（2010）甬东民初字第837号
裁判日期: 2010-08-03
公开日期: 2015-12-28
案件名称
王某某、王某与邱某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,王某,邱某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬东民初字第837号原告：王某某。原告：王某。委托代理人：乌甲。被告：邱某某。委托代理人：胡某某。原告王某某、王某与被告邱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理，依法由代理审判员杨锦晶适用简易程序于2010年6月13日公开开庭进行了审理。原告王某某、王某的委托代理人乌甲、被告邱某某及其委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、王某诉称：2009年11月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市××碶路××号房屋出租给被告使用，租期八年，自2010年2月1日至2018年1月13日止，租金为每年310000元，半年一付等。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告使用。2010年4月原告发现被告未经原告同意，以在承租房屋玻璃门上公开张贴招租广告的方式对房某某以转租，并与他人签订了为期六年的房屋租赁合同，租金前两年为每年350000元，以后逐年递增7%。要求法院判令解除原、被告2009年11月17日签订的《房屋租赁合同》。被告邱某某辩称：原、被告间存在房屋租赁关系是事实，但被告并没有将房屋转租给他人。被告如何使用承租的房屋不能作为原告解除合同的理由，被告没有侵害原告房屋的相关权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1、原告王某某、王某提供房产证两本、2009年11月17日的《房屋租赁合同》一份，拟证明两原告对涉案房屋有所有权以及原、被告间存在房屋租赁关系的事实。经质证，被告邱某某对上述证据没有异议。本院认为，原告提供的上述证据能证明原告所主张的事实，本院对该事实予以确认。2、原告王某某、王某提供被告与案外人孙某签订的《房屋租赁合同》复印件一份、收条一份、案外人孙某2010年4月13日邮寄给被告的关于租房延期付款的函一份，并申请证人乌乙、丁某某、孙某到庭作证，拟证明被告转租房屋牟利的事实。经质证，被告邱某某对与孙某签订的《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但认为该合同是草签合同，并没有作为正式的房屋租赁关系确定下来。当时孙某称其要加盟一美容机构需要办理手续，故被告先将合同复印件给她，同时被告和其说好要等房东同意才能转租。租赁合同是2010年4月9日签订的，考虑到要先征得房东的意见，故被告就把合同的起始日期定为5月10日，合同原件也等房东同意后再给孙某。被告收取的是孙某支付的预付款，并不是定金。被告认可收到过孙某寄发的函，认为该函可以证明被告和孙某的房屋租赁合同并没有真正的履行。对乌乙、丁某某的证言的关联性有异议，认为两证人不能说明张贴出租广告的店面的具体位置。对证人孙某的证言的真实性有异议，认为孙某某为减少租金与原告直接沟通过，孙某也是认可被告在与其签订合同时出示过原告的房产证复印件，故被告并不存在欺骗孙某的行为，被告与孙某间的租赁事实没有实际发生。对此，原告王某某、王某认为被告与孙某签订的《房屋租赁合同》中载明合同只用于加盟手续不作它用的原因是孙某要求被告出示房产证，而被告拿不出，因此孙某拒绝将第一笔房屋租金交给被告，被告为了能和孙某继续履行合同，就将定金时间延迟了。本院认为，因被告邱某某对与孙某签订的《房屋租赁合同》、收条及函的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。3、被告邱某某提供2010年4月16日被告寄发的关于某某两间店面是否允许转租的催告函一份、国某某快专递邮件详情单两份，拟证明被告于2010年4月16日发函给原告，就能否转租征求原告的意见的事实。经质证，原告对寄给原告王某的催告函没有异议，但称寄给原告王某某的催告函开庭当日上午才收到。被告邱某某对此予以否认，并提供2010年4月17日原告王某某、王某出具的回函一份、2010年4月18日被告寄发给案外人孙某的关于速来收回1万元房屋租赁预付款的催告函复印件一份、国某某快专递邮件详情单一份，拟证明原告曾收到被告的催告函，并回复称其不同意被告转租，被告立即取消转租意向的事实。原告王某某、王某质证后，对该回函的真实性没有异议，对关联性有异议，对被告发给案外人的催告函表示不清楚，认为被告与案外人签订租赁合同以及收取定金的行为均发生在被告寄发催告函之前，故被告的违约行为已经存在。为此，原告王某某、王某提供2010年4月30日解除房屋租赁合同通某某一份、国某某快专递邮件详情单一份，拟证明原告对被告已尽告知义务的事实。经质证，被告邱某某对该证据的真实性没有异议，但认为原、被告双方的租赁合同是真实有效的，原告解除合同的通知是没有法律依据的。为证明自己的主张，被告邱某某提供2010年5月6日寄发给原告的关于《解除房屋租赁合同通某某》的回复函复印件一份、国某某快专递邮件详情单一份。