（2009）杭江民初字第2067号

裁判日期: 2010-08-03

公开日期: 2015-12-27

案件名称

门某某与徐某某占有保护纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

门某某,徐某某,陶某某

案由

占有保护纠纷

法律依据

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2009）杭江民初字第2067号原告门某某。委托代理人罗某某、蔡某某。被告徐某某。委托代理人王某某。第三人陶某某。委托代理人金某。原告门某某诉被告徐某某、第三人陶某某占有保护纠纷一案，本院于2009年9月1日立案受理后，依法由代理审判员胡金刚适用简易程序独任审理，于2009年9月28日公开开庭审理了本案，原告委托代理人罗某某，第三人委托代理人金某到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2010年6月30日公开开庭审理了本案，原告委托代理人蔡某某，第三人委托代理人金某到庭参加诉讼。被告徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告门某某起诉称：原告于2006年11月6日与被告徐某某协议离婚，离婚协议中写明坐落于杭州市天成某某2幢4单元1102室的房屋归原告所有。由于该房屋贷款当时尚未还清，所以直至2008年12月原告还清贷款后才办理了房屋的过户手续。2008年12月2日，被告徐某某在原告不知情的情况下将属于原告所有的前述房屋出租给第三人陶某某。原告发现后报警，但是第三人拒绝将房屋归还原告。综上所述，原告认为被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，依法提起诉讼，请求：1.确认被告与第三人签订的租赁合同无效；2.判令第三人立即停止侵害，搬出杭州市天成某某2幢4单元1102室房屋，归还原告；3.判令被告及第三人赔偿原告从2008年12月2日起至实际归还房屋时止的损失（按每月4500元的租金标准计算，至2009年9月2日为40500元）；4.判令由被告及第三人承担本案的诉讼费用及其他费用。庭审中，原告门某某撤回第三项要求被告及第三人赔偿原告从2008年12月2日起至实际归还房屋时止的损失的诉讼请求。被告徐某某提交了书面答辩状，答辩称：2008年9月初，国航浙江分公司车队调度员付晨伟向鑫兆建筑公司总经理俞某某借款22万元，由被告提供担保。一个月后，因付晨伟不付息且找不到其人，鑫兆公司员工陶某某等人便找到被告的住所（杭州市天成某某2幢4单元1102室）威胁要求被告还款，且强行住下，称何时还完钱便何时离开。因被告无力偿还付晨伟的债务，后在俞某某等人的胁迫下，至房产档案馆调出天成某某2幢4单元1102室的档案信息，后被迫同意修改离婚协议并签字，然后又伪造了房屋三证，由俞某某等人通过中间人孙炳平联系了宇森公司借到20万元，加上被告向某某借得4万元，共计24万元，代付晨伟还清了其向鑫兆公司的借款。后因银行卡及朋友还款一事，被告向陶某某借款5万元（收到现款4万元），月息1万元，借期两个月。2009年1月被告分三次返还本金1万元。陶某某为确保被告还款，便胁迫被告签订房屋租赁合同，月租金2500元，期限三年（为了不违法涉及高利贷，便将本金和利息都算进去）。现被告无任何收入，暂无能力还款。后原告通知被告，陶某某等人撬门进入天成某某2幢4单元1102室，后原告报警、起诉。第三人陶某某陈某称：第三人认为其与被告签订的房屋租赁合同是有效的。2008年12月2日被告与第三人签订房屋租赁协议，期间房屋产权属于被告与原告共同所有，故第三人认为既然有被告的签字，合同已经成立，且第三人已支付了9万元租金，所以租赁合同是有效的。此外，由于原告的原因致使第三人无法使用房屋。在2009年8月份，被告才将房屋交给第三人，之后第三人就更换了门锁，第二天原告找上门，并报警。现在涉案房屋已经被原告停电停水，第三人无法使用。第三人认为原告要求第三人承担损失没有法律依据。原告门某某提供了下列证据：1．离婚证及离婚协议书各1份，用以证明原告与被告已于2006年11月6日协议离婚，本案所涉杭州市天成某某2幢4单元1102室房屋为原告所有的事实；2．