（2010）杭下民初字第910号
裁判日期: 2010-08-25
公开日期: 2014-05-04
案件名称
杭州宜民物业管理有限公司与殷永富物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州宜民物业管理有限公司,殷永富
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第910号原告：杭州宜民物业管理有限公司。法定代表人：宣军华。委托代理人：张英俊。被告：殷永富。委托代理人：马燕。原告杭州宜民物业管理有限公司（以下简称宜民公司）诉被告殷永富物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月28日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年6月21日公开开庭进行了审理。原告宜民公司的委托代理人张英俊、被告殷永富的委托代理人马燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜民公司诉称：公司自2005年10月1日进驻杭州市下城区稻香园以来，住稻香园17幢3单元203室的业主殷永富一直未缴纳2008年1月至2009年12月的费用（其中08年收费标准0.33元／平方米，09年收费标准0.35元／平方米）。根据《物业条例》第七条业主应履行的义务中第五款，业主应按照合同约定缴纳物业管理费用及分摊的维修等费用。第五十二条法律责任中，业主不按照合同约定缴纳物管费，物业可以按合同约定收取滞纳金，拒不缴纳的，可向人民法院提起诉讼。由于殷永富至今一直未缴纳管理费，公司工作人员多次上门，均置之不理，发催缴通知也置若罔闻，不来处理解决。《条例》六十七条中，业主逾期不缴纳物管费，物业和业委会督促其限交无果的，可向人民法院提起诉讼。为维护公司合法权益，故起诉至法院，请求判令殷永富支付2008年1月至2009年12月的物管费668元及滞纳金60.1元，合计728.1元。被告殷永富辩称：被告不缴物业费是有原因的。第一，小区垃圾桶长期的、持续的、固定的放在被告楼下，经常在晚上10到11点甚至凌晨2到3点出现集中搜集的过程，造成的空气污染和噪声影响了被告正常的生活。房屋24小时、长期不能开窗，多次与原告沟通均被拒绝，因此原告没有尽到物业主要服务的义务。第二，小区非法出租公共用地，损害业主的利益，具体为：1.小区道路两旁均设固定停车点，多达400多个。2.停车混乱，堵塞楼道下的主要通道。3.放置“禁止占用通道”的牌子。这些问题都造成了安全隐患，老人和小孩为了避让车辆经常有摔倒的现象，被告的委托代理人也有过这样的情况。而且临时性需要停车时，经常遇到即使有车位也不能停车的问题，造成交通堵塞被赶，甚至时有纠纷发生，所以被告才终止交纳物业管理费。请法院驳回原告的诉讼请求。原告宜民物业为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市物业管理服务合同书2份，欲证明被告作为业主，需要履行合同中的条款；2.房屋所有权证存根1份，欲证明房屋是被告所有的；3.催缴通知2份及应缴费明细1份，欲证明被告拖欠物管费的事实；4、邮政快件及回执1组，欲证明被告已经签收催款通知的事实。上述证据经庭审质证：被告对证据1-4都无异议，本院予以确认。被告殷永富为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.照片6张，欲证明原告在提供物业服务的过程中未尽职责，造成垃圾桶的污染和占道的隐患；2.QQ聊天记录1份，欲证明原告在造成垃圾污染的问题上所损害的事实也有其他人知道，同时聊天记录也是证明物管在服务过程中并没有提供到位的服务。上述证据经庭审质证：原告对证据1，认可系小区拍的，但没有确切的时间标志，不能确认到底是在哪个时间段发生的。停车安全隐患上个月社区街道及其相关工作人员已经做了调解，且停车费是代业主委员会收取的。对证据2聊天记录本身认可，只能说明垃圾运输过程中的问题。本院认为，证据1，原告认可系小区内的现场照片，故对其真实性予以确认，但该证据并不能证明原告未能尽到物业管理职责，故对其证明内容不予确认。证据2，原告对其真实性予以认可，但该证据仅能说明业主对垃圾收集点的讨论意见，不能证明原告未能提供到位的服务。