原告王某某、王某质证后，对证据的真实性没有异议，但认为被告的回复不能免去其违约责任。本院认为，原、被告提供的上述证据相互结合，可以证明原、被告间曾就涉案房屋能否转租以及被告是否存在违约行为，原告可解除双方的房屋租赁合同等事宜进行交涉的事实，对上述事实本院予以认定。综上，本院认定：原告王某某系宁波市江东区杨木碶路328弄14号房屋所有权人。原告王某系宁波市江东区杨木碶路328弄16号房屋所有权人。2009年11月17日，原告王某某、王某与被告邱某某签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将位于宁波市××碶路××、××号房屋出租给被告，租赁期限为八年，即2010年2月1日至2018年1月31日止等内容。双方在该《房屋租赁合同》中对房屋转租事宜未作出明确约定。2010年4月4日，被告邱某某向案外人孙某出具收条一份，载明“今收到九五国际（杨木碶路328弄14#、16#租房定金壹万元正￥10000）备注：此房不能经营餐饮有关的项目。定金有效期限（2010年4月4日-2010年4月10日）”。后被告邱某某在该收条上补充“此收条有效期延期至2010年4月15日止”字样。2010年4月9日，被告邱某某与案外人孙某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告邱某某将位于宁波市××碶路××、××号房屋出租给孙某，租赁期限陆年，自2010年5月10日至2016年5月9日止等内容。孙某持有的系该《房屋租赁合同》的复印件，复印件上载明有“此租赁合同只用于加盟手续，不作它用”的字样。2010年4月13日，案外人孙某向被告邱某某寄发《关于租房延期付款的函》一份，称因邱某某并非江东区杨木碶路328弄14号、16号房屋的所有权人，且房屋所有权人并不同意房屋转租，故按双方签订的租赁合同中关于2010年4月15日孙某应支付的房屋租赁款项，孙某将延期付款，待房屋所有权人出具同意房屋转租委托书和该房产证原件后再予付款等内容。2010年4月16日，被告邱某某向原告王某某、王某寄发《关于某某两间店面是否允许转租的催告函》一份，就能否转租涉案房屋征求原告的意见。2010年4月17日，原告王某某、王某向被告邱某某寄发《回函》一份，载明被告未经原告同意不得转租涉案房屋，若擅自转租将承担违约责任等内容。2010年4月18日，被告邱某某向孙某寄发《关于速来收回1万元房屋租赁预付款的催告函》一份，载明因房东不同意房屋转租，故被告与孙某于2010年4月9日签订的租赁合同自行失效，要求孙某在收到函件后3日内速来领取1万元房屋租赁预付款，逾期作自动放弃处理。2010年4月30日，原告王某某、王某向被告邱某某寄发《解除房屋租赁合同通某某》一份，载明因被告的擅自转租等违约行为，要求解除双方于2009年11月17日签订的《房屋租赁合同》，被告腾房并办理交接等内容。2010年5月6日，被告邱某某向原告寄发《关于﹤解除房屋租赁合同通某某﹥的回复函》一份，载明被告已尊重原告意见取消一切转租意向，擅自转租的事实不成立，被告不存在违约行为等内容。本院认为，房屋的转租是指承租人并不脱离其原有租赁关系，而将租赁物出租与次承租人使用、收益。判断承租人是否实施转租行为，可从房屋转租关系的建立及房屋实际的转移使用、收益等方面予以界定。本案中，首先，原告王某某、王某与被告邱某某签订的《房屋租赁合同》中并未对转租事宜作出明确约定，后被告邱某某与案外人孙某签订了《房屋租赁合同》并出具收条，提供租赁的房屋系其与原告王某某、王某签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋，体现出被告邱某某有将其承租房屋进行转租的意向。其次，根据2010年4月9日被告邱某某与孙某签订的《房屋租赁合同》的记载及当事人的庭审陈述、证人证言，该合同约定的租赁起始日为2010年5月10日，且孙某当时获得的仅为载明有“此租赁合同只用于加盟手续，不作它用”字样的租赁合同复印件，被告邱某某亦未收取到孙某支付的房屋租金等款项。根据原告王某某、王某与被告邱某某间的函件往来可以看出，在被告邱某某与孙某约定的租赁合同起始日2010年5月10日前，被告邱某某就是否可以转租征求了原告的意见，在原告不同意转租的情况下，被告邱某某亦及时向孙某发函告知双方的租赁合同无法履行等事宜，故被告邱某某意欲转租的涉案房屋尚未实际转移给孙某使用、收益，被告邱某某并未实际实施转租的行为。房屋的转租需经出租人同意，但出租人是否同意转租的意思表示的作出并不局限于转租合同签订之前，考虑到被告邱某某在得到出租人不同意转租的意见后，及时发函与案外人解除租赁关系，且涉案房屋也未实际交付给案外人使用、收益，故本院对原告王某某、王某关于被告邱某某存在擅自转租的违约行为的主张，不予采信。对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某、王某的诉讼请求。本案受理费5950元，减半收取2975元，由原告王某某、王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通某某后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 杨锦晶二〇一〇年八月三日代书 记员 顾 铭 来自