（2010）杭余余商初字第373号
裁判日期: 2010-08-23
公开日期: 2014-06-19
案件名称
林观锋与徐轶龙合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林观锋,徐轶龙
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余余商初字第373号原告：林观锋。委托代理人（特别授权）：王志义。委托代理人（特别授权）：俞杰栋。被告：徐轶龙。委托代理人（特别授权）：朱勤。原告林观锋诉被告徐轶龙合同纠纷一案，于2010年7月26日诉来本院，本院于同日受理后，依法由审判员周卫忠独任审判，于2010年8月23日公开开庭进行了审理。原告林观锋的委托代理人王志义、俞杰栋、被告徐轶龙及其委托代理人朱勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过中介杭州财富置业代理有限公司（下称“财富公司”）有意购买被告名下位于杭州市余杭区余杭镇碧景园千寻苑11幢2单元501室房屋一套。经协商，原、被告及财富公司三方于2010年4月16日签订“拟购协议”一份。拟购协议列明了房屋坐落、总房款（149万元）、房款支付方式（首付三成，余款采用银行商业按揭）、税费负担方式、诉讼管辖等内容。协议签订后，被告收取原告支付的意向金（定金）10万元，并出具收条一份。双方同时在协议中约定签订本协议后，二十日内签订《杭州市房屋转让合同》。但出乎原被告双方意料的是，国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》于2010年4月17日下发各省并实施，其中明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。因国十条的发布实施直接导致原告的贷款申请得不到批准和发放，购房目的无法实现，故原告通过财富公司多次与被告协商，要求三方解除“拟购协议”，被告返还意向金（定金）10万元。均未果。原告认为在“拟购协议”签订后的有效期间，非因原被告双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持协议发生当时的效力，要求原告继续履行协议，是显失公平的。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判令解除拟购协议，被告向原告返还意向金（定金）10万元整。2、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提供以下证据：一、拟购协议，证明：1、证明原告于2010年4月16日意向购买被告名下房屋并约定相关购房细节内容的事实。2、证明原告向被告支付购房意向金（定金）的依据。二、收条，证明：1、证明被告收到原告10万元购房意向金（定金）的事实。2、结合证据一和“国十条”，证明拟购协议已无法履行，应当依法解除的事实。3、结合证据一和“国十条”，证明被告应当返还10万元意向金（定金）的事实。被告徐轶龙答辩称：1、原告说国十条的出台出乎双方的意料，因在签订拟购协议前，国家已经陆续出台了很多政策，所以国家已经对房价上涨出台对策，对于本案首付贷款比例不低于50%，其实在4月14日、15日中央就出台了“国四条”，已经有了这个内容。2010年1月10日，国务院出台了“国十一条”，规定二套首付房贷不低于40%。2、关于证据的问题：原告起诉陈述签订合同、支付意向金（定金）10万元是有相关证据支撑的，但之后其陈述的内容其贷款得不到贷款这些事实并没有相应的证据支撑。3、从本案中，即便是按照原告的主张，贷款的比例只是相应地调整了两成，根据本案只是20多万元贷不到，这个案件中原告并没有提供其收入及经济能力的相关证据证明其经济能力，确实会因这20多万贷不到能够导致本次购房继续实行。4、原告诉称认为要求其继续履行协议是显失公平的，被告认为本案中，房屋交易价格并没有改变，首付款或其他款项的支付时间和方式如果因国十条影响也不影响合同的公平性，至于如何支付的方式，是合同履行中的具体问题，是可以协商的，并非要解除合同。所以原告认为显失公平也是站不住脚的。5、原告认为本案解除合同退回定金的理由是情事变更，结合被告的答辩，鉴于在签订协议之前，相关的政策已经出台，内容也是一致，不存在原告所讲的的他无法预见的问题，所以被告认为，该案并不属于情事变更，也没有相关的司法实践认为本案的情况是属于情事变更。所以本案应该是属于正常的商业风险。即使在国十条出台后，原告多次通过中介向被告表示其是有能力购买该房屋，这个情况中介公司也是清楚的。原告是因为房屋下跌的原因不想履行合同了，综上，请求法庭驳回原告的要求被告返还定金10万元的诉讼请求。被告徐轶龙未向本院提供证据。对于原告提供的证据，被告徐轶龙对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据二的真实性没有异议，对该证据的证明目的1没有异议，对第2、3项证明目的有异议，本院认为，被告对原告的证据真实性没有异议，虽对原告证据的证明对象提出的异议，但并不影响证据的效力，故本院予以确认。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年4月16日，原、被告及财富公司三方签订“拟购协议”，约定，原告购买被告名下位于杭州市余杭区余杭镇碧景园千寻苑11幢2单元501室房屋一套，原告于2010年4月16日向被告交付意向金人民币10万元，并且协议签订后，直接转为定金。房款149万元，具体支付方式为首付30%，余款办理银行商业按揭。协议签订后，被告收取原告支付的定金10万元。2010年4月17日，国务院发出国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中明确规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。为此，原告认为其无法履行协议，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的拟购协议合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照协议履行各自的义务。该协议属预约合同性质，其条款明确约定70%的房款需商业按揭贷款。该协议签订后，因国家贷款政策变化，原告无法按照协议约定办理按揭贷款，致使未能签订房屋转让合同，协议无法履行。被告也没有提供证据证明原告仍旧可以办理合同所约定的银行商业按揭。本案中造成协议不能履行的原因在于国家政策的变化，不可归责与协议双方当事人，出卖人应当将定金返还买受人。原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、原告林观锋与被告徐轶龙于2010年4月16日签订的拟购协议（中介服务条款除外）于判决生效后解除。二、被告徐轶龙返还原告林观锋定金人民币100000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告徐轶龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员 周卫忠二〇一〇年八月二十三日书记员 高莲珠 搜索“”