（2010）建民初字第236号

裁判日期: 2010-08-26

公开日期: 2014-05-20

案件名称

原告叶翔东、吴晓莉与被告谢江海等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市建邺区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶翔东,吴晓莉,谢江海,吴延宇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

南京市建邺区人民法院民事判决书（2010）建民初字第236号原告（反诉被告）叶翔东，男。原告（反诉被告）吴晓莉，女。以上两原告（反诉被告）委托代理人李英勇，江苏某律师事务所律师。被告（反诉原告）谢江海，男。被告（反诉原告）吴延宇，女。以上两被告（反诉原告）委托代理人居伟，江苏某律师事务所律师。原告叶翔东、吴晓莉诉被告谢江海、吴延宇以及被告谢江海、吴延宇反诉原告叶翔东、吴晓莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶翔东、吴晓莉及其委托代理人李英勇、被告（反诉原告）谢江海、吴延宇及其委托代理人居伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶翔东、吴晓莉诉称，2009年10月10日，吴延文代表两被告与原告签订了《南京市存量房买卖合同》一份，约定将位于本市嵩山路X号X幢X单元X室房屋出卖给原告，房屋价款266万元，付款时间为10月10日付定金5万元、11月11日付解押款72万元、11月20日付款31万元、余款通��按揭支付，同时约定，合同生效后的30日内，向房屋权属登记机构申请办理变更登记手续，等。原告按约支付定金后，并于2009年11月9日要求被告的委托人吴延文共同申请办理房屋所有权变更登记手续以及支付解押款72万元，但吴延文百般推脱，拒绝履行合同并提出双倍返还定金以及终止合同，该要求遭到原告的拒绝，为了为何原告的合法利益，现诉请判决被告履行《南京市存量房买卖合同》的义务，办理房屋所有权转移登记并交付房屋，诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）谢江海、吴延宇辩称，根据双方的合同约定，原告应当于2009年11月11日向被告支付解押款72万元，同时支付房款31万元后，双方才能办理房屋产权过户手续，而原告并没有按约于2009年11月11日履行支付解押款72万元的义务，被告现在不同意继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本��被告）谢江海、吴延宇诉称，根据反诉人于被反诉人所签合同的约定，被反诉人在2009年10月10日支付定金后，应当于2009年11月11日支付解押款72万元、11月20日支付房款20万元、出件后支付房款158万元，但被反诉人在合同生效后仅按约支付了定金5万元，其余房款至今没有支付，因此，依据相关的法律规定，请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《南京市存量房买卖合同》，并由被反诉人承担诉讼费用。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，在合同履行期间，被反诉人一直要求付款，但是被反诉人为了不履行合同一直拒绝被反诉人的付款请求，违约方是反诉人，请求驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，2009年10月10日，吴延文接受谢江海、吴延宇的委托于叶翔东、吴晓莉签订了《南京市存量房买卖合同》一份，该合同约定：谢江海、吴��宇将其所有的位于本市嵩山路X号X幢X单元X室的房屋出卖给叶翔东、吴晓莉，上述房屋的转让价为266万元，叶翔东、吴晓莉应当分别于2009年10月10日支付定金5万元、11月11日支付解押款72万元、11月20日支付房款69万元后的当日办理房屋产权过户和交付房屋、余款120万元在出件后由叶翔东、吴晓莉通过按揭贷款支付；叶翔东、吴晓莉逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之四支付违约金，逾期支付房价款10天，且所欠应付到期房价款超过5000元的，谢江海、吴延宇有权解除本合同，等等。