房屋产权证1份，用以证明杭州市江干区天成某某2-4-1102房屋为原告所有；3．房屋租赁合同1份，用以证明被告将原告所有的房屋出租给了第三人使用，侵害了原告的合法权益；4．房屋所有权证存根1份，用以证明第三人知道房屋的共有人是原告与被告，原告认为第三人明知该房屋有共有人，应该有谨慎审查的义务，应该征得共有人的同意，故原告认为第三人不构成善意第三人。且根据被告的答辩，第三人是知道原、被告已离婚，房屋归原告所有的事实。被告徐某某未提供证据。第三人陶某某提供的证据为房屋租赁合同1份，用以证明2008年12月2日第三人向被告承租涉案房屋，并支付了房租90000元的事实。经庭审质证，本院对原告及第三人所提供的证据认证如下：原告的证据：证据1，第三人对其真实性无异议，但认为该协议书仅能证明原、被告2006年11月6日协议离婚时约定房屋归原告所有。本院认为，该证据能够证明原告所要证明的事实，本院予以确认。证据2，第三人无异议，本院予以确认。证据3，第三人对其真实性无异议，但认为该证据并不能证明被告及第三人侵害了原告的权益。本院认为，该证据能够证明被告与第三人签订合同，将本案所涉房屋出租给第三人的事实，本院予以确认。证据4，第三人对其真实性无异议，但认为租赁房屋不需要共有权人签字同意。本院认为，该证据能够证明该房屋所有权证上记载有共有人门某某的事实，本院予以确认。第三人的证据，原告对于真实性无异议，对于证明内容有异议，原告认为被告无权出租涉案房屋，被告与第三人的租赁关系是不合法的。本院认为，原告的异议成立，本院对该证据的真实性予以确认。被告徐某某未到庭，放弃了质证及提出抗辩的权利。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本案可确认的事实为：原告与被告原系夫妻。坐落于杭州市江干区天成某某2幢4单元1102室房屋原登记所有权人系被告，原告为共有权人。原告与被告于2006年11月6日离婚，离婚协议约定前述房屋产权归原告所有。2008年12月2日，被告与第三人签订房屋租赁合同一份，将前述房屋出租给第三人使用，合同约定租赁期三年，月租金2500元，三年租金于合同签订之日一次性支付。2008年12月22日，原告将该房屋产权变更登记至自己名下。现该房屋为第三人所占有。本院认为，原告于2008年12月22日将本案所涉房屋变更登记至自己名下，该房屋所有权自此方发生变更。被告于2008年12月2日就该房屋与第三人签订租赁合同时，该房屋尚属原告与被告共同共有。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。被告未经原告同意而将该房屋出租给第三人使用，属无权处分。关于第三人所陈述的其与被告签订合同时属善意的意见，本院认为，根据第三人的陈述，其在与被告签订租赁合同时审查过该房屋的所有权证，第三人是明知该房屋存在共有权人原告。况且该房屋租赁合同约定租期三年，此租赁行为属重大事项，亦应取得共有权人原告之同意。故不能认定第三人与被告签订该租赁合同时属善意行为。综上分析，被告与第三人签订房屋租赁合同，擅自将其与原告共同共有的房屋出租给第三人，属无权处分行为，而该行为既未取得共有权人原告的追认，且第三人亦非善意，故该房屋租赁合同无效。既然合同无效，第三人便无权占有该房屋，原告现作为该房屋的所有权人，有权要求第三人腾退搬离该房屋。因此，原告的诉讼请求理由正当、于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、徐某某与陶某某于2008年12月2日所签订的房屋租赁合同无效；二、陶某某于本判决生效之日起十日内腾退搬离杭州市天成某某2幢4单元1102室房屋。案件受理费813元，公告费260元，合计1073元，由徐某某、陶某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费813元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××024409008802968）。审　判　长　沈　　　慧　　　文代理审判员　胡金刚人民陪审员王飞二〇一〇年八月三日代书　记员　张　　　欢　　　欢来源：百度搜索“”