（2010）台三民初字第269号
裁判日期: 2010-08-23
公开日期: 2015-12-30
案件名称
三××县××司与杨某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三××县××司,杨某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2010）台三民初字第269号原告：三××县××司。法定代表人：陈某某。委托代理人：李某某。被告杨某。原告三××县××司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，原告于2010年7月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员梅丹于2010年7月30日、2010年8月9日、2010年8月23日对本案三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某某三次均到庭参加诉讼；被告杨某在第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭、第三次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并当庭宣告判决。原告三××县××司起诉称：被告杨某系三门县××室的业主，三门县赛格特花园系原告受原房产开发公司三门县赛格特房地产开发有限公司某某进行物业管理。属被告杨某所有的位于三门县××室的房屋面积为98.61平方米，被告拖欠原告自2006年6月份开始计算至2008年12月份止共计31个月的物业综合服务费，根据《赛格特花园物业管理规定》，被告每月应缴物业综合服务费每平方米0.4元，并且须在每年12月31日前交纳下一年度物业管某某。现原告要求被告支付尚欠的物业综合服务费合计人民币1222元。被告杨某答辩称：被告自从2004年5月30日与原告签署《赛格特花甲共管理公约》开始至2006年，一直按时缴纳物业管某某，后发现原告存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为的义务。根据规划审批，被告居住的1幢2单元1楼至房顶的楼梯，应属于公共所有，然而6楼业主将5楼至6楼的楼梯私自隔断，且未使用透明材料，造成被告门口整天暗无光线，被告多次要求原告采取妥善措施解决以上问题，但原告均以敷衍了事，拒绝履行自己应当承担的义务。2、不履行安全保卫义务。原告未按合同要求配备保安人数，导致在其服务期间小区内偷盗行为泛滥，被告一辆新买的价值2440元的电瓶车停在小区内也被偷走，并且原告还直接参与偷盗业主装在外墙上的百叶窗。3、不履行维护公用设施甲。小区一层的防盗门出现故障后，原告不履行合同约定的维护义务，致使防盗门形同虚设。原告对绿化维护不到位，小区内到处可见黄土。4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。因原告没有尽到职责，造成现在赛格特花园所有消防通道被侵占。5、未按约向全某某主每年公布一次管某某用收支账目。原告自从进驻小区以来，从未公布有关财务情况。6、不履行小区卫生保洁工作。根据合同约定，原告有义务做好小区卫生工作，装修垃圾统一停放清运。2006年5月份，有人把一袋生活垃圾放在被告的房门口，由于被告在外地工作，这袋生活垃圾一直在被告门口腐烂到2006年6月底。并且原告莫名其妙地在被告交给原告的装修押金里扣去了150元垃圾清理费。另外，原告有先履行义务，被告有权拒绝支付物业服务费用，根据合同法关于先履行抗辩的规定，在原告未履行物业服务义务的情况下，被告有权拒绝支付物业服务费。要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《赛格特花甲共管理公约》复印件一份，拟证明原告对赛格特花乙主履行了合同中约定的义务，并证明被告所欠物业费的期限，物业费是提前一年收取的。被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据未对物业费进行规定，也没有规定提前支付物业费，即使有，原告的起诉也已经超过诉讼时效。本院对该证据的真实性予以确认，该证据能证明原、被告签订过管理公约的事实。对于被告提出的原告起诉已经超过诉讼时效的抗辩事由，本院予以审查。2、《三门县赛格特花园前期物业管理委托合同》复印件一份，拟证明原告按照合同约定对赛格特花园行使了管理权利，该合同在2008年12月底成某某主委员会前是有效的。被告对该证据的真实性无异议，但认为业主委员会成立后，并没有解聘原告，也没有选聘其他物业管理企业，原告单方终止合同行为不合法。本院对该证据的真实性予以确认，该合同系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对本案原、被告双方具有约束力。原告在三门县赛格特小区业主委员会选聘其他物业管理企业前停止履行合同义务，并撤离该小区，行为已构成违约。被告的质证意见有理，本院予以采纳。3、三门县发展计划局、三门县建设规划局批复的三计［2003）356号文件一份，拟证明赛格特花园物业管理综合服务费每月按建筑面积每平方米0.4元计算。被告对该证据的真实性及收费标准无异议，但对原告的服务行为有异议。该证据能证明三门县发展计划局、三门县建设规划局核实前期住宅物业管理综合服务费为每月每平方米（建筑面积）0.4元事实，本院予以采信。4、赛格特花园物业收缴明细表复印件一份，拟证明被告拖欠原告物业管某某以后，原告多次通过电话等方式进行催讨的事实。被告对该证据的真实性有异议，要求提供原件，认为该证据系原告自行制作，没有被告签名，是无效证据。