（2010）金义民初字第1521号
裁判日期: 2010-08-24
公开日期: 2015-12-29
案件名称
陈某某、王某某等与朱甲、李某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,王某某,陈某某、王某某为与被告朱甲、李某某、朱乙、朱,朱甲,李某某,朱乙,朱丙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2010）金义民初字第1521号原告陈某某。原告王某某。两原告的共同委托代理人吴某某。被告朱甲。被告李某某。被告朱乙。被告朱丙。四被告的共同委托代理人鲍某某、沈某某。原告陈某某、王某某为与被告朱甲、李某某、朱乙、朱丙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员徐云飞独任审判，于2010年8月20日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其两原告的共同委托代理人吴某某，四被告的共同委托代理人鲍某某、沈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、王某某诉称，两原告系夫妻关系。2001年4月3日，原告与四被告签订了《房地产买卖契约》，被告将自己所有的位于义乌市××城街道××层房地产转让给原告，其中房屋建筑面积181.33平方米，土地使用面积104.14平方米，转让价格为10万元人民币，原告依约交付了转让款，后办理了房产过户手续。现大塘××村旧村改造已经启动，因当时未办理土地证过户，新安置的土地使用权确权给了被告。为此，原告要求被告办理过户手续及将新安置的地块安置在原告的名下，但被告均拒绝协助办理。原告认为，买卖契约真实有效，被告的行为是不诚信的行为。要求：一、确认原、被告于2001年4月3日签订���《房地产买卖契约》有效。二、由四被告协助办理新安置地块土地使用权的安置及过户手续。后原告撤回了第二个诉讼请求。被告朱甲、李某某、朱乙、朱丙辩称，1、原、被告有过房地产买卖是事实，但讼争房屋属于集体土地，其项下土地为农村宅某某，属于农民集体所有。根据我国相关法律及政策的规定，只有农村集体经济组织成员才享有集体经济所有的农村宅某某使用权，因农村集体土地所有权属集体经济组织所有，使用权也只能在集体经济组织成员之间流通。原告并非大塘下股份经济合作社成员，与被告方某同一集体经济组织成员，无权流转农村宅某某使用权。因此，原、被告之间的房地产买卖契约是无效的。至于房产有无过户，属于行政登记行为，并不影响买卖合同的效力。2、无论买卖契约是否有效，契约中双方也未约定过安置权益归属问题。房产已过户，房屋已由原告使用了近十年，被告方已完全履行了合同。至于旧村改造中原告能否得到安置与被告无关，也非被告方合同义务，而是相关部门的行政行为。现原告已撤回要求四被告协助办理新安置地块土地使用权的安置及过户手续的请求，被告也就不进一步展开辩论了。经审理查明，两原告系夫妻关系，被告朱甲、李某某系夫妻，被告朱乙、朱丙系被告朱甲、李某某的子女。2001年4月3日，原告陈某某与四被告签订了《房地产买卖契约》，约定被告将自己所有的坐落于义乌市××城街道××层房地产转让给原告，其中房屋建筑面积181.33平方米，土地使用面积104.14平方米，转让价格10万元。稠城街道大塘××村民委员会、稠城街道办事处在《房地产买卖契约》上盖章证明情况属实。契约签订后，原告依约支付了转让款，被告交付了房屋。自此，原告一家就居住在大塘××村。2001年6月，原告陈某某在交纳了契税后取得了该房屋的所有权证，原告王某某为房屋的共有权人。2003年3月7日，原告陈某某的户口从义乌市××城街道××下村，稠城街道大塘下股份经济合作社承认陈某某一家为大塘下经济组织成员。2009年，本案所涉房屋因旧村改造而被拆除。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《房地产买卖契约》、房产证、共有权证、契证、稠城街道大塘下股份经济合作社证明和被告���供的大塘下股份经济合作社章程、股民名单、股民证、户籍证明、大塘下旧村改造房屋腾空拆除旧房协议书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告陈某某与被告朱甲、李某某、朱乙、朱丙于2001年4月3日签订了《房地产买卖契约》事实。本案争议的焦点为农村房屋买卖合同的法律效力问题。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖效力问题源于农村宅某某使用权的流转限制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅某某使用权可以在同一集体经济组织成员之间流转。同时根据国家政策有关规定，明确禁止城镇居民到农村购买宅基地或住房，故城镇居民与农村之间的农村房屋卖合同应认定无效。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅某某使用权向集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，故在司法实践中应按照《中华人民共和国土地管理法》、国家政策的有关规定及贯彻司法政策的有关规定，从保障广大农民居者有其屋、尊重行政机关和职能部门对土地进行有效管理及维护诚实信用法律原则出发，认定非同一集体经济组织成员内的农村居民之间的农村房屋买卖合同效力。具体到本案：一、双方于2001年4月签订契约，此后讼争房屋一直由原告管业居住，至今已十年多。二、双方签订的契约上有村委会、街道办事处见证盖章，事后，原告也将户口迁入大塘××村，大塘下股份经济合作社承认陈某某一家为大塘下经济组织成员，说明作为土地所有者的村经济组织及街道办事处对本案情形下的农村房屋买卖合同是许可并同意的。三、原告陈某某已履行了房屋变更登记手续，交纳了契税，本案所涉的房屋已过户至原告名下。综上，本案所涉房屋买卖合同得到了有关组织和部门的认可，且已实际履行完毕，原告已实际长期居住，应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋占有、使用和居住的权利。原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：确认原告陈某某与被告朱甲、李某某、朱乙、朱丙于2001年4月3日签订的《房地产买卖契约》有效。案件受理费5900元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 徐云飞二〇一〇年八月二十四日日书记员 郑欢欢 来自：