讼争房屋已交付多年，两买受人也一直居住至今，应当确认该买卖行为有效，否则，有违公平合理原则，故申诉人请求确认被申诉人签订的房屋买卖协议无效之主张不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理正确。抗诉机关的抗诉理由和申诉人的申诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：戴照煜、王小菊与叶桂秀于2000年12月24日所签订的房屋买卖协议有效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判长 奚圣旭审判员 叶介胜审判员 柯红霞二〇一〇年八月三日书记员 枊凤青说明：因承办人与该判决的意见不一致，所以承办人在拟稿时很难准确的把审委会的意思表述清楚，特别是在对房屋买卖协议的认证上，承办人认为认定无效比认定有效在法理上更能站得住脚，认定有效的理由感觉很别扭，经不住推敲。审委会中的认定买卖协议有效的理由“表见代理”与“公平原则”承办人认为均不能适用，根据特别法优于一般法原则，应该适用监护人不得处置被监护人财产的规定，公平原则也不能适用，它只能适用在买卖双方，而本案的焦点不在买卖双方，因为买卖双方对所有权人来说均为侵权人，这是“王顾左右而言它”。所以，承办人拟稿时感觉困难，在说理上基本照搬原一审判决的理由。尽管如此，承办人仍感觉不太圆满，望签发人多费心改圆，特此说明。承办人：奚圣旭