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2005年9月25日，宜民公司与杭州稻香园南区业主委员会签订《杭州市物业管理服务合同》，约定宜民公司接受委托对稻香园南区进行物业管理服务，宜民公司为小区提供房屋建筑共用部分、共用设施设备、公共设施和附属建筑、公共绿地、公共环境卫生等的维修、养护和管理，并负责交通与车辆停放秩序的管理和停车占道费的收缴，维护公共秩序等管理服务。委托期间自2005年10月1日至2008年10月1日。物业管理服务费收取标准为，多层住宅按每月每建筑平方米0.33元收取，高层住宅按每月每建筑平方米0.68元收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，宜民公司可以出具催缴单，两次催缴仍未缴纳的，从第二次催缴日的第七天起，宜民公司可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2008年9月30日，宜民公司与杭州稻香园南区业主委员会再次签订《杭州市物业管理服务合同》，约定委托管理期限自2008年10月1日至2013年10月1日，物业管理服务费用变更为多层住宅按每月每建筑平方米0.35元收取，高层住宅按每月每建筑平方米0.70元收取，其余约定与前一份合同相同。同日，双方还签订《关于停车泊位费和经营性收入使用的协议》，约定业主委员会委托宜民公司收取小区的停车泊位费和经营性收入，并约定了泊位费及经营性收入的管理使用方法。合同签订后宜民公司即开始为小区提供物业管理服务。被告殷永富系稻香园17幢3单元203室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为81.86平方米。2009年11月1日和2010年3月25日，宜民公司两次向殷永富寄送物管费催缴通知，要求殷永富交纳2008年1月至2009年12月的物业管理费，殷永富签收后，至今仍未交纳。宜民公司遂起诉至法院。另查明：小区道路边划有停车位停车。殷永富房屋所在的17幢楼下道路对面的有一处垃圾收集点，宜民公司在晚上将小区垃圾桶集中在该处后，第二天早上由环卫人员收集运走。本院认为：宜民公司与杭州稻香园南区业主委员会签订的物业管理服务合同，对小区的业主有约束力。殷永富也认可原告在小区提供物业管理服务的事实，但认为，宜民公司在小区道路边划分车位停车，致使交通拥堵，并存在安全隐患；宜民公司将垃圾桶长期放置其楼下，并在半夜甚至凌晨集中收集垃圾，影响其正常生活。宜民公司这样不仅没尽到服务义务，反而给殷永富造成持续的严重伤害，因此才不再交纳物业管理费。宜民公司称在道路上划分车位，是因为小区车辆太多而导致车位紧张。殷永富楼下附近是有一个垃圾集中处，但宜民公司不会在半夜至凌晨集中。本院认为，物业服务合同约定宜民公司应负责交通与车辆停放秩序的管理，宜民公司在小区道路边划分车位、管理车辆的停放，本就是为解决小区业主停车问题，是履行其物业管理服务义务的行为。物业服务合同约定宜民公司应当维护小区的公共环境卫生，宜民公司安排员工集中垃圾桶，是其履行物业管理服务义务的行为，而且将垃圾桶集中也是小区垃圾清过程中的必须行为，殷永富也未能提供证据证明小区垃圾桶的集中已严重影响其生活。因此，殷永富的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信。殷永富作为该小区的业主，接受宜民公司提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理费。物业服务合同约定，业主逾期交纳物业管理费的，经两次催缴后，从第二次催缴日的第七天起，宜民公司可以逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。宜民公司两次向殷永富催缴物业管理费，殷永富至今仍未交纳，故宜民公司主张滞纳金有相应的依据，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告殷永富于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宜民物业管理有限公司自2008年1月至2009年12月的物业管理费668元及滞纳金60.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告殷永富负担（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员 周菁晖二〇一〇年八月二十五日代书 记员 陈 伟 关注公众号“”