（2010）深中法民五终字第877号

裁判日期: 2010-08-03

公开日期: 2015-12-01

案件名称

吴某某因其他土地使用权纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第877号上诉人（原审被告）：吴某某。被上诉人（原审原告）：深圳市某某物业发展有限公司上诉人吴某某因其他土地使用权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第2276号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，1992年11月30日，深圳市某某物业发展有限公司作为转让方、吴某某作为认购方签订了一份《土地使用认购书》，约定深圳市某某物业发展有限公司与龙华镇某某村联合开发民某某村，吴某某进行交款登记，选号及办理有关手续，一证一户，每户用地120平方米，空地180平方米，土地使用费共7.9万元，每区由吴某某选择一套标准图纸由深圳市某某物业发展有限公司组织统建，按图纸施工，建设工程造价按设计院预算并经某某村镇办审核为标准工程造价；吴某某施工合同签订后五天内，付总工程款50%，一个月内付款35%，余款经验收合格后10天内一次性付清，如未按上述条款付进度款，以应付款数之日起至付清款日止，按集资利息月息20%计入工程成本，应交工程款逾期超过两个月土地则另行安排；土地使用合同签订后，本认购书自然时效。合同签订后，吴某某向深圳市某某物业发展有限公司交纳了土地使用费及工程款人民币346630元，深圳市某某物业发展有限公司对涉案房产进行了建设，但一直未向吴某某交付，现涉案房产已经拆除。庭审中，深圳市某某物业发展有限公司确认涉案房产的土地系农村集体土地，对涉案房产进行建设没有取得行政主管部门的批准，没有报建手续。吴某某确认涉案房产已经取得龙华镇颁发的建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书。上述事实，有深圳市某某物业发展有限公司、吴某某当庭陈述和提供的《土地使用认购书》、收款收据、民事判决书、收件凭证等证据材料在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。原审原告深圳市某某物业发展有限公司的诉讼请求为：一、深圳市某某物业发展有限公司与吴某某所签订的《土地使用认购书》无效；二、深圳市某某物业发展有限公司退还吴某某支付的土地使用费、工程款等费用346630元；三、吴某某承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案争议的焦点为深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的《土地使用认购书》是否有效的问题。深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的协议书中约定的房产，深圳市某某物业发展有限公司确认系在农村集体土地上建设，没有取得行政主管部门批准的报建手续；吴某某确认已经取得龙华镇颁发的建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书，上述两证一书均为向农村村民核发的私人住宅建设手续，表明涉案房产的土地尚未被行政主管部门依法批准为建设用地，仍然属于农村集体用地，故本案属于农村集体土地出让纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；任何单位和个人进行建设需使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；即使是村民兴建住宅，也应由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，还应办理农用地转用审批手续。本案所涉地块在深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订《土地使用认购书》时为龙华镇民乐村集体所有的土地，依据上述法律规定，其不得直接被出让用于建房，而且深圳市某某物业发展有限公司、吴某某至今仍未就该地块办理相应的农用地转用及其他建房所需手续，因此，深圳市某某物业发展有限公司、吴某某双方所签订的《土地使用认购书》应为无效，深圳市某某物业发展有限公司的第一项诉讼请求原审法院予以支持。由于上述协议无效，故深圳市某某物业发展有限公司应将其所收取的土地使用费及工程款共346630元返还给吴某某。鉴于本案合同无效的主要责任在于深圳市某某物业发展有限公司，而其实际已占用吴某某资金多年，结合房价上涨等因素，原审法院酌定深圳市某某物业发展有限公司还应另行赔偿吴某某经济损失554608元，并由深圳市某某物业发展有限公司承担诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条、第四十四条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市某某物业发展有限公司和吴某某于1992年11月30日签订的《土地使用认购书》无效；二、深圳市某某物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴某某土地使用费及工程款共346630元；三、深圳市某某物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴某某经济损失554608元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6499元，由深圳市某某物业发展有限公司承担。上诉人吴某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求撤销（2009）深宝法民三初字第2276号判决书；二、改判《土地使用认购书》有效，驳回上诉人其他诉讼请求；三、请求被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、本案应当本着尊重历史、尊重当事人在签订合同当时之真实意思表示为裁判的原则。