同时，双方在该合同中约定，上述房价款包含丘号为：484660-X-194的产权车位一个，且叶翔东、吴晓莉承担应由谢江海、吴延宇交纳的营业税、个税以及相关的交易费。2009年10月25日，吴延文代表谢江海、吴延宇与叶翔东签订了《补充协议》一份，该补充协议对双方于2009��10月10日所签合同的付款及房屋交付期限进行变更，补充协议约定的付款及交房时间变更为：2009年10月10日支付定金5万元、11月11日支付解押款72万元、11月20日支付房款31万元并于当日办理产权过户和房屋交付手续、出件后通过贷款支付房款158万元。上述合同签订后，叶翔东于2009年10月10日支付了定金5万元，同年11月10日，叶翔东通过电话联系的方式表达要求在11月11日按照双方协议的约定交付相应的款项，但吴延文以过户可能需要出卖方亲自办理等为由希望叶翔东延迟一个月给付，叶翔东亦对此予以认可；同年11月17日，叶翔东又分别通过电话联系的方式向吴延文和其爱人表达要求继续履行合同的愿望，但吴延文爱人表示其与吴延文对于是否要继续履行合同不能做主，出卖方本人已经明确表示因故不愿再出卖上述房屋，且出卖方愿意退还叶翔东交付的定金5万元及另行赔偿5万元，同时请叶翔东予以谅解等，吴延文表示出卖方认为叶翔东没有按约在2009年11月11日付款属于违约行为，吴延宇不再同意出卖上述房屋并要求解除双方之间的买卖合同等。为了表达继续履行合同的要求，叶翔东于2009年11月19日发函给出卖方以及吴延文，要求继续履行双方签订的上述合同和协议，但吴延文以及出卖方没有给与相应的答复。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、委托书以及公证书、交付定金的收据、电话联系记录、要求履行合同的函件、吴延文的谈话笔录以及开庭笔录等证实。本院认为，当事人在民事活动中应当遵守诚实信用，遵守社会经济秩序。叶翔东、吴晓莉与吴延文嗲表谢江海、吴延宇签订的《南京市存量房买卖合同》以及《补充协议》是当事人双方就买卖本市嵩山路X号X幢X单元X室以及该房屋所在地地下室X号车位所达成的真实意思表��，且并不违反法律的强制性规定，应属合法有效，当事人双方应当按上述合同和补充协议的约定履行各自的义务。在履行上述协议的过程中，叶翔东、吴晓莉作为买受人本应当按约支付出卖人相应的款项，但吴延文以口头方式表示过户可能会产生问题等为由要求迟延一个月履行上述合同和协议，叶翔东表示认可，表明双方对上述合同和协议的履行期限履行各自的义务，亦即叶翔东、吴晓莉在变更期限后的履行期支付相应的款项并不属于违反上述合同和协议的行为，在叶翔东、吴晓莉并不要求解除上述合同和协议的前提下，出卖方或者吴延文没有法定事由无权要求解除上述合同和协议。而在2009年11月17日，叶翔东在与吴延文的联系过程中，吴延文以及出卖人以叶翔东没有在11月11日支付协议约定的款项为由要求解除上述合同和协议，违反了诚实信用的原则，出卖人应当承当相应的责任，现叶翔东要求继续履行上述合同和协议符合法律的规定，本院予以支持。但从交易的安全角度出发，双方当事人在履行合同约定的办理上述房屋和地下室车位的权属变更登记之前，叶翔东应当先行将房款支付给出卖人，即：谢江海、吴延宇。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、叶翔东、吴晓莉与谢江海、吴延宇继续履行2009年10月10日和2009年10月25日签订的《南京市存量房买卖合同》和《补充协议》。二、叶翔东、吴晓莉于本判决生效之日起三十日内给付谢江海、吴延宇购房款261万元。三、谢江海、吴延宇于叶翔东、吴晓莉给付上述购房款后的三十日内协助将位于本市嵩山路X号X幢X单元X室的房屋（丘号484660-IV-62）以及位于本市建邺区嵩山路X号中海丽舍西苑地下室X号车位（丘号484660-X-194）的权属变更登记在叶翔东、吴晓莉名下并将上述房屋交付给叶翔东、吴晓莉，叶翔东、吴晓莉承担上述房屋、地下室车位因变更权属登记所产生的相关交易费用以及承担应由谢江海、吴延宇交纳的营业税、个税。四、驳回谢江海、吴延宇的反诉请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14520元、保全费5000元、反诉费1050元由谢江海、吴延宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　欧雨农审　判　员　刘文军代理审判员　曹林��二〇一〇年八月二十六日书　记　员　曹李萍搜索“”