（2010）绍民初字第2368号
裁判日期: 2010-08-26
公开日期: 2014-06-20
案件名称
王调娟、杨青等与杨庚星、朱云珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王调娟,杨青,杨超,杨庚星,朱云珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2010）绍民初字第2368号原告：王调娟。原告：杨青。原告：杨超。法定代理人：王调娟，系杨超母亲。上述三原告的共同委托代理人：卢兵。被告：杨庚星。被告：朱云珍。委托代理人：李素文。原告王调娟、杨青、杨超诉被告杨庚星、朱云珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月5日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，于2010年8月25日公开开庭进行了审理，原告王调娟、杨青、杨超的共同委托代理人卢兵，被告杨庚星，被告朱云珍及其委托代理人李素文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王调娟、杨青、杨超共同诉称：原告王调娟与被告杨庚星系夫妻并生育子女杨青、杨超。2007年11月，因柯北新市场区三期工程建设项目，原告王调娟夫妇的房屋需要拆迁，当时由被告杨庚星作为一户代表签订房屋拆迁产权调换协议，三原告及被告杨庚星共四人获得安置房屋二套，包括迎驾桥安置小区24幢402室、502室，配套车库两个，阁楼一个。被告杨庚星曾积欠朱云珍借款70，000元，因偿还该债务的需要，两人在明知安置房屋为被告杨庚星一家四人共有的情形下，恶意串通并于2008年6月20日签订一份《房屋买卖合同》，将上述安置房中的24幢402室及配套车库作价220，000元出卖给被告朱云珍。现系争出卖房屋已经于2009年10月具备交付条件，但由于原告一家尚欠拆��部门补差款，故至今未去受领房屋，此时三原告才知道两被告间房屋买卖之事。三原告认为，系争出卖房屋系被告杨庚星一家四人共有的财产，两被告未经三原告的同意私下恶意串通签订房屋买卖合同，此合同应为无效，现诉至法院，诉讼请求为：要求确认两被告于2008年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效。被告杨庚星辩称：我对于三原告起诉的事实与理由无异议，两被告签订的房屋买卖合同应为无效。被告朱云珍辩称：1、系争出卖房屋由被告杨庚星通过拆迁安置所得，绍兴县齐贤镇政府在安置时发给杨庚星的确权通知书中载明安置人口无法确定，故没有证据证明原告杨青、杨超可享受安置房，故该两位原告的主体不适格。2、两被告于2008年6月20日签订《房屋买卖合同》事实，三原告于2010年8月5日提起诉讼，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。3、被告杨庚星基于家事代理权作出房屋买卖的决定，是合法的行为。两被告签约时没有恶意串通，系争合同也不存在合同法规定的无效情形，应为合法有效。另，原告王调娟陈述其于2009年10月才知道房屋买卖合同的存在，不符合常理，其也从未告诉被告朱云珍不同意出卖房屋。综上，请求法院驳回三原告的诉讼请求。本院认定以下事实：原告王调娟与被告杨庚星系夫妻，两人生育二个子女，分别为女儿杨青，儿子杨超。2007年11月，拆迁人绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司委托绍兴县齐贤镇人民政府与被告杨庚星签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定土地使用权登记于被告杨庚星名下的地号356、建筑面积81.72平方米房屋需要拆迁，根据政策，确定杨庚星的安置人口为四人，被拆迁房屋可以产权调换方式安置100平方米，其余面积不作产权调换，按政策进行补��，安置房包括迎驾桥安置小区24幢402室、502室，建筑面积均为80.17平方米，24幢5号、6号配套车库，建筑面积为13.84平方米、14.11平方米，阁楼一个，建筑面积为44.37平方米。2009年10月，上述安置房屋具备交房条件，由于被告杨庚星尚未缴清补差款，故至今未接收房屋。2008年6月20日，两被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由被告杨庚星将上述安置房屋中的迎驾桥安置小区24幢402室及5号车库作价220，000元出卖给被告朱云珍。该购房款中70，000元抵冲被告杨庚星欠朱云珍的借款，其余150，000元已由被告朱云珍付清。现三原告诉讼来院，要求确认上述《房屋买卖合同》无效，遂成讼。以上事实，由三原告提供的证明、结婚证、户口簿、集体土地建设用地使用权证、确权通知书、绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议、房屋买卖合同以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。本院认为：原告王调娟、杨青、杨超提出诉讼，以系争出卖房屋系被告杨庚星一户四人共有，两被告未经三原告同意恶意串通签订房屋买卖合同的行为损害其利益为由，要求确认系争合同无效。被告朱云珍辩称三原告起诉已超过诉讼时效，原告杨青、杨超主体不适格，系争合同应为有效。本院认为，诉讼时效一般针对债权请求权而言，现三原告提起确认合同无效之诉，主体并无不当，本案并不适用民法通则规定的二年普通诉讼时效，故本院对于该辩称主张不予采信。据此，本案的焦点在于：1、系争出卖房屋是否系被告杨庚星一户四人的共同财产？2、两被告签订的房屋买卖合同是否无效？为此本院归纳分析如下：针对第一个焦点，本院认为，根据我国物权法的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经���记，不发生效力。系争房屋是被告杨庚星与相关拆迁人签订的房屋拆迁产权调换协议约定的合同标的物，由于被告杨庚星作为合同相对方，至今未为该房屋办理物权登记，故被告杨庚星对此只享有合同债权，三原告认为杨庚星一户共四人已取得系争房屋的产权自不能成立。针对第二个焦点，系争房屋已由被告杨庚星出卖给朱云珍的事实由双方签订的合同佐证，可以认定。对于该合同的效力的认定问题，本院认为，在债权形式主义的物权变动模式之下，债权合同的效力是独立存在的，只要不具有我国合同法第五十二条规定的无效情形，其债权合同应为有效。这符合我国现行法律关于物权变动模式的相关规定，也符合我国物权法关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。由此，系争房屋物权变动的法律效果，不影响债权合同的效力。结合本案事实，朱云珍作为系争房屋的买受方，向出卖方杨庚星交付了房款，尽管至今未取得系争房屋的物权，但物权变动的效果对买卖合同的效力不发生影响，故两被告就系争房屋签订的买卖合同，作为债权合同，不存在我国合同法第五十二条规定的无效之情形，应当认定为依法成立、生效。三原告主张两被告在其未知情的情形下恶意串通签订合同，损害三原告的利益，依据不足，本院不予采信。综上分析，三原告要求确认系争房屋买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回王调娟、杨青、杨超的诉讼请求。案件受理费4，600元，减半收取2，300元，由王调娟、杨青、杨超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4，600元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 冯春盛二〇一〇年八月二十六日书记员 徐 芳 微信公众号“”