因该明细表系原告自行制作，且无其他证据予以证实，故本院不予采信。5、记帐联复印件一份，拟证明被告杨某2004年至2005年间所交纳的相关物业管某某。被告杨某未到庭。被告未到庭，视为其放弃质证的权利。因被告对于自己已交纳2004年、2005年物业管某某的事实予以承认，故本院对于该证据证明的内容予以采纳。6、三门县联合人民调解某某会于2009年11月27日出具的人民调解案件终结书一份，拟证明原告于2009年9月10日向三门县人民调解某某会申请调解，因被告方不同意调解而终止调解，从而证明诉讼时效中断过的事实。被告杨某未到庭。本院认为，被告未到庭，视为其放弃质证的权利。该份证据系县人民调解某某会出具，合法、有效，证明力较强，能证明原告主张的部分物业管某某诉讼时效中断的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：7、三门县赛格特花乙主委员会出具的证明原件一份，拟证明三××县××司在管理期间，把三门县赛格特花园所有楼外墙的百叶窗偷走。原告对该证据的真实性、关联性有异议，认为被告与赛格特花乙主委员会有利害关系，不能单凭该证据证明百叶窗被原告偷走。本院认为，单凭该证据不能证明百叶窗被原告偷走的事实，故对被告所要证明的内容，不予认定。8、照片二组（其中第一组照片为二张，系被告室内内墙；第二组照片二张，系被告房屋百叶窗安装位置），拟证明百叶窗被偷后，造成被告房屋墙体渗水，墙面装修大部分剥落。被告对其中一、二两组照片的真实性有异议，因为是局部的，不能证明照片上的墙体是赛格特小区；对第二组照片的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明漏水与百叶窗被偷有因果关系。对第一组照片，因双方存在争议，被告也未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。因原告对第二组照片的真实性无异议，该组证据能证明被告房屋外墙的现状，但仅凭该组证据无法证明被告房屋渗水是何原因造成的，故对原告的质证意见，本院予以采纳。9、收条原件一份，拟证明被告房屋因百叶窗被拆造成墙体渗水，被告委托业主委员会进行了维修，并支付了维修费700余元事实。原告对收条的真实性无异议，但对关联性有异议，即使被告的房屋出现渗水、漏水，也属于房屋质量问题，被告已自行承担的维修费用，在保修期内的，应由房屋开发商支付。本院认为，该证据能证明被告房屋墙面经过维修并支付了维修费用的事实，但该证据无法证明被告房屋墙体渗水是何原因造成，被告也未提供其他证据予以证实，故本院对被告主张的维修费不予支持。综上，本院确定本案事实如下：2003年6月25日，原告与三门县赛格特房地产开发有限公司签订了《三门县赛格特花园前期物业管理委托合同》，约定由原告对三门县赛格特花园小区实施乙管理。被告杨某系三门县××室的业主，该房屋面积98.61平方米。2004年5月30日，原、被告双方签订了《赛格特花甲共管理公约》。经三门县发展计划局和三门县建设规划局审批，原告确定赛格特花园物业综合服务费收费标准为每月0.4元每平方米。2009年9月10日，原告曾就双方之间的物业管某某纠纷向三门县联合调解某某会申请过调解，后因被告不愿意接受调解而终止调解。被告未向原告支付从2006年6月份开始至2008年12月份止的物业综合服务费。另查明，本院（2008）三商初字第814号《民事判决书》确定原告在对赛格特花园进行物业管理的过程中，对小区中路灯损坏、监控系统和音响故障、花木缺死、道路积水等问题，均未予以解决。本院认为，原告系有独立法人资格的物业管理企业，其与三门县赛格特房地产开发有限公司签订的《三门县赛格特花园前期物业管理委托合同》，对三门县赛格特小区业主具有约束力。后原告又与被告等小区业主签订了《赛格特花甲共管理公约》。原、被告双方应受上述两合同的约束。被告接受原告的服务，应当按约履行付款义务，而被告至今未付2006年6月份至2008年12月份的物业综合服务费，已构成违约，应承担过错责任。被告主张原告未按照上述两合同的约定履行物业管理义务，违约在先，原告对此未能举证证明其已充分履行合同义务，而根据（2008）三商初字第814号民事判决书确定的事实，原告在实施乙管理活动中亦有违约行为，故原、被告双方均违反了合同，应根据各自的过错承担责任。对于被告主张的先履行抗辩权，因合同中就履行顺序未进行约定，被告又无其他证据予以证实，故本院对被告这一主张不予支持。原告所提供的服务存在瑕疵，可相应减少被告应向原告支付的合同价金。对于原告主张的被告尚欠2006年至2008年共计人民币1222元物业综合服务费的诉讼请求，因被告当庭提出原告主张已超过诉讼时效的抗辩事由，结合原告所提供的人民调解某某会调解终结书，本院只能支持原告诉讼请求中2007年9月份至2008年12月份止的物业综合服务费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告杨某于本判决生效之日起十五日内给付原告三××县××司物业综合服务费人民币442元。二、驳回原告三××县××司的其他诉讼请求。如果被告杨某未在本判决确定的期间内履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告三××县××司负担16元，由被告杨某负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后7日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：90×××35，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行］。本案申请执行期限为二年审 判 员 梅 丹二〇一〇年八月二十三日代书记员 蒋玛莉 更多数据：