（2010）杭西民初字第1170号
裁判日期: 2010-08-23
公开日期: 2014-07-07
案件名称
浙江浙大求是物业管理有限公司与吴建军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江浙大求是物业管理有限公司,吴建军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1170号原告：浙江浙大求是物业管理有限公司。法定代表人：徐金强。委托代理人：王素华。被告：吴建军。原告浙江浙大求是物业管理有限公司与被告吴建军物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月26日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2010年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王素华、被告吴建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月27日，原告与杭州市西湖区紫金文苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定将紫金文苑小区委托原告实行物业管理，委托管理期限为2009年7月1日零时至2010年12月31日24时止，物业管理服务费多层每月每平方米0.56元，高层每月每平方米0.72元，原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费和应当分摊的水电能耗费。2009年12月1日，原告通知紫金文苑小区的业主于2009年12月1日至12月15日交纳2009年下半年的物业管理服务费，根据合同约定被告按其房屋建筑面积应交纳511.56元，但被告迟迟未交，原告多次以电话、律师函等多种方式催促其限期交纳，被告仍未交纳，其行为显属违约。故请求判令被告立即支付物业管理服务费511.56元并赔偿损失19.44元（以511.56元为基数按每日万分之二点一计，从2009年12月16日起暂计至2010年6月15日）及至判决履行日止的违约损失；被告承担本案诉讼费。原告就其主张提交如下证据：1、物业管理服务合同，证明原告受委托为紫金文苑小区的物业管理服务企业，有权向业主收取物业管理服务费，及约定的物业管理服务费计算标准。2、房屋所有权证存根，证明被告为紫金文苑小区6幢3单元601室业主，及其房屋面积。3、收费通知，证明原告通知业主于2009年12月15日前缴纳2009年度下半年物业管理费的事实。4、律师函，证明原告曾向被告催收物管费的事实。5、关于催交物业服务费的函，证明原告曾向紫金文苑业委会发函要求其督促被告限期交纳物业管理费的事实。6、当庭提交2006年被告的承诺书一份，证明被告于2006年就已经领取钥匙并入住房屋了。7、当庭提交2009年度物管工作统计表，证明原告履行合同符合约定。被告辩称：被告是缓交物业费，并非不交，待搞清问题后再交。物业管理存在的问题有：1、本单元自行车库未加管理。个别业主放置旧家具或杂物，车辆难以停放，而且伴有安全问题，发生不明损害，自行车轮胎被扎钉，去城市学院上课时临时乘出租车，以免迟到；多次发生踏脚轮轴松动等，并产生数十元费用；现要求尽快采取补救措施，恢复自行车库的原本功能，以减少业主损失。2、对物业管理合同的合法性无法认同。（包括前期）合同到期，未依法进行选聘程序，无业主代表大会依法通过的记录；而且前后两个合同的物业公司是两家，无更换程序；杭州求是物业管理有限公司与浙江浙大求是物业管理有限公司之间的法律关系究竟怎样，小区的重大事项业主竟然未知，请告知。三、因被告是缓交物业费，并非不交，以上问题也非被告之责任，故滞纳金不应由被告承担。本案的诉讼费应由法院根据案情决定。期望尽快解决上述问题，以便被告能尽快正常交纳物业费。请求驳回原告的诉讼请求。被告就其主张当庭提交如下证据：1、宽带发票和协议，证明被告的实际入住时间是2009年7月份。2、杭州市房管局的复函（复印件）；3、杭州市物业管理项目实施确认书（复印件）；4、杭房屋确2005第102号材料（复印件）；证据2－4证明从紫金文苑小区的面积角度来说原告没有管理紫金文苑小区的资格，另外原告的上报材料是虚假的，把紫金文苑小区的总面积缩小了，此外要招聘物管的话要进行选聘，本案中没有进行选聘。原告提交的证据经质证，被告对证据1、2的真实性没有异议；对证据3无异议，当时在小区的公告栏里张贴过；对证据4无异议，被告本人也收到了；证据5是发给业委会的，被告没有看到过；对证据6的真实性无异议，是被告所签，钥匙是那个时候拿的，至于入住的概念可能说法比较多，但是被告实际没有入住，该证据只能证明拿到钥匙，入住是被告装修完毕住进去才叫入住，被告真正入住是2009年7月12日；对证据7的真实性有异议。本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。被告提交的证据经质证，原告认为证据1不能证明被告的待证内容；证据2－4均不是原件，原告对复印件不发表质证意见，即使是原件，也不能证明被告的证明目的。本院认为证据1不能证明被告的待证内容，其证明作用不予确认；证据2-4系复印件，且其内容涉及杭州求是物业管理有限公司，与本案无关联联，其真实性、关联性均不予确认。根据上述确认的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：被告系杭州市西湖区紫金文苑6幢3单元601室房屋（建筑面积152.25平方米）的所有权人，房屋总层数7层。2006年5月被告领取了该房屋钥匙，被告自述其于2007年5月开始装修，至同年底装修完毕，但发现有漏水等问题，一直在修补，直至2009年7月12日入住。2009年12月27日，杭州市西湖区紫金文苑小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定的主要内容有：甲方将紫金文苑小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2009年7月1日零时起至2010年12月31日24时止；甲方委托管理的服务事项有对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等十余项内容；物业管理服务费，住宅区域内居住用房由业主按其拥有建筑面积，多层每月每平方米0.56元、高层（含小高层）每月每平方米0.72元向乙方交纳；空置房的物业管理服务费，分别由建设单位或业主按规定标准的70％向乙方交纳；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的总额加收不超过同期人民币存款利率的违约金。在合同履行过程中，原告依约提供了物业管理服务，但被告未曾交纳物业服务费。2010年4月2日，原告委托浙江星韵律师事务所向被告邮寄律师函，催其在接函后五日内交纳拖欠的物业服务费。同年5月12日原告及杭州求是物业管理有限公司共同致函给紫金文苑小区业主委员会，要求其督促被告在三日内交纳所欠的2009年1月1日至同年12月31日的物业服务费。在催款时原告均告知逾期不交将诉至法院，但被告仍未交纳。原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原告撤回了要求被告赔偿违约金损失的请求。本院认为：业主委员会的决定对业主具有约束力，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求予以撤销，现被告辩称紫金文苑小区业主委员会与原告订立的《物业管理服务合同》未经选聘等程序，对此被告未举证证明，且其亦未行使撤销权，故本院对上述合同的效力予以确认。原告依据上述合同为紫金文苑小区提供了物业管理服务，被告作为紫金文苑小区的业主接受了原告的物业服务后应按照《物业管理服务合同》的约定向原告支付物业服务费，被告辩称原告对其所在单元的自行车库未加管理，未有证据证实，本院不予认定，故原告要求被告依约支付2009年7月至12月的物业服务费511.56元之请求理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：吴建军支付浙江浙大求是物业管理有限公司2009年7月至12月的物业服务费511.56元，该款于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴建军负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 黄倩二〇一〇年八月二十三日书记员 徐静 来源：百度搜索“”