本案的起因是17年前上诉人与被上诉人签订的一份《土地使用认购书》（以下称”认购书”）所涉项目用地是经龙华镇政府同意，镇属企业以与农村集体签订征地补偿协议书的形式取得的用地，用于建设别墅并向社会公开销售。认购书签订时其内容是符合当时深圳市相关规定的，而且这种观象在深圳市范围内在当时乃至现在均广泛的、普遍的存在。同时在签订认购书之时，双方均充分了解当时的法律、政策以及实际情况，充分表达了自己的内心真实意思，并不存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情况。因此，本着尊重历史、实事求是的原则，应当驳回被上诉人第一项诉讼请求，判令认购书有效。二、认购书已经存续17年，其未得到完全履行的责任全部在于被上诉人。本案的基本事实是，民乐新村项目是经原龙华镇政府规划批准，由原宝安县龙华镇经济发展总公司（为镇政府下属企业，也是镇政府唯一有权开发房地产的企业）征用土地，统一开发建设的别墅住宅区。其用地已由县、镇国土部门备案，是有土地红线图（宗地号为A802-0024），并由原告统一办理了《建设用地规划许可证》、《村镇住宅建设许可证》和《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准书》等相关审批手续，但在该项目建设过程中，由于被上诉人违法挪用建设资金、管理不善，造成工期拖延，部分建筑存在质量问题，同时，被上诉人怠予办理完善相关征地和房产证手续，使涉案房产至今未能交付给上诉人。而与本案同样性质的”梅花新村”已全部办理了房产证，也并无土地纠纷存在。因此，认购书未能完全履行，责任全在于被上诉人，其应当依法承担全部违约责任。三、依照民法的公平原则，被上诉人关于退款的请求是无理的，根本不应得到支持。从本案的历史沿革来分析，排除所有其他或然因素，这17年以来房款的利息、合理的利润及通货膨胀的因素都应当予以考虑。而且被上诉人也承认在本案中存在着违约行为即工程质量和延期交付等问题。被上诉人欲用17年前的标准赔付17年后的损失，这不仅不公平而且也不符合法律规定：根据合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……。所以被上诉人关于返还上诉人所有费用的请求不但违反公平原则，也不符合法律规定，应依法驳回。四、被上诉人非法暴力拆除涉案房产，应承担侵权责任。如上所述，涉案房产（合土地使用权）至今未能交付使用，未能办理完善相关征地、报建手续，未能办理房产证，责任完全在于被上诉人一方，其理应承担全部违约责任。但被上诉人在其已向法院起诉并正在法院审理期间，在未与业主达成补偿回购协议，在没有取得政府强制拆除令，也没有取得法院生效法律文书的情况下，于2007年8月25日与2009年11月11日两次组织数百人暴力拆除涉案房产，严重侵害了广大业主的合法权益，其应承担相应的侵权责任。五、依照现行法律规定，本案理应按”历史遗留问题”处理。如上所述，本案之所以造成今天这种局面，责任完全在于被上诉人。从尊重历史事实的角度出发，本着依法处理的原则，上诉人认为本案完全符合深圳市人大2007年6月2日公布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的相关规定，理应按照”历史遗留问题”处理。同时，在此应特别指出，市人大的决定第三条规定，市政府”违法建筑普查工作应当在本决定实施之日起一年内完成”；第六条规定”确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等办法由市政府另行制定。”目前，市政府组织的”普查工作”正在进行中，处理违法建筑的具体办法（包括确认产权、核发房产证的具体条件及补偿标准等）还没有出台，因此，本案目前还不具备马上处理的条件，应当待政府的相关规定公布实施后再依规处理。综上所述，上诉人认为首先本案应当本着尊重历史、尊重签订合同时双方当事人真实的意思表示的原则进行裁判；其次，本案中认购书事实上是可以得到履行的，而被上诉人故意采取暴力手段不履行；再次本案裁判之时应当认真考虑民法的立法原则，基本出发点以及相关的民法原则进行裁判；而一审法院不尊重历史事实进行裁判，罔顾上诉人的利益，所以上诉至贵院，请求贵院能够在尊重历史事实、合理照顾上诉人的合理利益的前提下合理裁判。被上诉人深圳市某某物业发展有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间签订的《土地使用权认购书》是否有效。根据查明的事实，本案属于农村集体土地使用权出让纠纷，本案应当适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。涉案的土地为农村集体所有的土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地依法不得进行买卖，本案中，双方当事人直至现在也没有办理相应的建房审批手续，原审法院认定双方当事人之间签订的《土地使用权认购书》无效是正确的。上诉人上诉认为原审法院认定涉案合同无效错误没有法律依据，本院不予采纳。对于合同无效，被上诉人是转让方负有主要过错责任，上诉人负有次要过错责任。依据法律规定的合同无效的处理原则，原审法院判令被上诉人应当返还上诉人向其交纳的土地使用费及工程款人民币346630元符合法律的规定，本院予以维持。原审法院充分考虑了上诉人交纳土地使用费及工程款已有多年，深圳的房地产价格上涨的因素，以合同无效的过错责任为原则酌情判令被上诉人赔偿上诉人经济损失人民币554608元妥当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6499元，由上诉人吴某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　钟　波审　判　员　俞　红代理审判员　聂　效二〇一〇年八月三日书　记　员　邹俊辉搜索“”